Poboljšanje kreditnih rezultata za iznajmljivanje stanova, a ne zabrana, je odgovor

Širom zemlje raste zabrinutost o tome kako i zašto ljudi ne ispunjavaju uslove za iznajmljivanje stanova. Aktivisti koji tvrde da vode računa o najboljim interesima potencijalnih stanovnika iznajmljenih stanova tražili su da zabrane kriminalističke provjere, prethodne evidencije o deložaciji i kreditne ocjene kao dio procjene rizika koju koriste pružaoci stambenih usluga za provjeru stanara. U Minneapolisu, na primjer, Gradsko vijeće je nametnulo ograničenja upotrebe kreditnih rezultata. Član Vijeća koji podržava intervenciju rekao je da rastuće cijene i nestašica stambenih objekata "stavljaju određenu hitnost da se podrži ljudi koji su najranjiviji iznajmljivači". Ali da li je ograničavanje ili zabrana čekova na kredit najbolji način da se pomogne ljudima s lošim kreditom ili bez kredita?

Nedavni izvještaj Biroa za zaštitu potrošačkih finansija (CFPB) mogao bi doliti ulje na vatru. Izvještaj, nespretno naslovljen, Tržište provjera stanja stanara, popisuje sve moguće pritužbe uz procjenu rizika od strane pružatelja stambenih usluga. Evo moje omiljene o podacima o deložaciji:

„Prikupljanje ovih podataka, posebno podataka iz javnih i krivičnih evidencija, i ispravno uparivanje prikupljenih podataka sa pojedinim potencijalnim zakupcem, može biti izazovno. Na primjer, prema jednoj studiji od 3.6 miliona sudskih spisa o deložaciji, 22 posto državnih slučajeva deložacije su dvosmisleni ili lažni zapisi. Kao rezultat toga, podaci prijavljeni u izvještajima o pregledu stanara i na koje se oslanjaju pri generiranju vlasničkih ocjena rizika zakupaca često su dvosmisleni ili zastarjeli i mogu biti pogrešni.”

To me je natjeralo na glas da se nasmije jer se razvila čitava industrija tvrdeći da se zemlja suočava s „krizom iseljavanja“ ili „epidemijom“. Ovo je očigledno lažno a jedan od razloga zašto je lako doći do tog zaključka je upravo zato što nema jasnih ili konzistentnih podataka o deložacijama. U današnjem svijetu nemoguće je dati bilo kakvu izjavu o deložaciji – definiranoj kao stvarno uklanjanje silom iz nekretnine za iznajmljivanje – je izuzetno retka. Nakon podnošenja prijave, većina deložacija rezultira otpuštanjem ili dvosmislenim ishodima. Samo mali broj dovodi do toga da se čini da policija izvlači stvari iz stana. Ipak, agresivni zagovornici to žele u oba smjera; podaci ukazuju na „krizu“, ali podaci su loši, nemojte ih koristiti za skrining.

Litanija na početku izvještaja mogla bi tačno odražavati frustraciju zbog toga što potrošači moraju da se izlože procjeni rizika; ali iznajmljivanje stambenog prostora nije pravo i nije „pravo“ po bilo kojoj definiciji. Dodao bih tome "još", jer upravo to tvrde zagovornici, da zaista jeste pravo bilo koje osobe da zahtijeva pristup privatnoj imovini za život bez obzira na profil rizika.

Neki od nas na stanovanje gledaju kao na robu, a na iznajmljivanje kao na iznajmljivanje automobila ili bilo koje druge stvari. Procjena rizika čini iznajmljivanje stanova mogućim i bez mogućnosti pregleda ili pregleda prošlih performansi, manji, pristupačniji stanovi bi nestali. Stav da je stanovanje pravo i da svako ljudsko biće može uzeti tuđu imovinu da bi imalo stambeno zbrinjavanje opasno je i prijeti da potkopa privatne stanove za iznajmljivanje. Vrijedno je voditi čvrstu i rigoroznu debatu o tome.

