Nadam se da mi možete pomoći da ovo shvatim. Imam 69 godina i napunit ću 70 na kraju mjeseca. Ponuđen mi je gotovinski zajam za refinansiranje i moram da odlučim da li da uzmem kredit na 15 ili 30 godina. Moja mjesečna obaveza bi očito bila veća za 15-godišnji kredit.
Možda neću – vjerovatno neću – ni živjeti dovoljno dugo da otplatim, ili čak zaključim preostalih 11 godina moje trenutne hipoteke, što se toga tiče. Ja sam dijabetičar, a kamoli druge bolesti. Hipotekarni zajmodavac zna moje godine, ali izbor je moj.
Normalno, pretpostavljam da bi to morali da reše nečiji naslednici, na osnovu testamenta, ali ja nemam naslednike po mom mišljenju. Sama sam, nikad nisam bila oženjena i nemam djece. Majka mi je preminula, a otac ima 97 godina. Živi sa ženom, ali su odlučili da se ne ožene.
Moj brat i ja smo otuđeni od 1990. godine. Ne namjeravam da mu ostavim ništa vrijedno – oteo me je na veliko vrijeme kada nam je umrla majka, osim što ja zapravo nemam ništa od velike vrijednosti. Ne želim da mu ostavim nered. On ima 67 godina i ko zna da li će preživeti kada ja umrem. Tu je i moja nećakinja, njegovo jedino dijete, koju jedva poznajem. Nikada nije pokušala da ispravi tu činjenicu otkako je odrasla. Ona ima 38 godina, slobodna je i nema djece. Imam 33 ili više rođaka, ali bez veze skoro 30 godina sa nekolicinom koje sam ikada sreo.
Moja povrijeđenost i ozlojeđenost prema bratu i nećakinji ne bi trebali poništiti moju obavezu da ostavim testament. Oni su ipak moja krv i nisam emotivno vezan ni za jednu neprofitnu organizaciju. Imam bliske prijatelje koje sam upoznao još od 1954. do 1966. godine, ali nikog značajnijeg.
U međuvremenu, dugujem oko 33,000 dolara za moju trenutnu hipoteku. Tražim 30,000$ gotovine, koje namjeravam iskoristiti za poboljšanje doma. Procjena je odustala, ali jedinice iste veličine u mom stanu prodane su za između 285,000 i 315,000 dolara. Živim u predgrađu Los Anđelesa. Trenutna mjesečna uplata iznosi 458 dolara, uključujući poreze na imovinu, uz kamatnu stopu od 5.25%. Nova uplata iznosi 531 USD uz 3.28%. Nije ogromna razlika s obzirom na to što sve reklame kažu da su trenutne stope povrata, ali moj omjer duga i prihoda nije dobar.
"'Kad ja umrem, ko zaglavi sa neplaćenim saldom? Pretpostavlja li to zajmodavac?'"
Trenutno moj jedini “pravi” prihod je socijalno osiguranje i 900 dolara mi tata šalje mjesečno sa računa povjerenja. Namjeravam se vratiti na posao sljedeće godine jer mi je dosadno, ali to nema veze s kreditom. Otplata otplate zajma na 30 godina će uključivati troškove zatvaranja, unaprijed plaćene poreze i preko 17,000 dolara neizmirenog duga, pored preostale hipoteke i gotovine.
Kada umrem, ko zaglavi sa neplaćenim saldom? Da li zajmodavac to pretpostavlja? Zar se neko ne mora baviti bilo kakvim problemom koji bi mogao postojati, ili primiti ostatak ako se proda? Jesam li u pravu da je nebitno da uzmem kredit na 15 ili 30 godina jer bih mogao umrijeti prije nego što se bilo koji otplati?
Budući da je predviđeni kredit znatno manji od vrijednosti kuće, postoje li drugi problemi s kojima bi se ko god da je moj nasljednik morao nositi? Naravno, mogao bi se desiti još jedan zemljotres, ali ako ne dođe do neke nepredviđene katastrofe, ili zbog mog kašnjenja u plaćanju, ko bi pravno mogao biti primoran da rješava bilo kakve probleme ako ne ostavim testament?
S poštovanjem,
Refinansiranje Golden Girl
'Veliki potez' je rubrika MarketWatch koja se bavi detaljima nekretnina, od navigacije u potrazi za novim domom do podnošenja zahtjeva za hipoteku.
Imate li pitanja o kupovini ili prodaji kuće? Želite li znati gdje bi trebao biti vaš sljedeći potez? Pošaljite e-poštu Jacobu Passyu na [email zaštićen].
Poštovano refinanciranje,
Želim da počnem tako što ću se pozabaviti vašim pitanjem o dužini trajanja kredita, jer se brinem da možda podcjenjujete razliku između kredita na 15 i 30 godina.
Svjesni ste da je mjesečna uplata veća za 15-godišnji kredit — to je istina. Ali može biti čak i više nego što mislite (osim ako je zajmodavac već naveo razliku.) Na primjer, za 100,000-godišnju hipoteku od 30 dolara s kamatnom stopom od 3%, mjesečna isplata bi bila otprilike 422 dolara. Ako bi taj isti zajam imao rok od 15 godina, mjesečna isplata bi bila oko 691 dolara.
