Kupujem kuću sa svojom 74-godišnjom majkom, ali hipoteka će biti na moje ime. Kako da nazovemo kuću?

Poštovani MarketWatch,

Želio bih vidjeti da li mi možete dati savjet o kupovini kuće sa mojom majkom koja ima 74 godine. Uložit ću 240,000 dolara — koristeći prihod od prodaje vlastite kuće — na novu kuću i počevši od hipoteka od 220,000 dolara. Hipoteka će biti samo na moje ime. Kada se kuća moje majke proda, ona će mi dati dio prihoda od kuće — 100,000 dolara, tako da mogu preinačiti svoju hipoteku i smanjiti mjesečnu isplatu.

Naša pitanja su: Kako da nazovemo kuću u kojoj ćemo oboje živjeti? Da li da stavimo oba naša imena na kuću sa zajedničkim stanarima sa pravom preživljavanja? Takođe, da li će se novac koji mi daje da stavim na preoblikovanu hipoteku smatrati poklonom za mene na koji ću morati da platim porez? Postoji li način da se ovo izbjegne? I moje poslednje pitanje je, da li i ja da stavim svoju punoletnu ćerku na naslov kuće, takođe kao sustanare sa pravom preživljavanja, kako bi kuća bila njena kada moja majka i ja više ne budemo na ovoj Zemlji?

Ako niste u mogućnosti da odgovorite na ova pitanja, da li biste mi mogli reći da li treba da razgovaram sa advokatom za nekretnine, poreskim advokatom ili CPA? Nisam siguran kome trebam postaviti ovakva pitanja. Uživam čitajući vašu kolumnu. Hvala Vam na pomoći.

S poštovanjem,

Useljenje kod mame

'Veliki potez' je MarketWatch rubrika koja gleda na detalje i nepokretnosti nekretnina, od navigacije u potrazi za novim domom do podnošenja zahtjeva za hipotekom.

Imate li pitanja o kupovini ili prodaji kuće? Želite li znati gdje bi trebao biti vaš sljedeći potez? Pošaljite e-poštu Jacobu Passyu na [email zaštićen].

Dragi Moving,

Jako je lijepo što planirate kupiti dom sa svojom majkom, jer sam siguran da će joj to pružiti osjećaj udobnosti kako bude starija i treba joj više pomoći. Znam da niste pitali za moje mišljenje o ovom aranžmanu, ali bio bih nemaran ako ne bih predložio da vodite mnogo iskrenih međusobnih razgovora u kojima razgovarate o vašim očekivanjima za zajednički život. Ovo će biti velika promjena za vas oboje, a kao i kod bilo kojeg cimera, najbolje je da budete na istoj strani prije vremena kako biste osigurali miran suživot.

Moram priznati da sam zbunjen vremenskom linijom koju ste vas dvoje odabrali. Osim ako ne postoji razlog zašto sama kupovina kuće za početak ima smisla, ne vidim zašto vas dvoje ne biste čekali još malo da zajedno kupite kuću — pogotovo ako razmišljate o tome da oboje budete u kući djelo. Udruživanje vaših resursa odjednom bi vam vrlo vjerovatno moglo omogućiti da iskoristite prednosti boljeg finansiranja.

Preinaka hipoteke može biti korisna za mnoge vlasnike kuća. To će vam omogućiti da smanjite svoju dužničku obavezu bez promjene kamatne stope ili roka kredita. U vrijeme kada stope na hipoteke rastu, to bi za mnoge vlasnike kuća mogla biti bolja opcija od refinanciranja ako je vaš glavni cilj smanjenje iznosa duga koji imate.

Postoje neki nedostaci ove strategije. Za početak, to ne dozvoljavaju svi hipotekarni zajmodavci, tako da ćete to morati unaprijed razjasniti. Čak i ako zajmodavac to dozvoli, ne mogu to učiniti za sve vrste kredita. Konkretno, zajmovi koje podržava država, uključujući FHA i VA zajmove, ne mogu se preinačiti. A serviser kredita će vam naplatiti naknadu za preoblikovanje. Iz ovih razloga, neki zajmoprimci će se odlučiti samo za dodatne uplate na svoju hipoteku umjesto da prolaze kroz cijeli proces preinake.

