Pravni izazovi mogu pomoći da se promijeni narativ o stanovanju

Najveći neuspjeh američkog obrazovanja je način na koji sami sebe učimo o pravima. Pogrešna je ideja da su prava koja uživamo – vjerska sloboda, govor, itd. – uspostavljena našom revolucijom protiv kralja tiranskog u Engleskoj. Umjesto toga, naša prava su došla do nas kroz produženi proces evolucije. Lijena pedagogija i propaganda doveli su do podjela i loše politike, uključujući politike koje utiču na stanovanje. Ne postoji pravo na stanovanje. Ali postoji utvrđeno pravo na privatnu svojinu. Pogledajmo to pravo i pravni izazov kontrole stanarine u New Yorku, CHIP, RSA, et al. protiv City of New York, et al. (2d Cir.), na osnovu tog prava i kako taj izazov pomaže u promjeni stambenog narativa.

Priča o pravima u Americi ne počinje u Filadelfiji 1776. godine, već na mjestu zvanom Runnymede, Engleska 1215. Tamo su razni baroni i drugi magnati Kraljevine Engleske prisilili kralja Ivana da potpiše dokument koji je postao poznat kao Magna Carta. U dokumentu je po prvi put u pisanoj formi sadržana ideja da izvršna vlast (izvinite na anahronizmu) bio primoran da popusti onome što je predstavljalo prvi parlament. Dok nisu bili izabrani, baroni i magnati su zahtijevali da prije nego što ljudi u kraljevstvu budu lišeni njihovih sloboda, uključujući i imovinu, mora postojati neka vrsta procesa.

Ovaj značajan događaj nije riješio problem. Tek 17^th stoljeća i još jedan građanski rat u Engleskoj (imali su nekoliko) da su se ova pitanja ponovo pojavila, ovaj put nasilno. Kralj Čarls je drmao ljude na selima i gradovima kako bi platio ratove u Evropi. Parlamentu, sada većoj instituciji, bilo je dosta. Izdali su 1628. tzv peticija prava. Tamo se pozivaju na Magna Cartu, tražeći od kralja da prekine svoje agresivne napore da otme i zauzme narodnu imovinu.

„'Velika povelja sloboda Engleske', proglašena je i donesena, da nijedan Freeman ne smije biti uzet ili zatvoren ili oduzet od svog slobodnog posjeda ili sloboda, ili svojih slobodnih običaja, ili biti stavljen van zakona ili prognan, ili na bilo koji način uništen, ali po zakonitoj presudi svojih vršnjaka ili po zakonu zemlje.”

ta riječ, disseised, je primjer Anglo-normanske riječi u našoj pravnoj terminologiji. To znači oduzeti ili efikasnije uzeti imovinu. Proći će još 14 godina rasprave prije nego što izbije otvoreni rat između parlamenta i kralja, rat koji je rezultirao njegovim svrgavanjem i pogubljenjem. To je utjecalo na osnivače Sjedinjenih Država, budući da su konačnu nagodbu i uspostavljanje osnovnih prava u Magna Carti vidjeli kao društveni ugovor koji je narušila engleska vlada, kršenje koje je opravdavalo raskid s Engleskom.

Razlog zašto je ovo danas važno je to što je Peticija prava priznata kao jedan od temelja Peti amandman naše Povelje o pravima, amandman koji se čini da objedinjuje pitanja krivičnog i građanskog pravosuđa (važna referenca na Ustav je osnivački ustav, odličan zbornik dokumenata i ideja koje podržavaju Ustav).

„Niko se neće smatrati odgovornim za smrtni ili drugi zloglasni zločin, osim na osnovu prezentacije ili optužnice velike porote, osim u slučajevima nastalim u kopnenim ili pomorskim snagama, ili u miliciji, kada je u stvarnoj službi na vrijeme ratne ili javne opasnosti; niti će bilo koje lice biti podvrgnuto istom krivičnom djelu da bude dva puta dovedeno u opasnost po život ili tijelo; niti će biti primoran u bilo kom krivičnom predmetu da svjedoči protiv sebe, niti biti lišen života, slobode ili imovine, bez odgovarajućeg pravnog postupka; niti će se privatna imovina uzeti za javnu upotrebu, bez pravične naknade.”

