Dobrodošli u Benzingin podcast o nekretninama. Danas imamo Ryan Frazier, koji je izvršni direktor platforme za ulaganja u nekretnine Arrived Homes.
Slušaj Ova epizoda of The Lazy Landlord on Benzinga.
Kevin Vandenboss: Dakle, šta je u suštini Stiglo?
Ryan Frazier: To je platforma koja svima olakšava ulaganje u nekretnine za iznajmljivanje. A način na koji to funkcionira je da pojedinci mogu kupiti dionice individualnih domova počevši od 100 do 10,000 dolara ili više, koliko god želite da uložite u tu nekretninu. A onda Arrived, brine o svim poslovima upravljanja imovinom. Dakle, sve, bavljenje upravljanjem imovinom ili operacijama iznajmljivanja imovine. A uticaj je da investitori i dalje mogu birati kako žele da izgrade svoj portfelj individualnih nekretnina za iznajmljivanje. Oni mogu investirati, gotovo bilo koji iznos kapitala koji žele i diverzificirati kroz nekretnine.
I onda odatle postaje pasivna investicija, sa Dolazio vodeći računa o menadžmentu.
Kevin Vandenboss: Kakva je potražnja za investitorima koji ulažu u ove specifične nekretnine za iznajmljivanje?
Ryan Frazier: Mislim da je to nešto što je za nas bilo iznenađenje, a to je koliko je bio izuzetan interes kada smo imali skoro 100 ljudi koji su se prijavili da ulažu u nekretnine i kupuju dionice pojedinačnih domova.
I mislim da smo mislili da će ljudima možda trebati više vremena da shvate koncept kupovine udjela nekretnine za iznajmljivanje. Ali mislim da je ulaganje u djelimične dionice dionica i druge imovine postalo malo uobičajenije i popularnije, mislim da ljudi jednostavno imaju mjesto u svojim glavama gdje bi mogli razumjeti.
Kažu: „U redu, ja mogu posjedovati dio ove imovine. Dobit ću proporcionalne povrate, novčani tok od prihoda od zakupa ili bilo koji rast vrijednosti imovine na osnovu broja dionica koje posjedujem. I to mi daje veću kontrolu nad tim koliko ulažem i koliko mogu da diverzifikujem.”
Za mene i Arrived suosnivače zaista je naše lično iskustvo sa željom da ulažemo u nekretninu bilo glavni pokretač. Od sredine svojih dvadesetih do tridesetih, zaista sam se samo kretao. Jednostavno nikada nismo bili na istom mjestu, dovoljno dugo, gdje je imalo smisla investirati 5, 10+ godina, što je zaista ono što je potrebno u nekretninama da bi se prevladala vrsta prepreka transakcionih troškova kako bi se ostvarila bilo kakva vrsta materijalnog povrata. I tako sam to ispitivao neko vreme.
Zašto to mora biti tako binarno da, uštedite više godina za ove kapare koje su danas često šestocifrene, a onda ste posvećeni tom gradu ili toj imovini zauvijek ili zaista na duge staze?
I to je ideja za Stigao. Kako gledamo na ove barijere koje sprečavaju ljude da danas započnu posjedovanje nekretnina? Kapital, vremenske obaveze i potrebna stručnost, i kako da snizimo barijeru ulasku? Tako da, ako imate vremena i stručnosti, ali možda ne i količinu kapitala za diversifikaciju u onoliko nekretnina koliko želite, Arrived vam to može olakšati.
Nemate vremena da ulažete u nova tržišta i gradite prisutnost na njima i želite da budete u mogućnosti da diverzifikujete. Stigli mogu ići u taj scenario. Dakle, radi se zapravo o uzimanju te tri vrste velikih stijena koje sprečavaju ljude da ulažu kapitalno vrijeme i stručnost i čine ga vrlo zgodnim za početak.
Kevin Vandenboss: Kako ste u mogućnosti da ponudite ove investicije neakreditovanim investitorima?
