Prebacivanje kuća može biti unosan posao. Ali nemojte dozvoliti da idealizirane TV emisije koje prevrću kuće utiču na vaš pogled na to kako funkcionira. Morate imati iskustvo, finansiranje i znanje o tome šta radite. To je posebno tačno kada je u pitanju prevrtanje kuća i porezi. Ovaj vodič za nekretnine razlaže ono što možete očekivati s porezom na kuću. A finansijskog savjetnika može vam pomoći da napravite finansijski plan za vaše ciljeve ulaganja u nekretnine i zaštitite vaše poslovanje od finansijskih grešaka.
Jeste li investitor ili trgovac nekretninama?
Prvo pitanje na koje morate odgovoriti je da li ste a investitor u nekretnine ili dilera. Razlog je taj što Porezna uprava različito oporezuje ove dvije klase. Investitor obično kupuje i drži imovinu najmanje godinu dana. Investitori obično koriste nekretninu za prihod od zakupa i kao imovinu, očekuju da će polako rasti u vrijednosti tokom mnogo godina.
Dileri su, s druge strane, vaš tradicionalni kućne peraje. Njihov cijeli razlog za kupovinu nekretnine je preprodaja. Evo nekoliko tačaka koje će Porezna uprava tražiti kako bi utvrdila jeste li diler:
Učestalost i količina kupovine i prodaje nekretnina
Da li je imovina ikada bila navedena kao vaša primarno prebivalište
Zašto imovina je držano i da li je služilo u druge svrhe osim za preprodaju
Koliko je reklama i promocije ušlo u prodaju nekretnina
Koliko je poboljšanja napravljeno
Opšte aktivnosti poreskog obveznika koji prodaje imovinu
Općenito, ako mijenjate kuću, kupujete je s jedinom svrhom da je poboljšate i preprodate. Ovo vas čini trgovcem nekretninama. Ako imate dodatnih pitanja, obratite se finansijskom savjetniku ili poreznom stručnjaku.
Prebacivanje kuća i porez na kapitalnu dobit
Postoje dve vrste porezi na kapitalnu dobit, kratkoročni i dugoročni. Kratkoročni porez na kapitalnu dobit oporezuje se po istoj stopi kao i vaš porez na dohodak i odnosi se na dobit od imovine (poput nekretnina) koja je držana manje od godinu dana. Dugoročni porezi na kapitalnu dobit odnose se na imovinu koja se drži duže od godinu dana i naplaćuje se po povoljnijoj stopi, u rasponu od 0% – 20% u zavisnosti od kategorije.
Kućne peraje će uglavnom pasti u tabor kratkoročnih kapitalnih dobitaka. Zapamtite, kada prebacujete kuću, svaki dan kada se držite imovine, gubite novac. Želite da uđete, napravite poboljšanja i brzo prodate uz profit. To je posebno tačno ako ste kupovinu finansirali kreditom.
Potpuni porezni tretman za trgovce nekretninama
U ovom trenutku smo ustanovili da su aktivni kućni peraji trgovci nekretninama. To znači da postoje i drugi porezi kojih moraju biti svjesni. Uz plaćanje poreza na dohodak građana (koji može ići i do 37%), trgovci nekretninama će morati platiti dodatnih 15.3% poreza na samostalnu djelatnost.
Proradimo kroz primjer koristeći Porezni kalkulator SmartAsset-a. Ako trgovac nekretninama koji podnese odvojeno prijavu primi 200,000 dolara prihoda za godinu, može očekivati da će platiti 40,811 dolara federalnog poreza na prihod. Dodajte na to 30,600 dolara za porez na samozapošljavanje i dobit ćete ukupan porezni račun od 71,411 dolara ili 35.71% od 200,000 dolara.
Naravno, ovo je bez obračunavanja poreskih olakšica. Hajde da razgovaramo o nekim koracima za smanjenje vašeg poreskog računa.
Smanjenje vaše kuće Izbacivanje poreskog opterećenja
Čak i uz visoke poreze da ste trgovac nekretninama, postoje načini da smanjite porezno opterećenje svoje kuće. Evo tri koraka koje trebate poduzeti kako biste smanjili svoj porezni račun dok počnete da prebacujete kuće.
1. Formirajte LLC preduzeće
Prije nego što krenete u prevrtanje kuće, pametno je postaviti svoje poslovanje. Jedna od najpopularnijih poslovnih struktura je a društvo sa ograničenom odgovornošću ili LLC. LLC preduzeća vam omogućavaju da napravite odbitke za poslovne troškove. Povrh svega, oni vam pomažu da zaštitite svoju ličnu imovinu od pravnog zahteva ako stvari krenu po zlu.