Da naglasim, mjesečna otplata na 15-godišnju hipoteku je otprilike 64% veća. Ljudi često budu privučeni kraćim rokom zajma na 15 godina jer im to dugoročno štedi na kamatama. Ali za nekoga sa fiksnim primanjima, ta razlika u mjesečnoj uplati može napraviti ogromnu razliku.
"Mjesečna otplata na 15-godišnji kredit je za oko 64% veća od 30-godišnjeg kredita."
Kao što ste sami rekli, nije jasno da li ćete živjeti dovoljno dugo da vidite otplatu kredita na bilo koji način. Dakle, dugoročne uštede koje donosi kraći rok najvjerovatnije ne bi bile vrijedne. Sada se oslanjate na finansijsku podršku svog oca, ali hoće li se to nastaviti i kada on umre? Ako ne, opet, veća mjesečna otplata iz 15-godišnjeg kredita bi odjednom mogla postati potpuno nepriuštiva.
Ko god dobije kuću kada ti umre, neće biti razlike da li je hipoteka imala rok od 15 ili 30 godina kada je u pitanju rješavanje duga. Zaista, kada umremo, naši stambeni dugovi i dalje moraju biti plaćeni.
U vašem slučaju, zvuči kao da ili nemate oporuku ili niste precizirali ko bi trebao naslijediti vašu imovinu nakon vaše smrti. Većina država slijedi proces utvrđivanja ko ima pravo na nasljeđe, počevši od supružnika i djece, a zatim slijede unuci. U slučajevima kada nijedna od tih osoba nije u blizini, onda će država uzeti u obzir druge rođake, uključujući braću i sestre, nećake i nećake. Država može naslijediti i samu imovinu.
Ako umrete bez oporuke, a država ne odredi pravog nasljednika imovine, onda bi teoretski vaš hipotekarni zajmodavac ili serviser zauzeo kuću da pokrije zajam. Ako je nasljednik identificiran ili ste ga imenovali, većina država ima zakone za zaštitu njihovih prava na dom. Kada umrete, vaši nasljednici će naslijediti naslov kuće, ali ne i hipoteku. Hipoteke često uključuju klauzulu o dospjeću pri prodaji koja zahtijeva otplatu kredita ako se kuća proda — jer se tada pravo vlasništva prenosi.
Kada se prijenos vlasništva dogodi putem nasljeđa, zakoni obično štite nasljednika. Oni mogu preuzeti hipoteku i nastaviti da plaćaju. U nekim slučajevima, hipoteku mogu prenijeti na njihovo ime, ili mogu prodati kuću kako bi otplatili kredit i spremili prihode koji su ostali u džepu.
"Kada razmišljate o nasljednicima, slobodno mislite na više od krvnih srodnika."
Ako smijem samo malo prekoračiti, savjetovao bih vam da preispitate ko je dostojan da primi vaše nasljedstvo. Po prirodi, većina nas razmišlja o tome da svoju svjetovnu imovinu prepusti krvnim srodnicima — ali po mom mišljenju, definicija porodice je šira od toga. Brat vam je donio tugu, a vi kažete da sa nećakinjom nemate praktički nikakav odnos.
Zvuči kao da imate mnogo prijatelja s kojima imate bogate odnose. Naravno, možda nisu romantične prirode, ali sam siguran da ti prijatelji donose radost i utjehu u tvoj život. Ovi ljudi su vaša izabrana porodica i zaslužuju sva prava i privilegije koje su tipično rezervisane za krvno srodstvo. Zaista, svoju imovinu možete zaveštati prijatelju, a ne članu porodice.
Možda vaši prijatelji možda nisu zainteresovani da naslijede vaš stan, ali ja bih razgovarao s njima da vidim šta bi mislili o takvom poklonu. Možda oni sami imaju dijete ili drugog rođaka koji bi mogao imati koristi od nasljeđivanja kuće za život (ili finansijske vrijednosti te imovine).
Naporno ste radili na održavanju svog doma i trebali biste se osjećati ugodno znajući da će on otići nekome do koga vam je stalo nakon što umrete. Koga god identifikujete kao svog naslednika, obavestite ga o svojim planovima. Na taj način to neće predstavljati šok nakon vaše smrti, a oni će se osjećati dobro opremljeni za obavljanje raznih zadataka koji dolaze s naslijeđem.
Slanjem pitanja e-poštom pristajete na njihovo anonimno objavljivanje na MarketWatchu. Slanjem svoje priče Dow Jones & Company, izdavaču MarketWatcha, razumijete i slažete se da možemo koristiti vašu priču ili njenu verziju u svim medijima i platformama, uključujući i preko trećih strana.
Izvor: https://www.marketwatch.com/story/i-want-to-refinance-my-mortgage-but-im-about-to-turn-70-how-would-that-affect-my-heirs- 11637359138?siteid=yhoof2&yptr=yahoo