Ryan Frazier: To je bio vrlo važan dio Stigla. Misija kompanije Arrived je osigurati da ova ulaganja budu dostupna svima koji žele ulagati u nekretnine za iznajmljivanje. Samo 7% ljudi u ovoj zemlji posjeduje ulaganja u nekretnine van svog primarnog prebivališta.
To je ogroman jaz u smislu broja ljudi koji su bili u mogućnosti da investiraju.
Dio toga je bio i rad na tome na bazi iskustva s proizvodima. Dakle, mogućnost kupovine dionica je uključivala preuzimanje većeg dijela radne strane upravljanja investicijama kako bi više ljudi bilo ugodno investirati.
Ali drugi dio je bio osigurati da neakreditirani investitori mogu ulagati, što znači da ljudi koji nemaju neto vrijednost veću od 1 milion dolara ili godišnji prihod veći od 200 hiljada ili 300 hiljada dolara. A to je značilo rad sa SEC-om skoro godinu dana i usvajanje ovog modela prema uredbi A+ koja je u osnovi kreirala ovaj proces IPO-a individualne kuće. Platforma Arrived danas je platforma za upravljanje ovim pojedinačnim kućnim IPO-ima. I prošli smo kroz proces prema uredbi A+ gdje je SEC pregledao i kvalifikovao naše ponude kako bismo ih mogli učiniti dostupnima.
Svaki put kada ulaganja stavljate na raspolaganje neakreditovanim investitorima, postoji mnogo veća granica za otkrivanje. I tako imamo mnogo informacija koje su dostupne na našoj web stranici za svaku nekretninu. Stvari kao što su faktori rizika, finansije, mi, kao rezultat, takođe obezbjeđujemo godišnje revidirane finansijske izvještaje za našu imovinu koje također pregleda SEC.
Tako da smo zaista potrošili vrijeme da prođemo kroz taj proces, kako bismo bili sigurni da je ovo široko dostupno. Ovako strukturirana ponuda pruža neke opcije za likvidnost gdje ljudi mogu dobiti pristup likvidnosti za svoja ulaganja tokom vremena ako to žele.
Zaista su te dvije stvari, podrška neakreditovanim investitorima i podrška nekim budućim opcijama likvidnosti koje smo sada u procesu izgradnje, zaista bile razlog zašto smo krenuli tim putem propisa A+ kada smo dizajnirali proizvod i radili sa SEC-om.
Kevin Vandenboss: Zašto bi neko sada želio ući na ovo tržište? Jeste li zabrinuti da bi tržište nekretnina moglo pasti?
Ryan Frazier: Mislim da je to svakako bilo zanimljivo vrijeme na tržištu u posljednjih 18 mjeseci, dok smo prošli kroz pandemiju COVID-a i vidjeli smo da je bilo mnogo utjecaja na tržište nekretnina od toga što smo vidjeli da ljudi iselili su se iz ovih gradskih središta u kojima se nalaze, cijene više prostora koji cijene imaju se kreću malo izvan jezgra i ili su voljni da, potroše, da kupe kuću ili su u potrazi za kvalitetom.
Kuće za iznajmljivanje koje nude više prostora koji se razlikuju od ovih stambenih zgrada u kojima su ranije živjeli u isto vrijeme, FED je mijenjao kamatne stope na, na najniže stope svih vremena, na nulu na stopu federalnih fondova. Ali vidjeli smo da su stope na hipoteke pale ispod 3% i te dvije stvari su, između ostalih faktora, zaista uzrokovale ubrzanje tržišta nekretnina, u porastu cijena.
Videli smo, povećanje cene koje verovatno nije dugoročno održivo, gde ćete videti, 15%-20%+ rast cene godišnje. To jednostavno nije ono što smo gledali na stambenom tržištu ili u obiteljskim kućama, istorijski je prosječno, više kao 4% povećanja cijene godišnje, istorijski.
