Mega-vile trpe velika sniženja cijena na aukcijama nekretnina

Kada skupe mega vile za prodaju čame na tržištu - prostrane, blistave i nesposobne da privuku kupca - neki vlasnici se okreću opciji s dvije oštrice: aukciji nekretnina.

Aukcijski blok može brzo premjestiti trofejne posjede s cijenama vrednim nosa, nakon godina mirovanja. Ali to dolazi sa grubom realnošću.

Aukcija može djelovati kao metaforična giljotina nekretnina, prepolovivši naduvane tražene cijene ili još gore, prema CNBC pregledu nedavnih prodaja.

U proteklih 14 mjeseci na prodaju su izašle tri kuće s najvišom cijenom koje su ikada prodane na aukciji. I dok je svaka transakcija imala zapanjujuću konačnu ponudu, za tri vile su njihove prvobitne tražene cijene smanjene u prosjeku za 70% - ostavljajući na stolu 600 miliona dolara.

To je nesretna sudbina koja bi mogla zadesiti dermatologa koji je postao programer i predstojeći sastanak njegovog doma sa aukcionarom.

Dr Alex Khadavi, poznati doktor kože u Los Angelesu, nadao se brzoj prodaji i velikoj plati kada je konačno završio vila od 21,000 kvadratnih metara za koju je bilo potrebno sedam godina i desetine miliona dolara da se izgradi.

Ali nešto više od godinu dana otkako ga je stavio na prodaju - s cijenom na kojoj se nalazi niz sretnih 7s od 87,777,777 dolara - doktorove snove o unovčavanju razbija brdo dugova, neplaćeni računi izvođača, stečajni sudski postupak i nevolje sa zakonom. 

Sada mu ponestaje sreće, novca i vremena. 

Khadavi, koji je podnio zahtjev za zaštitu od bankrota iz poglavlja 11 oko dvije sedmice nakon što je kuću stavio na tržište, ipak nije izgubio smisao za humor.

“Kuća je stisnuta između milijardera, a ja sam najsiromašniji tip u bloku,” rekao je za CNBC kroz smijeh.

Khadavi je priznao da je ušao u razvoj luksuzne rezidencije koja uključuje sedam spavaćih soba, 11 kupatila i vrhunske karakteristike poput industrijskog lifta sa staklom, gigantske galerije automobila, prikrivene DJ kabine koja se uzdiže iz mramora pod napajan podzemnom hidraulikom i visokotehnološki audio-vizuelni sistem za projektovanje NFT kolekcije unutar i izvan kuće.

“To je nekako postalo strast i opsesija, i koštalo je više novca nego što sam mislio”, rekao je Khadavi.

Javna evidencija pokazuje Khadavi je 16. platio 2013 miliona dolara za parcelu na 777 Sarbonne Road, koja uključuje postojeću kuću koju je kasnije srušio. Zatim je uslijedio niz sedmocifrenih ugovora o finansiranju, uključujući pozamašan zajam u 2020. za 27 miliona dolara. 

Tih devet godina je također donijelo oluju finansijskih problema oko imovine, uključujući otkaze, državno založno pravo, prijeteću prijetnju prodaje putem povjerenika i dva založna prava mehaničara koja su podnijeli izvođači koji su tvrdili da nikada nisu plaćeni za svoje usluge.

Povrh svega, prošle godine je Khadavi uhapšen nakon što ga je navodno uhvatila nadzorna kamera u predvorju svoje stambene zgrade kako koristi homofobične uvrede i prijeti da će ubiti svoje komšije koji su bračni gej par. Khadavi se izjasnio da nije kriv i rekao je za CNBC da nema komentara o predmetu koji je na čekanju.

Uprkos svim pravnim problemima, Khadavi je uspio da završi kuću, ali je rekao da nikada nije zamišljao da će morati snositi troškove više od godinu dana dok je čekao kupca koji se nikada neće materijalizirati. Sa još nekoliko opcija, predao se činjenici da će vrijednost njegovog doma uskoro biti određena na aukciji. 

“Ne mogu snositi troškove. Morao sam da uradim ono što sam morao”, rekao je.

Nadajući se brzoj prodaji, Khadavi je zajedno sa agentima kuće, Aaron Kirman iz Compassa i Mauricio Umansky iz Agencije, odlučio prodati kuću na aukciji.

