Mnogi Amerikanci su toliko oduševljeni vlasništvom nad kućama da bi mogli zaboraviti da postoje i druge mogućnosti ulaganja u nekretnine - možda i bolje.
Posjedovanje kuće pruža utočište, potencijal za uvažavanje, porezne olakšice i druge pogodnosti. Drugi izbori nekretnina proširuju većinu toga, osim što vam ne pružaju krov nad glavom.
Iznajmljivanje nekretnina je jedna od mogućnosti, kao i REIT-ovi ili fondovi za ulaganja u nekretnine, zajedno sa fondovima za nekretnine. Diverzifikacija, potencijal profita i druge pogodnosti dostupni su uz ove izbore, iako se specifičnosti razlikuju.
Vlasništvo kuće može biti dobar izbor, ali s povišenim kamatnim stopama i naglom porastom vrijednosti mnogih nekretnina, to je nepriuštiva, pa čak i zabrinjavajuća opcija za neke potencijalne kupce, rekao je Jeremy Pagan, analitičar nekretnina u istraživačkom Morningstar.com. “Može biti zastrašujuće umočiti noge u vodu vlasništva kuće”, rekao je.
Razmišljate o iznajmljivanju obiteljske kuće?: Ovo je 10 najbrže rastućih tržišta
ChatGPT preuzima nekretnine: Agenti kažu da bi AI mogla promijeniti igru u industriji
NAREIT, Nacionalna asocijacija investicijskih fondova za nekretnine, opisuje kuće u kojima žive vlasnici više kao potrošno blago nego investiciju jer ovi stanovi ne donose prihod, ali zahtijevaju od vlasnika da podmire niz tekućih troškova. Ne bi se svi u potpunosti složili sa tim opisom, ali nekretnine za iznajmljivanje, REIT-ovi i fondovi za nekretnine očigledno su investicije. Evo kako se upoređuju:
Vrijeme, trud i kontrola
Ako vam ne smeta da uprljate ruke, direktno posjedovanje kuća za iznajmljivanje može biti dobar način. Nije da bukvalno trebate odčepiti toalete ili farbati izlizane zidove, ali biste barem trebali moći nadgledati radnike koji obavljaju te zadatke. Osim ako ne angažujete upravitelja nekretninama, također biste trebali očekivati da ćete se baviti zakupcima, od obrade zahtjeva za zakup do naplate kirije.
REIT-ovi su kompanije koje upravljaju sopstvenim portfoliom imovine. REIT-ovi trguju na berzi, tako da svako ko kupuje akcije ne mora da se uključuje u proces upravljanja imovinom. Fondovi za nekretnine se još više udaljavaju od svega toga i umjesto toga kupuju dionice REIT-a zajedno sa dionicama graditelja kuća, građevinskih kompanija i tako dalje.
A nova studija čiji je autor Pagan u Morningstaru sugerira da bi nekretnine za iznajmljivanje mogle biti dobar izbor za penzionere, neke samozaposlene pojedince i druge s vremenom, stručnošću i spremnošću da direktno nadgledaju nekretnine. Nasuprot tome, zaposleni profesionalci mogu favorizirati REIT-ove ili fondove, za koje je potrebno mnogo manje nadzora.
Rizik i diversifikacija
Posjedovanje jedne kuće za iznajmljivanje pruža malu raznolikost, jer biste posjedovali jednu vrstu imovine na jednoj geografskoj lokaciji. To možete proširiti posjedovanjem više stanova, po mogućnosti raspoređenih između različitih područja. Prednosti diverzifikacije u smanjenju rizika uvelike se povećavaju kroz REIT-ove i fondove za nekretnine.
Ali dok jedan REIT može posjedovati stotine nekretnina, oni se često koncentrišu na jednu industriju, bilo da su to stambeni kompleksi, poslovne zgrade, industrijski parkovi, bolnice ili bilo šta drugo. REIT stoga neće imati toliku diversifikaciju kao fond za nekretnine sa udjelima u različitim vrstama poslovanja. Neki fondovi za nekretnine čak postaju globalni sa investicijama u stranim zemljama.
Mnogi REIT-ovi su generirali prinose na duge staze jednaki ili veći od onih na širokom berzanskom tržištu, ali i oni povremeno bivaju narušeni, kao što se dogodilo 2022. godine usred rastućih kamatnih stopa. Na primjer, REIT-ovi koji posjeduju industrijsku, stambenu i samoskladišnu imovinu su u prosjeku pali za više od 25% u toku godine, prema NAREIT-u. Uredski REIT-ovi su pretrpjeli još više, s prosječnim gubitkom od skoro 38%, jer je trend rada od kuće ispraznio mnoge zgrade.
Poreske pogodnosti ulaganja u nekretnine
Oporezivanje nekretnina je složena tema za sebe i nekretnine za iznajmljivanje se tretiraju znatno drugačije od REIT-a i fondova za nekretnine.
