Kako vrednovati nekretnine za ulaganja u nekretnine

Metode za analizu vrijednosti ulaganja u nekretnine su analogne onima koje se koriste u fundamentalnoj analizi dionica. Budući da ulaganje u nekretnine obično nije kratkoročna trgovina, analiza toka gotovine i naknadne stope povrata je ključna za postizanje cilja profitabilnog ulaganja.

Da bi profitirali, investitori moraju znati kako vrednovati nekretninu i nagađati koliko će profita svaki ostvariti, bilo kroz procjenu vrijednosti imovine, prihod od zakupa ili oboje. Tačne procjene nekretnina mogu pomoći investitorima da donesu bolje odluke kada je riječ o kupovini i prodaji nekretnina.

Procjena kapitala se obično provodi kroz dvije osnovne metodologije: apsolutnu vrijednost i relativnu vrijednost. Isto vrijedi i za procjenu nekretnina.

Diskontovanje budućeg neto operativnog prihoda (NOI) odgovarajućom diskontnom stopom za nekretnine je slično vrednovanju diskontiranih novčanih tokova (DCF) za dionice. U međuvremenu, integracija modela množitelja bruto prihoda u nekretninama uporediva je sa procjenom relativne vrijednosti s dionicama. U nastavku ćemo pogledati kako procijeniti nekretninu koristeći ove metode.

Stopa kapitalizacije

Jedna od najvažnijih pretpostavki koju investitor u nekretnine pravi kada vrši procjenu vrijednosti nekretnina je da odabere odgovarajuću stopu kapitalizacije, također poznatu kao stopa kapitalizacije.

Stopa kapitalizacije je potrebna stopa prinosa na nekretnine, umanjena za povećanje vrijednosti ili amortizaciju. Jednostavno rečeno, to je stopa koja se primjenjuje na NOI da bi se odredila sadašnja vrijednost imovine.

Na primjer, pretpostavimo da se očekuje da će nekretnina generirati NOI od 1 milion dolara u narednih deset godina. Ako bi se diskontirala po stopi kapitalizacije od 14%, tržišna vrijednost imovine bi bila:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{gdje:}\\&\text{Tržišna vrijednost}=\text{Neto operativni prihod}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)gde:Tržišna vrijednost=Neto poslovni prihod/cap rate​

Tržišna vrijednost od 7,142,857 dolara je dobar posao ako se nekretnina proda za 6.5 ​​miliona dolara. Ali loša je stvar ako je prodajna cijena 8 miliona dolara.

Određivanje stope kapitalizacije jedna je od ključnih metrika koja se koristi za vrednovanje imovine koja stvara prihod. Iako je to nešto složenije od izračunavanja ponderisanog prosječnog troška kapitala (WACC) firme, postoji nekoliko metoda koje investitori mogu koristiti da pronađu odgovarajuću stopu kapitalizacije, uključujući sljedeće:

• Metoda izgradnje
• Metoda tržišne ekstrakcije
• Band-of-investment metoda

Metoda izgradnje

Jedan uobičajeni pristup izračunavanju stope kapitalizacije je metoda nadogradnje. Počnite s kamatnom stopom i dodajte sljedeće:

1. Odgovarajuća premija likvidnosti—nastaje zbog nelikvidne prirode nekretnina
2. Premija povrata – računa se za neto povećanje vrijednosti zemljišta
3. Premija rizika—otkriva ukupnu izloženost riziku tržišta nekretnina

S obzirom na kamatnu stopu od 6%, stopu nelikvidnosti od 1.5%, premiju povrata od 1.5% i stopu rizika od 2.5%, stopa kapitalizacije vlasničkih nekretnina je 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5%). %). Ako je neto operativni prihod 200,000 USD, tržišna vrijednost imovine je 1,739,130 USD (200,000 USD / 0.115).

Vrlo je jednostavno izvršiti ovaj proračun. Međutim, složenost leži u procjeni tačnih procjena za pojedinačne komponente stope kapitalizacije, što može biti izazov. Prednost metode build-up je u tome što pokušava da definiše i precizno izmeri pojedinačne komponente diskontne stope.

Market-Extraction Method

Metoda tržišne ekstrakcije pretpostavlja da postoje trenutne, lako dostupne informacije o NOI i prodajnoj cijeni o uporedivim nekretninama koje stvaraju prihod. Prednost metode tržišne ekstrakcije je u tome što stopa kapitalizacije čini kapitalizaciju direktnog prihoda značajnijom.

Relativno je jednostavno odrediti stopu kapitalizacije. Pretpostavimo da bi investitor mogao kupiti parking za koji se očekuje da će generirati 500,000 dolara u NOI. U tom području postoje tri uporediva parkirališta koja donose prihod:

• Parking 1 ima NOI od 250,000 dolara i prodajnu cijenu od 3 miliona dolara. Stopa kapitalizacije je 8.33% (250,000$ / 3,000,000$).
• Parking 2 ima NOI od 400,000 dolara i prodajnu cijenu od 3.95 miliona dolara. Stopa kapitalizacije je 10.13% (400,000$ / 3,950,000$).
• Parking 3 ima NOI od 185,000 dolara i prodajnu cijenu od 2 miliona dolara. Stopa kapitalizacije je 9.25% (185,000$ / 2,000,000$).