I mislimo da ćemo na tržištu danas, kada su se neke od ovih vrsta trendova i promjena počele slagati, vjerovatno vidjeti da ćemo se vratiti na više od tog istorijskog prosjeka. Vidjeli smo kako FED sada povećava kamatne stope kako bi pokušao nadoknaditi ono što vidimo u smislu inflacije. I mislim da zbog toga trošak pozajmljivanja izgleda mnogo veći nego što je bio prije 12 mjeseci. Ali mislim da je realnost da smo još uvijek daleko ispod onoga što smo bili prije deset godina. I zato mislim da tržište još uvijek određuje cijene, šta to znači za pristupačnost stanova i kako će tržište reagirati.
Iz naše perspektive, još uvijek smo vrlo, uzbuđeni zbog ulaganja u prostor za jednu porodicu. Mislim da postoji mnogo vjetrova u leđa za imovinu u kojoj imate, institucionalni investitori koji su se sada uselili u prostor, imate neke stvari koje stvarno otežavaju dodavanje veće ponude, visoke cijene rada, visoke cijene materijala.
Imate ljude koji su u posljednjih nekoliko godina zaključali ove povijesno niske kamate. Dakle, sada imate ovu vrstu zaključavanja kamatne stope koja će spriječiti ulazak veće ponude na tržište. Ljudi su manje spremni da se odreknu svog doma i hipotekarnih stopa koje su vezane za to.
Tako da mislimo da još uvijek postoji velika otpornost na tržištu nekretnina. Ne očekujemo, po našem mišljenju, da ćemo doživjeti veliki stambeni krah, ali očekujemo da će se brza apresijacija cijena vratiti na normalnu vrstu osnovne linije. Općenito, kada razmišljamo o pristiglim proizvodima, ulaganju u dionice kuća nasuprot kupovini cijele kuće sami, zaista imamo na umu da to pruža pristup prosječenju troškova u dolarima, što je mogućnost postepenog dodavanja investicijskih dolara na mjesečnom, tromjesečnom , ili na godišnjoj osnovi što nikada prije nije bilo moguće u direktnom vlasništvu nekretnine kada kupujete cijele kuće. I svaki dom je tako velika finansijska odluka. To zaista možete raširiti.
I mislim da to oduzima malo važnosti pokušaju da tempira tržište jer mislim da je to uvijek jako teško i omogućava vam da s vremenom uračunate trošak u dolarima i diverzificirate se u različitim gradovima i vremenima, i različitim vrstama nekretnina, koje sveukupno, pomoći u smanjenju nekih od vaših rizika.
Kevin Vandenboss: Uporedo s rastom cijena kuća, očito smo vidjeli povećanje stanarine po višoj stopi u nekim područjima. Gde vidiš da to ide?
Ryan Frazier: Mislim da vidite da renta prati inflaciju pod pretpostavkom da je inflacija povezana sa većom ekonomskom aktivnošću. Mislim da je dio inflacije koju vidimo više povezan s nekim problemima u lancu snabdijevanja, što je dio onoga što trenutno ekonomsko okruženje čini izazovnim. Ali generalno, mislimo da rente vjerovatno prate to.
Druga stvar koju treba imati na umu je da ako kamatne stope nastave rasti ili čak ostanu na nivou na kojem su, to mijenja vrstu relativne pristupačnosti mjesečne otplate hipoteke ili vlasništva nad nekretninom u kojoj živite. naspram rente. I često te stvari rade u nekoj vrsti ravnoteže. Prošle sedmice sam vidio članak da kako su kamatne stope porasle, to povećava cijenu posjedovanja, primarnog prebivališta. I dok to radi, to uzrokuje da se sve više ljudi odlučuje za iznajmljivanje jer prave kompromis oko pristupačnosti. „Želim li da plaćam dodatnih 700 dolara mjesečno za ovaj dom u kojem želim živjeti ili bih radije iznajmio još godinu ili dvije i uštedio nešto novca?“
I zato mislim da te vrste stvari također diktiraju gdje se kreću tržišta iznajmljivanja. Ali čini se da su tržišta iznajmljivanja malo porasla.
