Nije prekasno da Cincinnati usvoji mjere gustine stanovanja

Vrlo skroman i koristan prijedlog da se omogući više višeporodičnog stanovanja u Cincinnatiju je izglasano protiv u martu od strane Gradskog vijeća. Prijedlog, koju je ponudila članica Vijeća Liz Keating, uklonio bi ograničenja gustine u nekim dijelovima grada sa pravilima zoniranja koja dozvoljavaju više stanova i ljudi. Prijedlog ne bi dotakao zone sa jednom porodicom, nešto što je izgubljeno u gomili protivnika koji su, čini se, ubili prijedlog. Da je prošao, prijedlog bi koristio novim ljudima koji su se preselili u Cincinnati stvaranjem veće ponude stambenog prostora. Uprkos porazu, u gradu je počela rasprava o tome kako najbolje riješiti cijene stanova, sa više ili manje stanova.

Bitka u Cincinnatiju mi ​​je previše poznata, podsjećajući na to bitka oko gustine koji je počeo kada je tržište nekretnina počelo da se oporavlja nakon kraha 2008. Kako se odvijala druga decenija veka, ljuti susedi jedne porodice okupili su se protiv gustine sa raznim crvenim haringama: novo stanovanje je bilo preveliko, premalo, ružno , previsoka i blokirana svjetlost i zrak. Takođe, nova stambena zgrada bi desetkovala krošnje gradskog drveća. I naravno, ono što su uvijek nudili kao razbijač dogovora, to ne bi učinilo stanovanje pristupačnijim. Novo stanovanje je, kako su rekli, preskupo.

Uvodnik za goste u Cincinnati Enquireru iznosi istu poentu.

“Trenutno nema podataka koji podržavaju pretpostavku da zoniranje veće gustine rezultira nižim troškovima stanovanja. Zapravo, studije o metrikama gustine i pristupačnosti kao što je Median Multiple (koji koriste UN, Svjetska banka i Zajednički centar za stanovanje Harvarda) pokazuju suprotno. Stanovanje veće gustine u prosjeku je skuplje!”

Pa, to nije istina. Postoji jedno nedavno istraživanje (Kontrola gustoće, povećanje cijena stanova i rast najma u Sjedinjenim Državama) što potvrđuje da, „u sektoru više porodica, nalazimo da je odnos između kontrole gustoće i rasta rente pozitivan: najamnine rastu brže u područjima sa strogom kontrolom gustine, u skladu s ograničenjima ponude.“

Jedna stvar koja zbunjuje ovaj argument o više smještaja (što je gustina) ne što rezultira nižim ukupnim cijenama je da je novo kućište – poput novog džempera ili novog automobila – uvijek skuplje od postojećeg proizvoda. Dakle, ako se posmatra samo povećanje gustine u vidu dodatnog novog stanovanja, prosječna cijena će biti viša i te više cijene će često iskriviti ukupan prosjek. Međutim, sveukupno, kada se broj novih stambenih jedinica povećava, ukupno i tokom vremena, postoji a pozitivno utiče na cenu.

Uz ovaj zdravorazumski zaključak, tu je i činjenica da su stanovi sve manji. Zašto? Jer to je ono što ljudi koji žive u gradovima žele. Evo o čemu sam pisao veličina jedinice i pristupačnost prije nekoliko godina:

„Veličina jedinice opada jer sve više ljudi želi živjeti u gusto naseljenim gradovima gdje je malo zemlje. Kada zemlje bude malo, biće skupo. Kupovati i graditi na skupom zemljištu znači da rente moraju biti previše visoke da bi se racionalizirala cijena zemljišta. Šta je rešenje? Manje veličine jedinica rješavaju ovaj problem jer potrošači trguju kvadratom za nižu cijenu, a programeri dobijaju veći prinos po kvadratnom metru od svoje investicije.”

Konačno, i možda najizrazitije, Keatingovom prijedlogu oštro su se usprotivili jednoporodični susjedi, od kojih je jedan u uvodniku tvrdio da „istraživanja javnog mnjenja pokazuju da samostojeće, obiteljske kuće s dvorištem, i alternativno, gradske kuće u gušćim područjima koje su na pješačkoj udaljenosti od sadržaja, preferirana su opcija za većinu Amerikanaca.”

Prije pandemije, međutim, to jednostavno nije bila istina. Istraživanje Freddieja Maca iz 2018 otkrili su da, "iako Profil otkriva da sve veći broj iznajmljivača vjeruje da se njihova ekonomska situacija poboljšala u odnosu na prošlo ljeto, također otkriva da troškovi sve više podstiču odluke o iznajmljivanju." Da, tako je, ljudi su birali stan za iznajmljivanje jer je pristupačniji. A više stanova u Sinsinatiju bi ga takođe učinilo jeftinijim.

I na kraju, ali svakako ne najmanje važno, ništa u Keatingovom prijedlogu nema nikakvog utjecaja na postojeće jednoporodične zone. Zašto bi bili tako uznemireni? To je očigledno svakom autsajderu; kada je stanovanje oskudno i skupo, to rezultira transferom novca iz džepova siromašnih ljudi u vidu viših kirija u višu vrijednost obiteljskih kuća. Čini se da se ljuti susjedi protive promjenama u mjestima u kojima ne žive jer to pomaže njihovim kućnim vrijednostima. Nedostatak stambenog prostora pomaže trenutnim vlasnicima investicija da dobiju vrijednost.

Loša vijest je da su skromna povećanja gustoće u zonama koje su već guste zgnječene od strane ljutih, zaštićenih jednoporodičnih susjeda u Cincinnatiju. Ovo nije slično zločinima koje je prije nekoliko godina nametnulo Gradsko vijeće Seattlea, smanjenje gustina u područjima koja su već zonirana za gustinu. Ova “pobjeda” za komšije će i njih podstaći na to. Međutim, dobra vijest je da još nije kasno da Cincinnati nauči iz grešaka Seattlea i ipak napravi promjene. Ako gradsko vijeće u Cincinnatiju ne nauči ovu lekciju, šalju ljude s manje novca na trošenje, uglavnom iznajmljivače, suočavaju se s rastućim cijenama u godinama koje dolaze.