Uzimajući prosječne stope ograničenja za ove tri uporedive nekretnine, ukupna stopa kapitalizacije od 9.24% bila bi razumna reprezentacija tržišta. Koristeći ovu stopu kapitalizacije, investitor može odrediti tržišnu vrijednost imovine koju razmatra. Vrijednost mogućnosti ulaganja u parking je 5,411,255 dolara (500,000 dolara / 0.0924).

The Band-of-Investment Method

Sa metodom opsega ulaganja, stopa kapitalizacije se izračunava korištenjem pojedinačnih kamatnih stopa za nekretnine koje koriste i dužničko i vlasničko financiranje. Prednost ove metode je što je najprikladnija stopa kapitalizacije za finansirane investicije u nekretnine.

Prvi korak je izračunavanje faktora potonuća fonda. Ovo je postotak koji se mora izdvojiti za svaki period da bi se imao određeni iznos u budućem trenutku. Pretpostavimo da je imovina sa NOI od 950,000 dolara finansirana sa 50%, koristeći dug sa 7% kamate koji se amortizuje tokom 15 godina. Ostatak se plaća kapitalom uz traženu stopu prinosa od 10%. Faktor potonućeg fonda izračunava se kao:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{gdje:}\\&\text{SFF}=\text{Faktor potonućeg fonda}\\ &i=\text{Periodična kamatna stopa, često izražena kao}\\&\phantom{i=}\text{godišnja procentna stopa}\\&n=\text{Broj perioda, često izražen u godinama}\end{usklađeno }$​SFF=(1+i)n-1i​gde:SFF=Faktor potonućeg fondai=Periodična kamatna stopa, često izražena kao ai=godišnja procentualna stopa​

Ubacivanjem brojeva dobijamo:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Ovo iznosi 3.98%. Stopa po kojoj zajmodavac mora biti plaćen jednaka je ovom faktoru potonuća fonda plus kamatna stopa. U ovom primjeru, ovo izlazi na 10.98% (0.07 + 0.0398).

Dakle, ponderisana prosečna stopa, ili ukupna stopa kapitalizacije, koristeći ponder od 50% za dug i 50% ponder za vlasnički kapital je:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Kao rezultat, tržišna vrijednost nekretnine je:

• $9,056,244 ($950,000 / 0.1049)

Metode vrednovanja

Apsolutni modeli vrednovanja određuju sadašnju vrijednost budućih dolaznih novčanih tokova kako bi se dobila intrinzična vrijednost sredstva. Najčešći metodi su model diskontiranja dividende (DDM) i tehnike diskontiranog novčanog toka (DCF).

S druge strane, metode relativne vrijednosti sugeriraju da dvije uporedive hartije od vrijednosti treba da imaju sličnu cijenu prema njihovoj zaradi. Omjeri kao što su cijena-zarada (P/E) i cijena-prodaja se upoređuju sa drugim kompanijama u okviru iste industrije kako bi se utvrdilo da li je dionica pod ili precijenjena.

Kao i kod procene vrednosti kapitala, analiza vrednovanja nekretnina treba da primeni obe procedure kako bi se odredio opseg mogućih vrednosti.

Sniženje budućeg NOI

Formula za izračunavanje vrijednosti nekretnine na osnovu diskontiranog neto poslovnog prihoda je:

$\begin{aligned}&\text{Tržišna vrijednost}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{gdje:}\\&NOI=\text{Neto operativni prihod} \\&r=\text{Potrebna stopa prinosa na nekretnine}\\&g=\text{Stopa rasta }NOI\\&R=\text{Stopa kapitalizacije }(rg)\end{usklađeno}$​Tržišna vrijednost=r-gNOI1​​=RNOI1​​gde:NOI=Neto poslovni prihodr=Potrebna stopa prinosa na nekretnineg=Stopa rasta od NOI​

NOI odražava zaradu koju će imovina generirati nakon uračunavanja operativnih troškova—ali prije odbitka poreza i plaćanja kamata. Međutim, prije nego što se odbiju troškovi, moraju se utvrditi ukupni prihodi ostvareni od ulaganja.

Očekivani prihodi od najma se u početku mogu predvidjeti na osnovu uporedivih nekretnina u blizini. Uz odgovarajuće istraživanje tržišta, investitor može odrediti koje cijene stanari plaćaju u tom području i pretpostaviti da se na ovu nekretninu mogu primijeniti slične zakupnine po kvadratnom metru. Predviđeno povećanje najamnina je uračunato u stopu rasta u okviru formule.