Njihova fleksibilnost je još jedan razlog zašto su toliko popularni. LLC može biti samostalno vlasništvo ili partnerstvo ili biti organizirana kao korporacija kako bi iskoristila primjenjive porezne olakšice. Imajte na umu da su LLC preduzeća entiteti kojima upravlja država, tako da se tačna pravila o njihovom formiranju i pogodnostima koje pružaju razlikuju od države do države.
2. Napravite porezne odbitke
Kao LLC preduzeće, možete da otpišete mnoge svoje poslovne troškove koji vam ne mogu pomoći. Evo devet uobičajenih odbitaka koje biste mogli napraviti:
Troškovi poboljšanja kuće na prodanim nekretninama
Kamate na kredite za nekretnine
Porezi na imovinu na investicione nekretnine
Troškovi građevinske dozvole
Provizije za nekretnine
Putne troškove
Kancelarijski materijal
Svi kancelarijski troškovi van lokacije, kao što su najam, internet, komunalije, itd.
Pravne i računovodstvene naknade
3. Odbijte kapitalne gubitke
Možda nećete profitirati svaki put kao kućni perajac. Rezultat toga je da možete odbiti sve kapitalne gubitke s kojima se suočite i koristiti ih za kompenzaciju poreza na kapitalnu dobit. Razgovarajte sa svojim finansijskim savjetnikom o tome kako najbolje nadoknaditi ove dobitke gubicima i da li se kvalifikujete za kapitalni gubitak.
Porezne olakšice koje nećete dobiti kao kućni Flipper
Bez obzira na ono što možete pročitati na internetu, ako ste aktivni prevrtač kuće koji okreće više kuća godišnje, postoje porezne olakšice koje drugi dobijaju, a vi nećete. Evo nekoliko poreskih olakšica koje biste mogli uzeti u obzir:
121 isključenje: ovo Primjenjuje se pravilo IRS-a vaše primarno prebivalište. Omogućava vam da izbjegnete porez na kapitalnu dobit na dobit od prodaje vašeg primarnog prebivališta, do 250,000 dolara dobiti (ili 500,000 dolara ako ste u braku). Da ponovim, ova kuća mora biti navedena kao vaše primarno prebivalište da biste se kvalificirali. Isključenje zahtijeva da ste živjeli u kući najmanje 24 od prethodnih 60 mjeseci. To znači da se kućice za brzo okretanje ne kvalificiraju.
1031 razmjena: ovo program odgode poreza omogućava investitorima da prodaju jednu investicionu nekretninu i odlože poreze na prodaju kupovinom nove investicione nekretnine. Porezna uprava vam daje 45 dana da identifikujete zamjensku imovinu i 180 dana da izvršite transakciju. Ali zašto kućne peraje ne mogu iskoristiti ovo? Poreska uprava je veoma precizna o tome ko može učestvovati u 1031 Exchange. Oni posebno zabranjuju učešće imovine kupljene za preprodaju.
The Bottom Line
Kupovina i prodaja nekretnina može biti a kompleks proces, posebno kada uključite poreze na povrat kuće. Najbolje je krenuti u posao spremni i znati za šta ćete biti na udici. Morate znati šta će poreska uprava zahtijevati od vas da platite, kao i kako strukturirati svoje poslovanje tako da se stavite u najbolju poziciju za uspjeh na duge staze.
Savjeti za Flipping Houses
Vaš posao koji se okreće ne mora sam da pokušava da upravlja svojim finansijama od kapitala rasta do poreskog planiranja. Ako imate finansijskog savjetnika u svom kutu, možete skinuti ogromnu težinu s vaših ramena i pružiti vam više mogućnosti za rast. Ako nemate finansijskog savjetnika, pronaći ga ne mora biti teško. SmartAssetov besplatni alat spaja vas sa do tri provjerena finansijska savjetnika koji opslužuju vaše područje, a možete besplatno intervjuirati svoje savjetnike kako biste odlučili koji je pravi za vas. Ako ste spremni pronaći savjetnika koji vam može pomoći da ostvarite svoje finansijske ciljeve, započnite odmah.
Pored dovođenja u red svojih poreza, treba da obratite pažnju i na to gde bankirate. Neke banke su samo prijateljskije prema malim preduzećima. Pogledajte našu listu najbolje banke za mala preduzeća iskoristiti ove mogućnosti.
Fotografija: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie
Post Flipping Houses and Taxes: Vodič za nekretnine prvo se pojavio SmartAsset Blog.
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html