Hajde da proglasimo našu nezavisnost — od zoniranja

Danas je dan koji Amerikanci obično smatraju “rođendanom” naše zemlje, dan kada smo zvanično proglasili nezavisnost od Ujedinjenog Kraljevstva. Moglo bi se reći da bi drugi dani bili prikladni, poput konačne ratifikacije našeg pisanog ustava 21. juna 1788. ili čak spaljivanje broda Gaspee od strane grupe američkih utajivača poreza 9. juna 1722. Ali 4. jul je sada u našoj građanskoj religiji posvećen kao dan, a takođe je dobar dan za Amerikance da razmisle o proglašenju svoje nezavisnosti od drugog represivnog režima, upotrebe zoniranja upravljati i kontrolirati korištenje zemljišta u američkim gradovima.

Praznik 4. jula je jedinstven po tome što se ne slavi bitka ili osoba već dokument, Deklaracija o nezavisnosti, čiji je središnji fokus otresanje uplitanja udaljene vlade u svakodnevni život. Za ljude s lijeve strane, dokument se odnosi na univerzalna prava, a na desnoj strani, obično, slavljenje individualnih prava. Naravno, oba su prisutna u dokumentu. Zoning naglašava ovaj sukob između potrebe da vlada zaštiti zajednicu poštenim i predvidljivim pravilima koja ne krše prava i snažnog osjećaja koji smo stekli iz dokumenta da biti Amerikanac znači raditi što god hoće sve dok to radi. ne povrijedi nikog drugog. Šta je zoniranje i odakle je došlo zoniranje? I da li ga se riješiti znači otvoriti libertarijanski divlji zapad koji bi mogao biti štetan?

Rođenje, rast i starost zoniranja

Euclid, Ohio je predgrađe Clevelanda, koje je početkom 19.^th veka, a kako je grad počeo da raste, privukao je interesovanje železničkih investitora. Grad Euclid je bio zabrinut da će ga preplaviti špekulanti i novi razvoj željeznica, pa je stvorio propise za ograničavanje razvoja zemljišta u vlasništvu kompanije Ambler Real Estate. Ambler je tužio, a rezultirajuća pravna bitka i odluka Vrhovnog suda, Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 US 365 (1926.), čini osnovu današnjih lokalnih zakona o zoniranju. Ovo je otvorilo vrata gradovima širom zemlje da nametnu ono što danas zovemo Euklidijsko zoniranje, režim pravila i propisa koji geografski razdvajaju upotrebu u zone; stanovanje ovdje, maloprodaja tamo, i mješavina namjena u tom području tamo.

U to vrijeme, ova segregacija je imala veliki smisao, jer je, kako je fraza glasila, „svinju izvan salona“. Niko nije želeo da živi u kući pored fabrike koja podriguje dim ili kafilerije. Razdvajanje upotrebe bio je način korištenja udaljenosti za ublažavanje zdravstvenih rizika ili pogoršanja različitih upotreba od drugih namjena, posebno stambenih. Međutim, tokom godina, za održavanje ovog sistema putevi bi morali da se grade. A rezultat je bio predgrađe, sa stanovima lociranim miljama od koncentracije maloprodajnih, komercijalnih i rekreacijskih područja. Putevi su bili skupi i ubrzo su se zakrčili kako je stanovništvo raslo.

Zvao sam zoniranje 20^th stoljeće rješenje za 19^th veka problem, jer u današnjem svijetu imamo modele razvoja koji su postali uobičajeni i koji guraju korištenje zajedno na način koji znači da ljudi mogu živjeti, raditi, kupovati i ići u park sve na pješačkoj udaljenosti. Opcije javnog i privatnog prevoza (kao što je LyftLYFT
UberUBER
itd.) su se razmnožile. Ljudi u gradovima sada često mogu dobiti ono što im je potrebno bez dugih putovanja automobilom. Prednost većeg broja ljudi koji žive bliže je u tome što je potrebno manje zemljišta, a to znači da je stanovanje pristupačnije i manje oskudno nego kada se gradi na velikim parcelama i raštrkano.

Također, crvena linija i rasistički zavjeti u poslijeratnoj Americi značili su da su zone na kraju odvajale ne samo upotrebu, već i ljude, sprečavajući crne porodice da dobiju finansiranje i stanovanje u područjima koja su bila pretežno bijelci. To nije bilo zbog tipologije – bungalovi nisu rasistički, ljudi jesu – već zato što su zone olakšavale držanje stvari ili ljudi koje nisu željeli na udaljenosti. Zoniranje je omogućilo rasizam.

Zar nema zoniranja ne znači da nema pravila?

Ne. Hajde da bacimo našu mrežu u vodu i uhvatimo primjer nekog zonskog koda i primjer nekog građevinskog koda i pogledajmo razliku.

