'Ne znam da li se isplati imati posla sa stanarima': Da li da svoj dom pretvorim u iznajmljivanje ili da ga prodam?

Međutim, razmišljam da li da prodam ili iznajmim kuću koju trenutno imam. Kupio sam kuću za 188,500 dolara. Dva puta sam refinansirao i zadnji put sam dobio gotovinu. Moja kamata je 2.75%, a imam još 18 godina da je otplatim. Mogu ga iznajmiti za 1,800 do 2,000 dolara. Ali ne znam da li je ovo najbolja opcija jer bih ga mogao prodati i za blizu 500,000 dolara, što je trenutno najveća vrijednost.

Bilo bi sjajno da mi stanari otplate drugu hipoteku, ali ne znam da li se isplati baviti se stanarima i popravkama koje mogu stalno tražiti. Uostalom, to je stara kuća. Sta da radim? 

S poštovanjem,

Pakujem se u Portlandu

'Veliki potez' je MarketWatch rubrika koja gleda na detalje i nepokretnosti nekretnina, od navigacije u potrazi za novim domom do podnošenja zahtjeva za hipotekom.

Imate li pitanja o kupovini ili prodaji kuće? Želite li znati gdje bi trebao biti vaš sljedeći potez? Pošaljite e-poštu Jacobu Passyu na [email zaštićen].

Poštovani Packing,

Tržište kompletnog stambenog prostora ima mnogo vlasnika kuća koji razmišljaju o samom potezu koji razmišljate. Vlasnici kuća vide rastuće cijene najma i mnogi to koriste. U februaru su zakupnine bile skoro 18% više u odnosu na prethodnu godinu na nacionalnom nivou, prema sajtu za nekretnine Apartment List, što predstavlja rekordan rast.

U određenoj mjeri, vlasnici kuća podstiču taj rast rente pretvaranjem svojih početnih domova u najam. Te kuće bi inače obezbijedile prijeko potrebnu opskrbu tržištima za kupovinu kuća. Umjesto toga, ima toliko malo kuća za prodaju da su mnogi Amerikanci primorani da iznajmljuju duže nego što su se nadali jer ne mogu pronaći nekretninu za kupovinu. Više ljudi koji iznajmljuju znači veću konkurenciju za jedinice za iznajmljivanje, a time i rente rastu.

Samo zato što mnogi vlasnici kuća idu ovim putem ne znači da biste trebali. „Ima smisla pretvoriti kuću u nekretninu za iznajmljivanje ako i samo ako razumijete sve potencijalne probleme koji postoje kada postanete stanodavac“, rekla je Michelle Gessner, osnivačica i vlasnica Gessner Wealth Strategies, finansijske savjetodavne firme sa sjedištem u Hjustonu. .

Lako je zamisliti beneficije stanodavca – korištenje dodatnog prihoda za otplatu druge hipoteke i možda kada se jednom isplati, stavite novac u džep za uštedu za penziju. Ali ako nas je pandemija nečemu naučila, to je da biti mali stanodavac nije za one sa slabim srcem.

Već ste se suočili sa nekim od izazova da budete stanodavac. Morat ćete komunicirati sa stanarima i raditi s njima na održavanju imovine. I velike su šanse da se stanari neće odnositi prema kući tako lijepo kao što biste mogli, primoravajući vas da plaćate da biste je redovno popravljali. To je samo vrh ledenog brega.

Zvuči kao da ste finansijski stabilni, ali da li biste mogli sebi da priuštite da sami platite i hipoteku na svoj prvi i novi dom? Mnogi stanodavci su se posljednjih godina suočili s ovrhom i bankrotom svojih nekretnina za iznajmljivanje jer su zakupci imali problema s plaćanjem stanarine zbog pandemije. Na kraju, mnogi od ovih vlasnika nekretnina odlučili su se da prodaju kuće kako bi smanjili svoje gubitke.

Ako mislite da niste dorasli tom stresu, onda bih snažno razmislio da postanem stanodavac. Postoje i drugi finansijski razlozi da razmislite dvaput. Kada neko proda svoju primarnu rezidenciju, može isključiti do 250,000 dolara kapitalne dobiti (ili 500,000 dolara ako su u braku i zajednički podnose zahtjev.) Dakle, ako ste, na primjer, prodali kuću za 500,000 dolara, ali ste platili samo 300,000 dolara da biste je prvobitno kupili, vi ne bi se suočio sa porezom na kapitalnu dobit na 200,000 dolara profita koji ste zaradili.

Ako se odlučite pretvoriti nekretninu u kuću za iznajmljivanje, a zatim kasnije odlučite prodati, mogli biste se suočiti sa visokim poreznim računom. Da biste iskoristili prednosti isključenja na kapitalne dobitke, morate da ste živeli u kući dve od poslednjih pet godina, ali ne moraju da budu poslednje dve godine. Dakle, u suštini, imate malo grejs perioda. I postoje porezni odbici koje biste mogli oporezovati kao stanodavac.

Recimo da ste kuću iznajmljivali na šest godina, a zatim odlučili da je prodate. Tada ne biste dobili isključenje od 250,000 dolara (ili 500,000 dolara), tako da bi se sav novac koji zaradite prodajom smatrao oporezivim prihodom. Postoje načini na koje možete izbjeći taj porezni udar - posebno, možete reinvestirati taj novac u drugu nekretninu za iznajmljivanje putem razmjene iz odjeljka 1031. U suprotnom, račun za porez će biti veći.

Još jedno finansijsko razmatranje je da li bi vam vaš hipotekarni zajmodavac uopće dozvolio da nekretninu pretvorite u iznajmljivanje. Hipoteke obično uključuju klauzule koje zahtijevaju da zajmoprimci žive u kući određeni vremenski period. Ako pokušate da se iselite i iznajmite nekretninu prije isteka tog roka, mogli biste biti uključeni u hipotekarnu prijevaru. S obzirom da ste refinansirali relativno nedavno, trebali biste pažljivo proučiti dokumente o hipoteci.

Vi imate bolji osjećaj za svoju toleranciju na rizik i finansijsku složenost od mene. Ako ste i dalje zainteresirani za nastavak ovog plana, svakako se posavjetujte s računovođom i financijskim planerom koji vam mogu pomoći da odredite najbolji pristup. Moj instinkt je da niste prodali ovu ideju. Ako je to slučaj, onda bih razmotrio druge opcije. Na kraju krajeva, novac koji zaradite prodajom kuće vjerovatno bi mnogo doprinio otplati duga ili drugim finansijskim ciljevima.

Osim toga, biti stanodavac nije jedini način za ulaganje u nekretnine. "Dodatni prihodi mogu se uložiti za stvaranje prihoda ili rasta ili čak u vrijednosne papire vezane za nekretnine," rekao je Kashif Ahmed, predsjednik American Private Wealth, finansijske savjetodavne firme u Bedfordu, Massachusetts. Ulaganje u investicijski fond za nekretnine, za na primjer, mogao bi proširiti vaš portfelj, ali je mnogo likvidniji nego da sav taj novac bude vezan u kući.

Na kraju krajeva, smatram da ne možete pogriješiti ako napravite izbor koji vam najviše odgovara. Dakle, kakav god da je to izbor, želim vam svu sreću.

Slanjem pitanja e-poštom pristajete na njihovo anonimno objavljivanje na MarketWatchu. Slanjem svoje priče Dow Jones & Company, izdavaču MarketWatcha, razumijete i slažete se da možemo koristiti vašu priču ili njenu verziju u svim medijima i platformama, uključujući i preko trećih strana.