“Imao je veoma kratak vremenski okvir. I bio je voljan odustati od razine kontrole... i pustiti tržište da odredi cijenu u vrlo teškom, povišenom trenutku”, rekao je Kirman za CNBC.  

Prodajom će se baviti Concierge Auctions, vodeći aukcionar luksuznih kuća, i uključuje rezervu od 50 miliona dolara, što znači da Khadavi neće primati ponude ispod tog broja. Nadmetanje bi trebalo da počne 27. aprila, a aukcija će se odvijati tokom pet dana - što je standardno trajanje za većinu prodaje kuća kompanije.

„To je veoma kratak vremenski okvir, koji može biti ili dobar ili loš“, rekao je Kirman, koji je nedavno bio u partnerstvu sa Concierge Auctions na aukciji 944 Airole Way, mega-vile koja je prodata za rekordnih 141 milion dolara.

Khadavi se nada da će velika prodaja biti dobra za njegovu predstojeću aukciju. Iako veruje da samo pogled sa 777 Sarbonne vredi njegovih 87.78 miliona dolara tražene cene, priznao je da bi bio zadovoljan i sa milionima manje.

"Moj magični broj je 77 miliona dolara", rekao je Khadavi za CNBC. (Njegov omiljeni broj je 7.)

“Voleo bih da to bude tako, bilo bi neverovatno.”

Laura Brady, osnivačica i izvršna direktorica Concierge Auctions, rekla je za CNBC da se većina klijenata kompanije odlučuje za aukciju nakon što su neuspješno pokušali sami prodati. Ali kuće koje stoje na tržištu duži vremenski period sa ogromnim traženjem neće vjerovatno postići tu cijenu na aukciji, rekla je ona.

“Oni koji su bili na tržištu prije aukcije, posebno ako su bili na listi godinu dana ili više, teško mogu premašiti svoje prethodne cijene na aukciji, jer su već bili izloženi po tim cijenama”, Brady rekao je.

Ako Khadavijev dom bude prodat za 50 miliona dolara ili više, moderna vila zauzet će mjesto među najskupljim kućama ikada prodanim na aukciji.

Evo odbrojavanja četiri najskuplje prodaje ikad ostvarene na aukciji, masivnih sniženja cijena koje su pretrpjeli u bloku aukcije i bližeg pogleda na neke od ključnih igrača u svakom od mega-poslova.

Ova vila od 60,000 kvadratnih stopa, inspirisana Versajem, smeštena u Hillsborou na Floridi, prvi put je izašla na tržište 2015. sa rekordnom cijenom od 159 miliona dolara. U to vrijeme to je bila najviša cijena na listi ikada za Broward Country, uz Palm Beach na sjeveru i Miami-Dade na jugu. 

Vrhunska kuća, nazvana Le Palais Royal, bila je prekrivena akcentima od 22-karatnog zlata iznutra i izvana i uključuje nekoliko vodopada zajedno sa bazenom veličine odmarališta od 150,000 galona u dvorištu na obali okeana. 

Vlasnik je u to vrijeme bio Robert Pereira II, izvršni direktor u Middlesex Corporation, građevinskoj kompaniji sa sjedištem u Massachusettsu koju je osnovao Pereirin otac. Od 2015. do 2018. godine, kuća je bila na tržištu i van nje i promijenjena je iz Le Palais Royal u Playa Vista Isle.

U 2018. Concierge Auctions doveo je vilu u aukcijski blok. Javna evidencija otkriva da je najvišu ponudu dalo LLC preduzeće sa prijavljenim vezama sa suosnivačem Teavane Andrewom Mackom. 

Kuća, plus neizgrađena parcela pored, prodata je za 42.5 miliona dolara. U to vrijeme, cijena je bila najviša ikada postignuta na aukciji - ali još uvijek 116.5 miliona dolara manja od prvobitne tražene cijene Pereire, što je učvrstilo smanjenje cijene od oko 73%.

Vila Firenze u četvrti Beverly Park u Los Anđelesu navodno je trajala sedam godina za izgradnju i uključuje 20 spavaćih soba i 24 kupatila, prema brokerskoj kući Hilton & Hyland.