Prvo, evo šta je slučajni uzorak Zonski kod Seattlea izgleda kao:

“C. Stambena upotreba na nivou ulice

1. U svim NC i C zonama, stambene namjene mogu zauzeti, ukupno, najviše 20 posto fasade na nivou ulice u sljedećim okolnostima ili lokacijama:

a. U pješačkoj zoni, okrenutoj prema određenoj glavnoj pješačkoj ulici; ili

b. U svim NC i C1 zonama unutar Bitter Lake Village Hub Urban Village, osim parcela koje se nalaze u blizini Linden Avenue North, sjeverno od North 135th Street; ili

c. Unutar zone koja ima ograničenje visine od 85 stopa ili više, osim kako je predviđeno u pododjeljku 23.47A.005.C.2; ili

d. Unutar zone NC1, osim kako je navedeno u pododjeljku 23.47A.005.C.2; ili

e. U svim NC i C1 zonama unutar Northgate Overlay Distrikta, osim kako je navedeno u Odjeljku 23.71.044; ili

f. U svim zonama NC i C1 unutar područja prikazanih na kartama A do D za 23.47A.005 na kraju ovog poglavlja 23.47A kada su okrenute prema magistralnoj ulici.”

Evo jednog uzorka Šifra zgrade u Sijetlu:

“Odvajanje od visokonaponske opreme. Kada su prekidači, isključci ili druga oprema koja radi na 1000 volti, nominalnom ili manjem, instalirana u trezoru, prostoriji ili kućištu gdje su izloženi dijelovi pod naponom ili izložena ožičenja koja rade preko 1000 volti, nominalno, visokonaponska oprema mora biti efektivno odvojen od prostora koji zauzima niskonaponska oprema odgovarajućom pregradom, ogradom ili paravanom.”

Ovo je zapravo dio detalja građevinskog koda, električnog koda. Možete vidjeti da zoniranje postaje vrlo mukotrpno oko omjera namjena i lica ulice, koliko se parcele naslanjaju jedna na drugu, visine i kako se zgrade odnose na druge namjene kao što je ulica. Električni kod se odnosi na sigurnost i mnogo je jednostavniji. Neko ko zna o struji i gradi stambene objekte mogao bi se raspravljati s ovim dijelom koda, ali nema sumnje da svi žele neka osnovna pravila koja osiguravaju da se struktura ne gradi opasnom električnom opremom. Ali zašto se brinuti o visini zgrade ili postotku fasade okrenute prema trotoaru?

Istina je da bi se gotovo sve što je zonski kodeks moglo ukinuti i imati nula utjecaja na sigurnost novog stambenog prostora i znatno bi olakšalo njegovu izgradnju. Ispunjavanje strogosti građevinskog kodeksa i njegovih različitih zahtjeva, ali zamislite da gledate taj zonski kod i pokušavate shvatiti (sa svim referencama na druge dijelove kodeksa) šta se točno može izgraditi i koja ograničenja pravila mogu imati u pogledu stambenih i korisni prostor. Zoni kodeks ne doprinosi gotovo ništa stambenom zbrinjavanju ljudi koji u njemu žive, već jednostavno postavlja i patrolira proizvoljne standarde za druge ljude koji bi mogli živjeti niz ulicu.

Deklaracija o nezavisnosti od zoniranja

Jefferson je u Deklaraciji napisao da je “svako iskustvo pokazalo da je čovječanstvo više sklono da pati, dok su zla podnošljiva, nego da se ispravljaju ukidanjem oblika na koje su navikli.” Čudno, graditelji i programeri ne morate nužno mrziti zonski kod jer oni to znaju i to je predvidljivo. Banke i zajmodavci takođe zavise od toga. A ljuti komšije zabrinuti za pravednost u svojoj porodičnoj kući zavise od toga da bi uznemirili novi razvoj, usporili ga, a možda i zaustavili.

Kao što sam naglasio, postoji nekoliko boljih primjera “samovoljne vlade” protiv kojih su se ljudi okupljeni u Filadelfiji suprotstavljali od zonskog kodeksa. Gusti, samoreferentni i nagomilani stvari koje ljudi ne žele, a ne ono čemu teže, zakoni o zoniranju promoviraju status quo i guše inovacije. A oni su skupi za praćenje, zahtijevaju pregled, pravni savjet i više slojeva dozvola i gnjavaže. Sve to snose iznajmljivači i ljudi koji pokušavaju da nađu novi dom, a koji vide da se to odrazilo na cijenu svog stanovanja.

Ali postojao je „dugačak niz zloupotreba i uzurpacija, koji su neprestano težili istom cilju” zonskim kodovima, posebno čuvajući prava i privilegije „prvi smo stigli” u odnosu na „i mi želimo živjeti ovdje”. Ukidanje segregacije korištenja u zonskim kodovima također bi okončalo segregaciju ljudi, proširivši mogućnost i za ljude koji žele graditi stambeni prostor i za one koji žele u njemu živjeti.

Ukidanje zoniranja ne bi rezultiralo gubitkom sigurnosti ili izborom ljudi da svojim nogama i dolarima glasaju za ono što im se sviđa, a protiv onoga što im se ne sviđa. Možda bi se mogle desiti neke ružne zgrade; ali ako se nikome ne dopadaju te zgrade, biće jeftine. I neke zaista nevjerovatne stvari će biti moguće, i mogli bismo imati razvoj koji bi stvarao ljepotu i korisnost ne uprkos pravilima, već zato što ih nema.