U vašoj situaciji, doprinos vaše majke bi se mogao smatrati poklonom ako ona nije pod hipotekom, iako vi ne biste bili taj koji bi plaćao porez na to. Trebalo bi da se konsultujete sa računovođom da dobijete njihov stručni savet, ali je verovatno da će ona morati da podnese prijavu poreza na poklon. Uz to, osim ako ne poklanja milione dolara vama i drugima, vjerovatno je da nikada neće dugovati porez na taj novac zbog doživotnog isključenja.

Ona može biti u vlasništvu, a da nije pod hipotekom, ali to nije nužno jednostavno. Ako razmišljate o tome da je dodate u posjed kasnije nakon što ste kupili kuću i uzeli hipoteku, trebali biste se obratiti advokatu za nekretnine. Neki zajmodavci će uključiti klauzule koje propisuju da se zajam mora vratiti u cijelosti ako se izvrše značajne promjene u naslovu kuće, a vi ćete htjeti da pravni stručnjak pregleda bilo koji hipotekarni ugovor kako bi provjerio da li bi to bio slučaj ovdje.

Ako umjesto toga planirate da vaša majka bude na poslu od samog početka, a da ona nije pod hipotekom, morat ćete se konsultovati sa hipotekarnim zajmodavcem da dobijete njihovo odobrenje za ovaj aranžman. Kako njujorška advokatica za nekretnine Victoria Spodek objašnjava u postu na blogu: „Banka mora biti sigurna da je njihov interes zaštićen, jer pozajmljuje veliku sumu novca. Sposobnost banke da proda imovinu u slučaju neizmirenja obaveza je kritična za njihov model i neće posuditi novac osim ako nisu zaštićeni.”

Problem koji može nastati ako imate više osoba na vlasništvu, a samo jedna na hipoteci, je to što vlasništvo nad kućom postaje komplikovano. Iz perspektive zajmodavca, vaša mama bi imala prava na kuću koja bi mogla otežati prodaju ako ste krenuli u ovrhu. Dakle, ono što zajmodavci često rade u takvom scenariju, kaže Spodek, je da oba vlasnika potpišu hipoteku, dok samo jedna osoba potpisuje notu, a to je obećanje da će vratiti kredit. Na ovaj način, „ako se kredit ne plati ili dođe do kašnjenja, banka će i dalje morati da pribegne prodaji kuće da bi je vratila“, piše ona.

Opet, možda biste trebali razmisliti o tome da vaša majka bude navedena na hipoteci. Osim ako nema kreditnih problema, njen dodatni prihod od socijalnog osiguranja i imovina mogu vam pomoći da dobijete bolju stopu na hipoteku. To bi također ublažilo probleme koji bi nastali zbog otplate kredita kada se njena kuća proda.

Što se tiče načina na koji nosite titulu, mislim da je važno razmisliti zašto želite da oboje budete na naslovu i koji su vam ciljevi u tome. Čini se jasnim da je izbjegavanje ostavine važno za vas oboje, ali zajednički zakup može nositi određene rizike. Na primjer, ako se neko od vas zaduži i ne može ga otplatiti, povjerioci bi mogli podnijeti zahtjev za imovinu. To je i razlog zašto bi dodavanje vaše kćeri u titulu moglo biti rizičan potez.

Za sve vas, stavljanje doma u živo povjerenje može imati najviše smisla. Ovo će vam dati kontrolu nad onim što će se dogoditi s domom kada i vi i vaša majka umrete, dok će vam omogućiti da ostanete u kući dok ste oboje živi. Ne samo da dom može lako preći na vašu kćer, već bi mogla izbjeći određene poreze i ostavinske naknade. Morat ćete unajmiti advokata da sastavi povjerenje i pravilno ga strukturira za vas, ali s obzirom na složenost vaših životnih aranžmana, ovo bi moglo biti najbolje rješenje za vaš problem i osigurati vama i vašoj majci da ćete moći živjeti u ovom domu do kraja tvojih dana.

Slanjem pitanja e-poštom pristajete na njihovo anonimno objavljivanje na MarketWatchu. Slanjem svoje priče Dow Jones & Company, izdavaču MarketWatcha, razumijete i slažete se da možemo koristiti vašu priču ili njenu verziju u svim medijima i platformama, uključujući i preko trećih strana.