Vlasnik je bio milijarder porijeklom iz Mađarske Steven Udvar-Hazy koji se obogatio u industriji leasinga aviona i trenutno je izvršni predsjednik Air Lease Corp.

Početkom 2021. već je godinama pokušavao prodati kuću. 

Vila je prvi put izašla na tržište 2017. za 165 miliona dolara, što je čini jednom od najskupljih kuća za prodaju u Americi. Ali na tržištu je ostao četiri godine bez kupaca, a bio je neuvršten i ponovo uvršten nekoliko puta prije nego što je cijena tek neznatno pala na 160 miliona dolara 2020. godine.

Popust od 5 miliona dolara nije uvjerio nijednog kupca da skoči, i to na početku 2021. rezidencija na adresi 67 Beverly Park Court otišla je na aukciju bez rezerve. Concierge Auctions je također vodila tu aukciju. 

Javna evidencija pokazuje da je posao zaključen u aprilu 2021 za 51 milion dolara, uključujući proviziju od 12% kupca i proviziju od 1.5% koju su podijelili brokeri na listi, prema web stranici aukcijskih platformi. 

Dom je kupio Roy L. Eddelman Trust. Eddelman je osnivač i bivši predsjednik kompanije Spectrum Labs, koju je kupila farmaceutska kompanija Repligen za 359 miliona dolara 2017. 

Eddelmanova pobjednička ponuda za Vilu Firenze predstavljala je smanjenje od 114 miliona dolara u odnosu na prvobitnu traženu cijenu milijardera - povoljnu cijenu od 69 posto.

Hearst Estate na Beverly Hillsu jedna je od kuća s najviše katova koja je nedavno bila na aukciji. 

Nekretnina sa osam spavaćih soba i 15 kupatila nekada je bila u vlasništvu Randolpha Hearsta, a postala je još poznatija po filmovima kao što su "Kum" i "Tjelohranitelj" u kojima je prikazana prepoznatljiva vila boje lososa.  

Još 2016. godine kuća je bila na listi za 195 miliona dolara. Tokom godina, dolazio je i izlazio sa tržišta i njegova cijena je smanjena na 48 miliona dolara.

U 2019. LLC-u koje je posjedovalo kuću dostavljena je obavijest o neizmirenju duga u ukupnom iznosu od više od 26 miliona dolara. A 2021. godine vlasnik imanja, finansijer i parničar Leonard Ross, vidio je kako njegov dom odlazi na aukciju u zgradi suda.

Četiri brokera na listi iz tri brokerske firme predstavljala su listing, uključujući Johna Goulda iz Rodeo Realtyja i Gary Golda iz Hilton & Hylanda. Oba agenta bila su prisutna u sudnici kako bi svjedočili ratu licitiranja milijardera koji je uslijedio.

Prema Gouldu, pet milijardera je ušlo u sudnicu, a sudija je započeo licitaciju sa 48 miliona dolara.

„Bilo je uzbudljivo“, rekao je. Sudija je pogledao po prostoriji, dajući ponude u koracima od 100,000 dolara: "48-jedan, 48-dva, 48-tri... Na oko 54-55 miliona dolara, prvi su počeli da govore: 'Ne, prebogat za mene'."

Sa zgradom uzbuđenja, rekao je Hilton & Hyland's Gold, počinje se osjećati kao da bi nekada nedostižna cijena zapravo mogla biti dosegnuta.

“Imate sve ove ljude koji apsolutno stavljaju svoj novac spremni za kupovinu, sjede tamo s drugim ljudima koji žele učiniti istu stvar,” rekao je Gold.

„Razlika je u ovim vrstama prodaje u tome što nema nepredviđenih obaveza, čekić se spušta i vi kupujete tu kuću“, rekao je on.

Najviša ponuda, plus aukcijska naknada od 12%, dovela je konačnu prodajnu cijenu na 63.1 milion dolara i prenijela kuću na Berggruen Holdings, investiciono sredstvo dobrotvornog fonda milijardera Nicolasa Berggruena. 

Svaki od agenata za listing podijelio je smanjenu proviziju za posao, koju je odobrio sudija.