Ali koje je rješenje za stvarni problem ljudi koji imaju manje novca i koji se bore u privredi koji imaju veći profil rizika i samim tim veći izazov u pronalaženju smještaja? Jedan od odgovora je da se zabrani skrining ili ga ograniči na takav način da bi jedina opcija za ublažavanje rizika bila podizanje stanarina. Zagovornici žele i ovo ograničiti, naravno, kontrolom stanarine. Kontrola rente pogoršava inflaciju stanova, stvarajući oskudicu i racionalizaciju.

Pravo rješenje je poboljšanje kreditnih rezultata i izgradnja poticaja za ljude koji iznajmljuju stambene objekte kako bi plaćali kiriju na vrijeme. Kad ne mogu, najpotrebnija je novčana pomoć. Ali postoje li tržišni poticaji za izgradnju kredita i poboljšanje profila rizika zakupaca?

Izvještaj CFPB-a kaže ovo o kreditnim rezultatima:

„Prethodna istorija plaćanja najma, koja bi se činila veoma relevantnom za odluku stanodavca da iznajmi, uglavnom se ne odražava u izveštajima o pregledu stanara ili ocenama rizika. Procjene industrije o pokrivenosti istorije plaćanja zakupnine u sistemu za izvještavanje potrošača kreću se između 1.7 do 2.3 posto iznajmljivača u SAD.”

privatna kompanija, pinata, je smislio poslovni model koji radi upravo to. Piñata kombinuje direktni marketing sa upravljanjem naplatom stanarine. Kada stanovnik koji se nalazi u zgradi kojom upravlja kompanija koja koristi Piñata, i plaća stanarinu na vrijeme, stanovnik može dobiti bodove za nagrade od popularnih brendova. Zamislite to kao program čestih putnika za iznajmljivače. Piñata također prijavljuje pozitivne informacije o zakupu kreditnim biroima. Poticaji za stanovnike su stvarni, sa besplatnim ponudama za proizvode koji su im potrebni i boljim kreditnim rezultatom.

Razgovarala sam sa Lily Liu, izvršnom direktoricom Piñate, ako je zabrinuta zbog novih propisa, posebno platformi koje prikupljaju informacije o podnosiocima zahtjeva i rezidentima u velikom obimu. “Algoritmi s ogromnim skupovima podataka postaju toliko dobri da je teško vidjeti kako neće biti integrirani u ove odluke,” rekao je Liu, “iako u napadima i naletima dok se ne normaliziraju.” Ona reklamira Piñatu kao rješenje za stanovnike jer je to „dinamičan interaktivni proizvod koji iznajmljivačima pomaže da shvate svoje 'greške' i posljedice određenih radnji te im pomaže da izmijene svoje ponašanje kako bi izgradili bolju finansijsku budućnost za sebe.

Nema sumnje da bi mnogi zagovornici stanara prezirali ovaj model; ljudi uopće ne bi trebali plaćati stanarinu, i zašto bismo ih mamili besplatnim ponudama na AmazonuAMZN
da rade ono što ne bi trebalo da rade. U redu. To je interno konzistentan argument za socijalistu. Međutim, u stvarnom svijetu, proširenje programa kao što je Piñata za ljude koji već imaju loš, slab ili nikakav kredit zapravo bi pomoglo ljudima da steknu bolji kredit i poboljšali svoje živote kao iznajmljivača u budućnosti. Gotovo sve pritužbe navedene u izvještaju CFPB-a mogle bi se riješiti ovakvom vrstom poticajnog modela potrošača, čak i za ljude s manje novca.

Odgovor na problem loše kreditne sposobnosti ili drugih nedostataka u istoriji iznajmljivanja nije njihovo brisanje, već pružanje stvarne pomoći i poticaja za poboljšanje stanja ljudi i njihovo nagrađivanje. Ovo gradi ulaganje u uspjeh ne samo za pružatelje stambenih usluga koji gledaju na naplatu stanarine na 100%, već i za potrošače koji počinju vidjeti pozitivne kredite koji će pomoći, moguće, dovesti do poboljšane kupovne moći, uključujući vlasništvo nad kućom. Procjena rizika nikada neće nestati u ekonomiji iznajmljivanja, a ako se to reguliše, manja, pristupačnija preduzeća će prestati s iznajmljivanjem, bit će sve više oskudice stambenih objekata i viših zakupnina. To nikome ne pomaže, posebno ljudima koji se bore s kreditnim problemima.