Kevin Vandenboss: Postoje li neka određena tržišta koja vidite, a koja su trenutno posebno atraktivna?
Mislim da kada gledamo tržišta, gledamo, gdje postoji rast na jednostavnom nivou gdje gledamo podatke o stanovništvu\ vidimo li povećanje broja ljudi koji se sele u taj grad? Da li su to poželjna mjesta za život, gdje imaju veliku i dovoljnu infrastrukturu koja to podržava? I mi gledamo, neke od 100 najboljih gradova danas, mi smo u 19. I nastavljamo da brzo dodajemo još gradova. Mislim da ćemo vjerovatno imati 40 do kraja godine. I onda samo nazovemo neke od onih o kojima bismo možda željeli neke od onih o kojima ljudi prirodno ne bi razmišljali, jer mislim da postoje neki gradovi u kojima se nalazimo, recimo Nashville koji su upravo vidjeli, kao porast stanovništva i veliki kulturni interes na tom tržištu.
Ali tu su i druga tržišta koja su u maloj mjeri ona vrsta gradova u usponu i koja bilježe brzi rast stanovništva, ali možda su blizu više od 100 najboljih gradova u odnosu na prvih 25. Gledamo sjeverozapadni Arkansas Fayetteville, Bentonville , gdje je upravo tako snažan ekonomski rast potaknut Walmartovim sjedištem.
A onda i svi korporativni partneri za Walmart koji tamo imaju urede. I mnogo investiraju u regionu. I kao rezultat toga, vidjeli smo veliku potražnju za nekretninama za iznajmljivanje. I tako mislim da je to zanimljivo tržište. Nekoliko drugih koje gledamo je da je Indianapolis imao snažnu, fundamentalnu ekonomiju i mislim da postoje neki migracijski obrasci iz Čikaga koji potiču malo toga, ali to je bilo tržište koje smo pomno pratili i počeli da ulažemo . A onda Chattanooga u Tennesseeju, gdje je postao lijep posao na daljinu, cijeli centar u toj regiji ima najbrži internet u zemlji, što je zabavna činjenica koja je odlična za one udaljene radnike koji se sele u to područje. Ali mislim da vidite nekoliko ovih. Nešto manji, ali nadolazeći gradovi koji imaju veliki potencijal za rast u koje smo bili uzbuđeni što smo počeli da dodajemo nekoliko sredstava i stavljamo ih na raspolaganje investitorima.
Kevin Vandenboss: Šta ulazi u odabir kuća u koje ćete ulagati?
Ryan Frazier: Ljudi koji dođu na web stranicu primijetit će da su često novije kuće i visokokvalitetne nekretnine i iznajmljivanje. Po našem mišljenju, oni će pružiti veće mogućnosti priliva novca tokom čitavog perioda, samo zato što imaju manje potrebe za održavanjem. Većina naših nekretnina je novija od 2010. Nema odgođenog održavanja ili bilo čega sličnog. A ako kupujemo stariju kuću, obično radimo bilo kakvu vrstu većeg poboljšanja ili renoviranja uređaja prije nego što ih učinimo dostupnim na platformi.
I opet, to je zaista da pokušamo da obezbedimo ove snažne i održive tokove novca. Velika prednost nekretnina za iznajmljivanje je konzistentan pristup novčanom toku u našem slučaju to su dividende. Dakle, mi isplaćujemo ove dividende na kvartalnoj osnovi. Za naše nekretnine, u prosjeku plaćamo između 3% i 7% na godišnjem nivou. A to samo zavisi od tržišta i možda kolika je poluga na nekretnini.
Ljudi zaista žele odlično mjesto za život, bilo da iznajmljuju ili ne. I iz bilo kog razloga, mislim da je više bio trend odgađanja održavanja. Tako da mislim da nas to čini jedinstvenom imovinom kada dijelimo nekretnine koje imamo sa potencijalnim iznajmljivačima na ovim tržištima.
