Home prices have nearly doubled in the last 10 years – and that could mean you owe some serious taxes if you are selling your home. After bottoming out around $259,000 in 2011, the average sale price of a house has marched steadily upward to more than $453,000 at time of writing. Like many trends, the pandemic may have accelerated this but housing prices had already been rising for years. This has come as great news for homeowners looking to sell. They stand to make some real money.
Unfortunately, with real money comes real taxes. If you sell real estate for a profit you will owe capital gains taxes on the money. Unfortunately, unlike the taxes held from wages, the IRS doesn’t take that money up front. You’ll have to calculate it and cut a check. There are ways to make that hurt less though. If you want help minimizing your tax bill from a home sale, consider working with a financial advisor.
Šta su porezi na kapitalnu dobit na nekretnine?
The capital gains tax is levied on any profits you make from selling an investment. This applies to most money that you make through buying and selling assets such as stocks, bonds and even real estate (such as your house). In the case of real estate, you would calculate your taxable profits as:
Cijena po kojoj ste prodali nekretninu – Cijena koju ste platili za kupovinu nekretnine = Oporeziva dobit
Tako, na primjer, recimo da ste kupili svoj dom za 260,000 dolara prije deset godina. Danas ga prodajete za 450,000 dolara. Dugovali biste porez na kapitalnu dobit na 190,000 dolara (razlika između vaše kupovne i prodajne cijene).
Dugoročni kapitalni dobici – odnosno dobici od imovine koja se drži najmanje godinu dana – općenito se oporezuju po mnogo nižoj stopi od zarađenog prihoda (novac koji dobijete radom). U 2021. godini, za neoženjene/oženjene podnosioce zahtjeva, utvrđene su stope poreza na kapitalnu dobit:
0 posto – $0-$40,400 samac/$0-$80,800 oženjen
15 posto – $40,401-$445,850 samac/$80,801-$501,600 oženjen
20 posto – $445,851+ Neoženjen/$501,601 oženjen
Od 2022. godine rasponi su sljedeći:
0 Percent – $0-$41,675 Single/$0-$83,350 oženjen
15 Percent – $41,676-$459,750 Single/$83,351-$517,200 Married
20 percent – $459,751+ Single/$517,201 Married
Dakle, iz našeg primjera iznad, recimo da ste prodali svoju kuću i ostvarili profit od 190,000 dolara u 2021. Pod pretpostavkom da ste slobodni, porez na kapitalnu dobit ćete izračunati na ovu prodaju na sljedeći način:
40,400 USD * 0 posto = 0 USD
(190,000$ – 40,401$) = 149,599$
149,599 USD * 15 posto = 22,439 USD
0 USD + 22,429 USD = 22,429 USD
Ovo je pojednostavljena verzija pronalaženja vašeg poreznog opterećenja na kapitalnu dobit, ali osnove su tu. Mogli biste dugovati 22,429 dolara poreza na ovu prodaju. Ovo je mnogo, čak i kada se setite da ste zaradili 190,000 dolara profita sa kojima ste to platili. (Još više kada se sjetite da ćete, nakon što ste prodali svoj dom, morati pronaći novi na uzavrelom tržištu...) Srećom, Porezna uprava je napravila izuzetak da pomogne vlasnicima kuća s tim problemom.
Isključenje kapitalnih dobitaka
Ako profitirate prodajom svog doma, prvih 250,000 dolara tog profita možete isključiti iz poreza. Za bračne parove koji podnose zahtjev zajedno, taj se broj povećava na 500,000 dolara.
Najvažnije je da se ovo isključenje odnosi na vašu dobit, a ne na ukupnu prodaju. Dakle, iz našeg primjera iznad, recimo da ste prodali svoj dom za 450,000 dolara kao sama osoba. Vaš profit od prodaje iznosi 190,000 dolara. Mogli biste isključiti cijeli profit iz svojih poreza i ne biste ništa dugovali.
S druge strane, recimo da ste od prodaje zaradili 280,000 dolara. Nakon isključenja kapitalne dobiti, dugovali biste porez na preostalih 30,000 dolara. (Što, budući da bi sve to spadalo u okvir poreza na kapitalnu dobit od 0 posto, opet dolazi do 0 dolara poreza.)