Ali pisci našeg Ustava nisu vidjeli razliku između krivičnih sporova koji bi nekom licu mogli biti oduzeti “život i ud” i građanskih sporova koji bi mogli lišiti osobu “života, slobode ili imovine”. Za njih, u 18^th stoljeća, vladine akcije za poduzimanje bilo čega od ovoga zahtijevaju „propisni pravni proces“, au slučaju privatne svojine, „pravednu kompenzaciju“. Američki ustav posvećuje drevne principe engleskog prava, oko kojih se borilo vekovima, kao pravo po rođenju za Amerikance. Oduzimanje imovine ima istu težinu kao i oduzimanje života ili tijela.

Istorija je bitna. Kada sam spomenuo da se stambena politika dovodi u pitanje na osnovu Petog amandmana, ponekad me pitaju: „Kakve veze 'uzimanje petog' ima sa stanovanjem?“ Ljudi ne znaju za posljednju polovinu amandmana. A termin, “pravo privatnog vlasništva”, postao je sinonim u dominantnoj kulturi za rančere s oružjem koji se bore oko hektara prazne zemlje sa saveznom vladom. Istina je da je izgubljena ideja da je privatna svojina osobe povezana sa drugim stvarima koje smatramo pravima poput govora.

Danas imamo ljude koji tvrde da je „stanovanje ljudsko pravo“. Ali to ne znači da je tako. Istovremeno, znamo da je privatno vlasništvo zaista je utvrđeno ustavno pravo. Ipak, pravni izazovi poput onog u New Yorku se bore da navedu sudove da primjene ono što bi trebao biti očigledan standard za napore lokalnih vlasti da kontroliraju kako ljudi koriste svoju privatnu imovinu, posebno kada iznajmljuju imovinu drugima. Predmet koji je podneo Program za poboljšanje stanovanja u zajednici (CHIP) je jednostavno. Iz njihovog sažetka slučaja:

“Pedeset godina, New York City je svoje tržište iznajmljivanja stanova proglasio u stalnom “vanrednom stanju” kako bi opravdao pravni režim koji prisiljava mali skup vlasnika nekretnina da subvencioniraju stanovanje za nasumično odabranu populaciju pojedinačnih stanara . Ovim vlasnicima imovine oduzeta su sva značajna prava u pogledu njihove imovine, uključujući pravo da isključe druge iz imovine; zauzeti, posjedovati ili koristiti imovinu; i da slobodno raspolaže imovinom.”

Nikada nisam volio ovakve izazove jer zvuče bezdušno, izigravajući sentimentalnost logike publike „stanovanje je ljudsko pravo“; potreba ljudi za stanovanjem nadmašuje tuđa utvrđena prava na sopstvenu imovinu. To zvuči saosećajno i često se prodaje, ali zaista uopšte nije saosećajno. Odavno se smatralo da politike poput kontrole stanarine pogoršavaju stambene probleme ljudima s manje novca, a ne bolje (pročitajte moj duži pogled na kontrolu stanarine, Kako kontrola stanarine čini stanovanje manje pristupačnim).

Neću zadavati udarac po udarac CHIP, RSA, et al. protiv City of New York, et al. (2d Cir.) ali iako sam skeptičan prema kratkoročnim i srednjoročnim prednostima ovih slučajeva (pogledajte moj post Pravni izazovi zabrane deložacije: i pravda za sve?), mislim da su važni. Zgrada zakona u našem sistemu je presedana, izgrađena na zakonima koje donose zakonodavna tijela, sprovode izvršne vlasti i vode se na našim sudovima. Dugo vremena, uprkos jednostavnom jeziku Petog amandmana, sudovi su davali široko i duboko poštovanje lokalnim vlastima kada su regulisali nekretnine, posebno kroz zakone o zoniranju i zakupcima.

Slučajevi poput CHIP pokušavaju suštinski da donesu novi zakon, odnosno da promene presedan. Razmotrite diskusiju na stranici 12 u transkriptu usmenih argumenata u žalbi između najnovijeg sudije u predmetu i Andrewa Pincusa koji je glavni advokat u predmetu.