Vremenom, Arrived može podržati bilo koju vrstu imovine. Zaista vjerujemo u ovaj segment jedne porodice i zaista smo fokusirani na dodavanje gradova kako bismo omogućili ljudima da se diverzificiraju, ali u budućnosti ćemo dodati nove vrste imovine.
Kevin Vandenboss: Šta je sljedeće za pristigle domove?
Ryan Frazier: Imamo tonu u prodavnici. Mislim da je jedna od stvari zbog kojih smo najviše uzbuđeni što ih činimo dostupnim investitorima je pristup kratkoročnim iznajmljivanjem kao što je Airbnbs.
Toliko ljudi je moglo iskusiti Airbnb i VRBO i iskustvo kratkoročnog najma. Ali vrlo malo, čak i manje od onih za dugoročni zakup na strani vlasništva, bilo je u mogućnosti da učestvuje u vlasničkoj strani ovih ekonomija kao domaćin i pristupi ekonomiji koja može proizaći iz domaćinstva ovih nekretnina za kratkoročni zakup.
Mislimo da možemo riješiti tekuće, vremenske obaveze, koje su čak veće od dugoročnih zakupa za investitore, tako da mogu pristupiti ovoj ekonomiji kratkoročnog zakupa. Dakle, to je ono što dolazimo ovdje u bliskoj budućnosti vjerovatno krajem ovog ljeta.
Kevin Vandenboss: Koji je najbolji način da investitori budu sigurni da mogu dobiti pristup ovim novim nekretninama kada budu dostupni na platformi?
Ryan Frazier: Najbolji način je da se registrujete i kreirate nalog sa njim Arrived Homes a to možete učiniti putem naše web stranice.
A kada to učinite, dobijate obavještenje o novim nekretninama u koje dolaze nova sredstva i možete odlučiti kada je pravo vrijeme ili u koje nekretnine je pravo investirati.
Nekretnine su nastavile da rade ono što rade, što generalno istorijski jeste, nudi stabilan novčani tok, stabilnu vrednost imovine, rast tokom vremena i dobru zaštitu od inflacije. A ako možete ući u imovinu sa dugoročnim pogledom, višegodišnjim pogledom onda će te stvari održati.
Čak i ako vidimo pad vrijednosti imovine, i dalje imate veliki novčani tok koji pomaže u pružanju određene otpornosti na ukupne prinose. I tako mislim da je zbog tih stvari i samo atributa nekretnina mnogo ljudi bilo zainteresovano da dodaju više u svoj portfolio nekretnina tokom poslednjih nekoliko meseci.
I zaista smo se trudili da osiguramo da ljudima omogućimo dovoljno sredstava za ulaganje. Kao što sam spomenuo, imali smo skoro 100 ljudi koji su došli i prijavili se i počeli kreirati račune i početi ulagati u nekretnine. I vjerovatno smo finansirali preko 20 miliona dolara vrijedne nekretnine za iznajmljivanje samo u posljednja dva mjeseca. I svake sedmice stavljamo na raspolaganje nekoliko novih nekretnina kako bismo bili u toku s investitorima. A u međuvremenu, ostajemo zaista selektivni u pogledu toga šta kupujemo u gradovima u kojima se danas nalazimo, osiguravamo otprilike 50,000 nekretnina mjesečno i nudimo manje od 0.1% njih. A onda, one koje osvajamo su nekretnine koje stavljamo na raspolaganje ljudima.
Pogledajte još detalja iz Benzinga
Ne propustite upozorenja u realnom vremenu o svojim dionicama – pridružite se Benzinga Pro besplatno! Isprobajte alat koji će vam pomoći da investirate pametnije, brže i bolje.
© 2022. Benzinga.com. Benzinga ne daje savjete o ulaganju. Sva prava zadržana.
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html