To qualify for this exclusion you must meet the ownership and use test. This means that you must have owned the house and used it as your main residence for at least two years out of the five years prior to its sale. This does not have to be continuous. You can live in the house periodically, so long as it comes to at least two years aggregate. (See IRS Publication 523 for a complete description of the exclusion test requirements.) Members of the U.S. military, foreign service, Peace Corps and active intelligence can calculate their continuous use differently based on their deployment schedules.
Ispravno izračunajte poreze na kapitalnu dobit
As we mentioned above, capital gains on the sale of a house are slightly more complicated than ordinary investment profits. In addition to the original purchase price of the home, you can also deduct some closing costs, sales costs and the property’s tax basis from your taxable capital gains.
Closing costs can include mortgage-related expenses (for example if you had prepaid interest when you bought the house) and tax-related expenses.
Troškovi prodaje općenito se odnose na sav novac koji ste potrošili na prodaju kuće. Ovo uključuje brokerske naknade, troškove listinga, pravne naknade, naknade za oglašavanje, novac koji ste potrošili da bi kuća izgledala prezentabilnije za prodaju i druge povezane troškove.
Porezna osnovica kuće je trošak svih velikih poboljšanja koja ste napravili na nekretnini tokom godina. Ovo je u suštini bilo koji iznos novca koji ste potrošili na fizičku strukturu koja je dodala vrijednost domu. Smanjuje se bilo kakvom amortizacijom u toj strukturi (na primjer, ako ste dodali palubu, ali pustite da se ta paluba raspadne), iako je amortizacija neuobičajen problem za aktivno naseljene kuće.
Tako, na primjer, recite da ste slobodni i da ste kupili kuću za 250,000 dolara. Prodajete ga za 750,000 dolara. Imate sljedeće povezane troškove:
40,000 dolara za renoviranje kuhinje i kupatila;
35,000 dolara za brokerske naknade;
2,500 dolara potrošeno na čišćenje i postavljanje otvorenih vrata;
5,000 dolara za advokatske honorare i druge povezane troškove zatvaranja.
Vašu oporezivu kapitalnu dobit biste izračunali kao:
$750,000 – ($250,000 + $40,000 + $35,000 + $2,500 + $5,000) = $417,500
$417,500 – $250,000 (isključujući kapitalnu dobit) = $167,500
Dugovali biste porez na 167,500 dolara.
Nemojte prodavati brzo
If at all possible, do not sell your home in under a year. You must wait at least two years to sell your house in order to qualify for the capital gains exclusion. However, even if you don’t qualify for the exclusion you still can ordinarily pay the reduced tax rate levied on investment assets.
Ova smanjena stopa je ono što je poznato kao stopa dugoročnog ulaganja. Primjenjuje se samo na imovinu koju držite više od godinu dana. Ako posjedujete svoju nekretninu kraće od 12 mjeseci, morate platiti porez na bilo koju dobit po uobičajenoj stopi prihoda (tj. stopi po kojoj Porezna uprava oporezuje rad i zarađeni prihod). Ovo je znatno više od stope poreza na kapitalnu dobit.
The Bottom Line
Glavni način da smanjite porez na kapitalnu dobit je tako što ćete se pobrinuti da izračunate sva smanjenja koja Porezna uprava dozvoljava na vašu ukupnu dobit. Nakon toga, isključenje kapitalne dobiti će eliminirati veći dio novca koji će većina vlasnika kuća zaraditi od svoje prodaje.
Savjeti za kupovinu kuće
It’s great if you can make money off your home, but first and foremost this has to be a place to live. With SmartAsset’s Mortgage calculator you can figure out exactly what that new house will cost you, letting you make the right call for your budget and your future.
A financial advisor can help you with tax planning so you don’t overpay. Finding a qualified financial advisor doesn’t have to be hard. SmartAsset’s free tool matches you with up to three financial advisors who serve your area, and you can interview your advisor matches at no cost to decide which one is right for you. If you’re ready to find an advisor who can help you achieve your financial goals, get started now.
Photo credit: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
The post How to Avoid Capital Gains Tax on Real Estate appeared first on SmartAsset Blog.
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html