'Ne bih to mogao bez njega': Napravio sam portfolio nekretnina sa 23 jedinice dok smo bili u vezi. Koliko da dam svom vereniku u našem predbračnom braku?

Tokom godina, identifikovao sam, kupio i vodio portfelj nekretnina za iznajmljivanje u tri zgrade. Oni su kupljeni mojim novcem, a ja sam jedini vlasnik na papiru — ali moj verenik je bio uključen u ceo proces i od početka je pomagao u održavanju i renoviranju. 

Ne bih to mogao bez njega. Nedavno smo kupili našu kuću iz snova, tako da će kuća koju je prethodno posjedovao također biti dodana u naš portfolio za iznajmljivanje. Znamo da bi vjerovatno trebali imati predbračni ugovor, ali ne znamo kako ga strukturirati.

U jednom hipotetičkom predbračnom ugovoru, zadržao bi novu kuću i moju drugu po veličini investicionu nekretninu: vrijednost od 1.5 miliona dolara. (Bila bi mu potrebna investicijska nekretnina da bi mogao sam priuštiti novu hipoteku.)

U drugom scenariju, dobio bih kuću koju je kupio, a koja je manje vrijednosti, zadržao bih svoju najveću investicionu nekretninu i najmanju investicionu nekretninu: vrijednost 2.35 miliona dolara. 

Alternativna opcija je da sve nekretnine budu u zajedničkom vlasništvu i da bismo zauvek podelili procenat profita. Ništa se nikada ne može prodati za gotovinu osim ako se obje strane ne dogovore o prodaji, a mi unaprijed odredimo kako će se dobiti podijeliti. 

Imao bih pravo da upravljam investicionim portfeljem i da 1031 razmjena bilo koju investicionu nekretninu u veću investicionu nekretninu ako ja tako odlučim. U ovom scenariju, ja bih dobio dvije trećine posla, a on jednu trećinu.

Šta mislite o ovome? Znam da potpisujem predbračni ugovor koji će mu u suštini dati dosta novca, ali osjećam da on ima pravo na nešto što mi je pomogao da ga izgradim. 

Property Manager

Poštovani upravniče imovine,

Hajde da prvo maknemo jednu stvar s puta. Pišete: “Ne bih to mogao bez njega.” Možda vam se čini da bi bilo teže to učiniti bez njega, ali ne sumnjam da biste to učinili bez obzira na to. Rizik, poduzetnički nagon i dobro rasuđivanje u odabiru ovih nekretnina u pravo vrijeme su pred vašim pragom. Odajte sebi pohvale i poštovanje koje zaslužujete za ono što ste postigli. Platili ste i kaparu i, pretpostavljam, hipoteke. To treba uzeti u obzir kada radite svoje proračune. 

Ove nekretnine ste kupili svojim novcem, dakle he bez ovoga ne bi mogao you. Vaš verenik je pružio pomoćnu podršku, ali ova imovina pripada vama. Ne vjerujem da je jednaka podjela poštena prema vama, i ja bih bio oprezan da previše svog posla prepišem na njega. Nadam se da ćete živjeti sretno do kraja života, ali 50% brakova završi razvodom i možda ćete požaliti što ste bili tako velikodušni. Izgradnja ovog portfelja trajala je mnogo godina i rada. Potpisivanje velikog procenta na treću stranu traje samo minut.

Pametan potez da sve napišete. Bračni ugovor je jedan od najvažnijih ugovora koje ćete potpisati. Postoji toliko mnogo mogućnosti na koje bi se parovi trebali pripremiti, uključujući ono što će se dogoditi s poslom ako se rastanete. Oko 15% bračnih parova potpisalo je predbračne ugovore, prema a recent poll kompanije Harris Interactive, što je više od 3% prije više od jedne decenije. Ta brojka se penje na 40% za bračne parove između 18 i 34 godine. Predbračni brakovi prisiljavaju parove da budu potpuno transparentni u pogledu svojih finansija. 