U oktobru 2021., kada je ugovor zaključen, Hearst Estate je izbacio i Playa Vista Isle i Villa Firenze i postao najskuplji dom ikada prodat na aukciji, ali cijena je i dalje bila oko 131.9 miliona dolara niža od tražene cijene iz 2016., 68 % rez.

Ni Gould ni Gold nisu bili uključeni u kuću kada je prvi put uvršten na tržište, ali obojica su rekli da razlika između tražene cijene i stvarne prodajne cijene, bilo na aukciji ili u tradicionalnoj prodaji, često govori više o nerealnim očekivanjima prodavača nego o tržišnim uslovima.

„Što se mene tiče, svako može da traži nekretninu šta god želi“, rekao je Gold. „Kada su prvobitno tražili 195 [miliona]... To su bili samo neki prodavci, znate, samo sanjali." 

Gould iz Rodeo Realtyja rekao je da vidi mnogo "ego-cijena", gdje vlasnik traži od brokera da navede kuću s ogromnom cijenom, više zasnovanom na ponosu vlasnika kuće nego na tržišnoj procjeni.

U stvarnosti, rekao je, kuće "možda ne vrede ništa ni blizu toga". 

Zloglasna mega vila pod nazivom The One nalazi se visoko na vrhu Bel Aira i prostire se na više od 100,000 kvadratnih stopa sa 21 spavaćom sobom, 42 kupatila, garažom za 30 automobila, zatvorenim bazenom od 60 stopa i ogromnim noćnim klubom.

Behemota je prvobitno objavio programer Nile Niami sa cijenom od 500 miliona dolara. 

Bilo je potrebno deset godina da se izgradi rezidencija koja se nalazi na adresi 944 Airole Way, a usput je investitor nagomilao brdo dugova koji premašuju 120 miliona dolara, prema sudskim podnescima.

Mega-vila nije bila ni završena prije nego što je dospjela u stečajni sudski postupak i krenula u aukcijski blok bez upotrebne dozvole i nove tražene cijene od 295 miliona dolara.

Aukcija, koju je takođe vodila Concierge Auctions, nije imala rezervu koja bi podržala niži prag za ponude. Ali u ovom slučaju, za pobjedničku ponudu bilo bi potrebno konačno odobrenje stečajnog sudije, što je neobičan scenario. Samo 5% prodaje Concierge Auction-a uključuje nekretnine u nevolji, prema CEO Bradyju.

Mega-vila One donela je najvišu ponudu od 126 miliona dolara, koju je dao Richard Saghian, izvršni direktor trgovine brze mode Fashion Nova. Saghian je platio standardnu ​​premiju kupca aukcionara od 12%, ili oko 15 miliona dolara, čime je ukupna prodajna cijena iznosila 141 milion dolara - daleko najplaćeniji za jednoporodičnu kuću na aukciji.

Nekoliko sedmica nakon što je sudija stečajnog suda odobrio prodaju, Saghian je izgledao više nego zadovoljan dogovorom. 

“Kao doživotni Angeleno i strastveni kolekcionar nekretnina, prepoznao sam ovo kao rijetku priliku koja mi također omogućava posjedovanje jedinstvene nekretnine koja je predodređena da bude dio istorije Los Angelesa”, rekao je Saghian za CNBC preko portparola.

Plaćao je samo 1,342 dolara po kvadratnom metru u naselju u kojem luksuzne kuće mogu imati tri do četiri puta veći broj. Ali stručnjaci kažu da će Saghian vjerovatno morati potrošiti još mnogo miliona da bi zaista završio dom i dobio potvrdu o korištenju. 

“Učinili smo sve što je bilo ljudski moguće da dobijemo najveći broj,” rekao je agent Kompasa Kirman, koji je služio kao sudski odobren agent za listing, zajedno s Williams & Williams.

Kirman je bio otvoreno razočaran ishodom aukcije. 

Broker, koji je podijelio proviziju od 1% odobrene od strane sudije, rekao je za CNBC da se nada da će prodaja premašiti 177 miliona dolara, što je rekordna cijena postavljena u oktobru za mnogo manju vilu u Malibuu.

„Želeo sam da oborim rekord. Mislim, htio sam da zaradim, znate, 200 [miliona] ili više,” rekao je Kirman. “Bili smo razočarani u to... ali tržište je progovorilo.”