Kod nekretnina za iznajmljivanje vlasnici mogu odbiti niz troškova uključujući popravke, poreze na imovinu, hipotekarne kamate, osiguranje, naknade za upravljanje, amortizaciju i putne troškove do i od nekretnine. Ako prihod od najma premašuje vaše troškove, plaćate porez na razliku. Kada prodate nekretninu, suočili biste se sa porezom na bilo koju dobit, a amortizacija koja je uzeta tokom godina se mora vratiti, što znači da bi se porezi primjenjivali na te iznose. Internal Revenue Service opisuje mnoge porezne detalje nekretnina za iznajmljivanje Publikacija Porezne uprave 527.
Oporavlja li se tržište nekretnina?: Evo zašto graditelji kuća osjećaju 'oprezni optimizam'
Gdje će pasti cijene kuća u SAD-u 2023. A gdje će cijene stanova još poskupjeti?
Kao investitor u REIT ili fond za nekretnine, ne biste se bavili svim tim. Umjesto toga, vaše porezno učešće bi izgledalo slično onom s drugim dionicama ili zajedničkim fondovima ili fondovima kojima se trguje na berzi, u smislu da biste se suočili s porezom na dividende plus dobit ako prodajete s profitom. Jedna značajna karakteristika REIT-a je da se od njih traži da isplate gotovo sav svoj neto prihod dioničarima. Dividende su stoga velike, što može biti dobrodošlo, posebno ako ste u niskom poreskom razredu.
Ako posjedujete REIT-ove ili fondove nekretnina u okviru individualnog penzionog računa ili plana za radno mjesto 401(k), porezi se odgađaju na sve reinvestirane dividende. Ali kada na kraju podignete novac, primjenjuju se porezi. Kao što je navedeno, REIT-ovi trguju na berzi i tretiraju se kao i većina drugih hartija od vrijednosti sa poreskog stanovišta.
Potrebe za gotovinom i krediti
Da biste kupili čak i umjerenu nekretninu za najam, mogli bi vam trebati desetine hiljada dolara za predujam, možda i više, a suočili biste se s provizijama brokera i spiskom troškova zatvaranja. Zatim postoje stalne potrebe za angažovanjem izvođača radova, plaćanjem poreza na imovinu i osiguranje, eventualno plaćanjem hipoteke i tako dalje. Za sve to je potrebno mnogo novca, iako bi prihod priticao kako stanari plaćaju kiriju.
Sa REIT-ovima, pa čak i fondovima za nekretnine, potrebe za gotovinom su mnogo drugačije. Ulozi u ovim investicijama obično koštaju nekoliko hiljada dolara, možda i manje, i nema potrebe za ulaganjem dodatnog novca. U stvari, često možete kupiti dionice u REIT-ovima ili fondovima za nekretnine putem plana za penzionisanje na radnom mjestu 401(k), u malim koracima koji mogu uključivati sredstva koja odgovaraju kompaniji.
Nema ni hipoteke, što znači da nema procesa prijave, nema mjesečnih plaćanja i nema utjecaja na vašu kreditnu evidenciju. Nasuprot tome, ovi faktori bi se primjenjivali na nekretnine za iznajmljivanje kupljene kreditom.
Potencijal aprecijacije i likvidnost
Vrijednosti nekretnina su istorijski rasle tokom vremena, bilo da se radi o individualnim kućama, stambenim zgradama, industrijskim parkovima, poslovnim zgradama, skladištima i bolnicama, između ostalog. Međutim, kako je Pagan primijetio, povrati mogu uvelike varirati ovisno o vrsti imovine i geografskoj lokaciji, čak i prema susjedstvu ili ulici.
Cene REIT-a odražavaju vrednosti imovine u vlasništvu. Ali pošto su REIT-ovi hartije od vrednosti kojima se trguje na berzi, njihove vrednosti takođe utiču na ono što su investitori spremni da plate. Možete kupiti ili prodati dionice REIT-a u bilo koje vrijeme, pružajući mnogo veću likvidnost u poređenju sa često dugotrajnim procesom transakcija iznajmljivanja imovine.
Sada bi mogao biti dobar trenutak za kupovinu REIT-a i fondova za nekretnine, s obzirom da su cijene mnogih vrsta nekretnina naglo pale prošle godine pod naletom rastućih kamatnih stopa. Kako se kamatne stope dalje stabilizuju ili počnu padati, "to bi trebalo biti od koristi za REIT-ove", rekao je Pagan.
Obratite se piscu na [email zaštićen].
Ovaj se članak prvobitno pojavio na Arizona Republic: Nekretnine: Šta treba znati o ulaganju u nekretnine za iznajmljivanje, REIT-ove
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/looking-investment-options-heres-know-155249731.html