Zamolio sam Triciju Mulcare, ovlaštenog finansijskog planera i ovlaštenog računovođu Homricha Berga iz Atlante, Džordžija, da procijeni vaše pismo. I ona je opreznija. „Jednostavno rješenje bi moglo biti da dokumentirate trenutne vrijednosti različitih nekretnina na datum vašeg vjenčanja i zabilježite da ako se raziđete, trenutna vrijednost vaše imovine u tom trenutku će biti podijeljena na osnovu početnog procenta vlasništva“, odgovara ona . “Ako mu želite odati 'zasluge' za njegovu pomoć tokom godina u održavanju i renoviranju, možete u skladu s tim povećati njegov postotak.”

„Jedan od načina da to uradite može biti da pokušate da kvantifikujete broj sati koje je vaš verenik godinama proveo na održavanju i renoviranju u odnosu na to koliko bi inače koštalo da angažujete profesionalca“, dodaje ona. “Vaše vrijeme provedeno u identifikaciji, kupovini i upravljanju portfeljem također ima vrijednost koja bi mogla nadoknaditi neke od njegovih doprinosa jer ste mogli unajmiti vanjsku kompaniju za upravljanje.” Mulcare također predlaže da navedete svoje planove za prihod od najma za vrijeme vašeg braka. Hoće li to biti podijeljeno 50/50? Ili 75/25?

A šta će se desiti ako umirete svog verenika? Da ste zajedno posjedovali ove nekretnine, on bi ih automatski naslijedio, a vaša porodica ne bi dobila ni centa. “Bez obzira na to, pametno je dokumentirati vašu zajedničku želju za održavanjem imovine dok se oboje ne složite da je pravo vrijeme za prodaju”, dodao je Mulcare. “Takođe je važno da odredite plan kako želite podijeliti prihod od bilo koje prodaje. Vjerovatno ne bi škodilo da dodatno odredite da ćete vi upravljati portfoliom s pravom učešća u 1031 razmjeni.”

Ne želim da polivam tvoje planove hladnom vodom. Čini se da oboje odgovorno i proaktivno pristupate svom braku, što je dobro za buduće pregovore. Takođe ste otvoreno govorili o svojim opcijama i vodili teške razgovore. Vjenčanje je izuzetno uzbudljivo vrijeme i nikada nije dobra ideja dopustiti svojim emocijama da upravljaju vašim financijama, posebno nakon svih godina teškog rada koji ste uložili u ove nekretnine.

Previše je donositi ovu odluku sami, s težinom veze na vašim ramenima. Angažirajte advokata i/ili posrednika koji će vam pomoći da postignete ishod koji je fer za oba vašeg dečka i sebe. Uzmite barem dio emocionalne odgovornosti iz svog krila i stavite je u ruke hladne, sabrane neovisne treće strane. I zapamtite ovo: kada jednom potpišete polovinu svog imovinskog portfelja, više neće biti povratka. 

Provjeri Moneyist privatni Facebook grupi, u kojoj tražimo odgovore na najdeblje novčane probleme u životu. Čitatelji mi pišu sa svakakvim dilemama. Pošaljite svoja pitanja, recite mi o čemu želite znati više ili se osvrnite na najnovije kolumne Moneyista.

Moneyist žali što ne može pojedinačno odgovarati na pitanja.

Slanjem vaših pitanja putem e-pošte, pristajete na njihovu anonimnu objavu na MarketWatch-u. Slanjem vaše priče Dow Jones & Co., izdavaču MarketWatch-a, razumijete i slažete se da možemo koristiti vašu priču, ili njene verzije, u svim medijima i platformama, uključujući putem trećih strana.

Takođe pročitajte:

Koliko da napojim svojoj domaćici?' Moj muž kaže da treba da napojimo minimum. Kažem da joj dam 30%. ko je u pravu?

'Uplovit će u zalazak sunca sa stvarima mog oca': Otac mi je umro, a maćeha se seli u Francusku. Nije bilo spomen obilježja. Šta mogu uraditi?

'Nikad ništa nije objasnila': Ja sam stariji građanin i ove godine sam izgubio 100,000 dolara na berzi. Mogu li tužiti svog finansijskog savjetnika?