Budući da visoke stope slobodnih radnih mjesta predstavljaju potencijalnu prijetnju povratu ulaganja u nekretnine, za određivanje izgubljenog prihoda treba koristiti ili analizu osjetljivosti ili realne konzervativne procjene ako se imovina ne koristi punim kapacitetom.

Operativni troškovi uključuju one koji su direktno nastali kroz svakodnevno poslovanje zgrade, kao što su osiguranje imovine, naknade za upravljanje, naknade za održavanje i komunalne troškove. Imajte na umu da amortizacija nije uključena u obračun ukupnih troškova. Neto poslovni prihod od nekretnine sličan je dobiti prije kamata, poreza, deprecijacije i amortizacije (EBITDA).

Diskontovanje NOI od ulaganja u nekretnine po stopi za ograničenje je analogno diskontovanju budućeg toka dividendi odgovarajućom potrebnom stopom prinosa, prilagođenom rastu dividende. Investitori u kapital koji su upoznati sa modelima rasta dividendi trebali bi odmah uočiti sličnost.

Multiplikator bruto prihoda

Pristup multiplikatora bruto prihoda je relativna metoda vrednovanja koja se zasniva na osnovnoj pretpostavci da će imovina u istoj oblasti biti vrednovana proporcionalno bruto prihodu koji pomaže da se generiše.

Kao što naziv implicira, bruto prihod je ukupan prihod prije odbitka svih operativnih troškova. Međutim, stope slobodnih radnih mjesta moraju se prognozirati da bi se dobila tačna procjena bruto prihoda.

Na primjer, ako investitor u nekretnine kupi zgradu od 100,000 kvadratnih stopa, može utvrditi iz uporedivih podataka o imovini da je prosječni bruto mjesečni prihod po kvadratnom metru u susjedstvu 10 dolara. Iako investitor u početku može pretpostaviti da je bruto godišnji prihod 12 miliona dolara (10 dolara x 12 mjeseci x 100,000 kvadratnih stopa), vjerovatno će u bilo kojem trenutku biti slobodnih jedinica u zgradi.

Pod pretpostavkom da postoji stopa slobodnih radnih mjesta od 10%, bruto godišnji prihod je 10.8 miliona dolara (12 miliona dolara x 90%). Sličan pristup se primjenjuje i na pristup neto operativnog prihoda.

Sljedeći korak za procjenu vrijednosti nekretnine je određivanje množitelja bruto prihoda i njegovo množenje sa bruto godišnjim prihodom. Multiplikator bruto prihoda može se pronaći koristeći povijesne podatke o prodaji. Gledajući prodajne cijene uporedivih nekretnina i dijeleći tu vrijednost sa ostvarenim bruto godišnjim prihodom, dobija se prosječni multiplikator za regiju.

Ovaj tip pristupa vrednovanju sličan je korištenju uporedivih transakcija ili višestrukih vrijednosti za procjenu dionica. Mnogi analitičari će prognozirati zaradu kompanije i pomnožiti njenu zaradu po dionici (EPS) sa P/E omjerom industrije. Procjena vrijednosti nekretnina može se izvršiti kroz slične mjere.

Prepreke za procjenu nekretnina

Obje ove metode vrednovanja nekretnina izgledaju relativno jednostavne. Međutim, u praksi je određivanje vrijednosti imovine koja stvara prihod ovim proračunima prilično komplikovano. Prije svega, može biti dugotrajno i izazovno dobiti potrebne informacije u vezi sa svim inputima formule, kao što su neto poslovni prihod, premije uključene u stopu kapitalizacije i uporedivi podaci o prodaji.

Drugo, ovi modeli vrednovanja ne uzimaju u obzir moguće velike promjene na tržištu nekretnina, kao što su kreditna kriza ili bum nekretnina. Kao rezultat toga, mora se provesti dalja analiza kako bi se predvidio i faktorisao mogući uticaj promjena ekonomskih varijabli.

Budući da su tržišta nekretninama manje likvidna i transparentna od tržišta dionica, ponekad je teško dobiti potrebne informacije za donošenje potpuno utemeljene odluke o ulaganju.

Međutim, zbog velikih kapitalnih ulaganja koja su obično potrebna za kupovinu velikog razvoja, ova komplikovana analiza može proizvesti veliku isplatu ako dovede do otkrivanja podcijenjene imovine (slično ulaganju u kapital). Stoga je odvajanje vremena za istraživanje potrebnih inputa vrijedno vremena i energije.

The Bottom Line

Procjena vrijednosti nekretnina se često zasniva na strategijama koje su slične analizi kapitala. Druge metode, pored diskontiranog NOI i pristupa multiplikatora bruto dohotka, takođe se često koriste. Neki stručnjaci iz industrije, na primjer, imaju aktivno radno znanje o gradskim migracijama i obrascima razvoja.

Kao rezultat toga, oni mogu odrediti koja lokalna područja će najvjerovatnije doživjeti najbržu stopu aprecijacije. Bez obzira koji pristup se koristi, najvažniji prediktor uspjeha strategije je koliko je dobro istražena.