"GOSPODIN. PINKUS: Po pitanju fizičkog preuzimanja, o kojem sada govorimo, tražimo izjavu da je obaveza da – da kada vlasnik nekretnine želi da ukloni nekretninu sa tržišta stambenog zakupa, radi rušenja, radi renoviranja, za koristiti u druge svrhe, da je obaveza da ponudi obnovu neustavna i —

SUD: Gospodine Pincus.

GOSPODIN. PINKUS: — (nerazlučivo) —

SUD: Gospodine Pincus.

SUD: Da. Dakle -

SUD: (Nerazlučivo) -

SUD: — Da li je ono što tražite da učinimo da ovaj režim na osnovu uzimanja proglasimo neustavnim?

GOSPODIN. PINKUS: Da.”

Pincus je uveo još jedan slučaj, Cedar Point Nursery et al. protiv Hassida et al., slučaj u kojem je Vrhovni sud odlučio da je kršenje imovinskih prava to što je država Kalifornija dozvolila sindikalnim organizatorima da zauzmu farme u privatnom vlasništvu kako bi organizirali radnike. Sudac u predmetu CHIP bio je skeptičan, rekavši Pincusu: „Smatram da je uzimanje sasvim drugačije u ovoj situaciji i zapravo kao da Cedar Point uopće ne kontroliše (stranica 8).“

Čini se da sudija konačno počinje da uspostavlja vezu tek nakon više diskusije. To je spor i bolan proces za posmatranje. The Cedar point slučaj označava pomak: „Sud je smatrao da je fizičko prisvajanje oduzimanje bilo da je trajno ili privremeno; trajanje aproprijacije utiče samo na iznos dospele naknade.” Ali Pincus mora povezati tačke iz tog slučaja, onog o farmama i sindikatima, sa idejom da iznajmljivači imaju pravo da nekako zauvijek ostanu u svojim stanovima, bez obzira da li plaćaju ili ne i da li vlasnik želi promijeniti namjenu ili zakupce.

Ne mijenjam mišljenje: najbolja i najvažnija upotreba resursa danas je istraživanje javnog mnijenja kako bi se razumjelo zašto ljudi misle šta rade o stanovanju za iznajmljivanje i stanovanju općenito. Zašto ljudi misle i vjeruju da se iznajmljivanje stanova na neki način razlikuje od bilo kojeg drugog privatnog biznisa? Kako da promijenimo to gledište tako da se zasniva na stvarnosti da je stanovanje marginalan posao kao i svaki drugi posao koji pokušava ostvariti prihod koji zadovoljava ili premašuje troškove? Rekao sam u postu o pravnim izazovima iznad toga,

„Lokalna stambena zgrada – bez obzira da li je gigantska zgrada od stakla ili čelika ili mali četveropleks od cigle – je posao koji opslužuje lokalno stanovništvo, baš kao i trgovina prehrambenih proizvoda ili bar na uglu; i baš kao i ti poslovi, iznajmljivanje stanova je rizično i posluje na marginama. Nijedna tužba, čak ni ona sa uzbudljivom i zadovoljavajućom presudom, ne može obaviti težak posao mijenjanja priče o stanovanju.”

Ipak, spor i pedantan posao koji gospodin Pincus i njegove kolege obavljaju širom zemlje, čak iu nesrećnim, pa čak i loše osmišljenim pravnim izazovima, neophodna je i važna kap, kap, kap, vode koja troše kamen od 100 godina pravnih odluka koje favorizuju proizvoljne i hirovite političke poteze za ograničavanje i kontrolu imovine koja se iznajmljuje na načine koji štete vlasnicima, stanovnicima i šire cijelom stambenom tržištu. Ali nam ponestaje vremena. Predvidio sam kraj većine privatnih iznajmljivanja do kraja ove decenije. Sporo kapanje pravnih argumenata moglo bi više nalikovati vodenom mlazu pod visokim pritiskom ako bismo uložili u promjenu mišljenja javnosti u isto vrijeme kada bi se promijenio pravni okvir.