Kako više hipotekarne stope pomažu u smanjenju inflacije? Evo objašnjenja.

The Centralna banka je prošle sedmice podigla stopu federalnih fondova za 0.5%, ili pola procentnog poena. Fed nije podigao stopu federalnih fondova za pola procentnog poena ni na jednom sastanku od 2000.

Povećanje od 0.5% smatra se "jastrebovim" ili agresivnim antiinflatornim potezom. Istaknuti zvaničnici Fed-a sedmicama su nagovještavali da će ostvariti povećanje stope veće od uobičajenog, i stope hipoteke već je naglo porasla u očekivanju toga, popevši se za otprilike tri četvrtine procentnog poena od sredine marta do kraja aprila.

“Govori koji su se održavali posljednjih sedmica bili su o mnogo jastrebskom stavu, i tu se zaista dogodio ovaj rast kamatnih stopa,” kaže Selma Hepp, zamjenica glavnog ekonomiste za CoreLogic, pružaoca informacija o nekretninama i analitike.

Pročitajte: 'Procvat pandemije u prodaji stanova je gotov': Hipotekarne stope su porasle na najviši nivo od 2009. dok Fed vrši pritisak na tržište nekretnina

Efekat Fed-a na hipoteke i stope kapitala

Povećanje Fed-a će uzrokovati rast drugih kamatnih stopa, neke direktno, a druge indirektno.

Viša stopa federalnih fondova direktno će povećati stope koje se naplaćuju po prilagodljivoj stopi kreditne linije za vlasnički kapital. Oni će porasti za 0.5% unutar ciklusa naplate ili dva. Ovi krediti, koji se nazivaju i HELOC, često se koriste za plaćanje renoviranja domova.

Fed takođe ima indirektan uticaj na hipotekarne stope, koje su stalno rasle tokom marta i aprila jer su tržišta znala da dolazi do ovog povećanja. Hipotekarne stope će vjerovatno nastaviti rasti, jer je Fed povećao stopu federalnih fondova samo dva puta u ovom ciklusu, a tržišta očekuju još nekoliko povećanja.

Lawrence Yun, glavni ekonomista Nacionalne asocijacije trgovaca nekretninama, primijetio je da je stopa na 30-godišnju hipoteku ove godine porasla daleko više od stope federalnih fondova. "Ovo implicira da tržište već određuje cijene u oko osam do 10 rundi povećanja [Fed] stopa ove godine", rekao je Yun u e-poruci. “Ako inflacija poraste, onda će Fed morati biti još agresivniji, a to će dodatno povećati stope na hipoteke.”

Kako skupe hipoteke smanjuju inflaciju

Obično Fed povećava stopu federalnih fondova za 0.25% odjednom. Ali današnju ekonomiju niko ne bi nazvao tipičnom. The Indeks potrošačkih cijena, mjerač inflacije, u martu je dostigao 8.5%., što je njegov najviši nivo u više od 40 godina. Fed pokazuje svoju ozbiljnost u vezi sa usporavanjem inflacije podizanjem stope federalnih fondova za dvostruko više od uobičajenog.

"Zaista smo posvećeni korištenju naših alata da vratimo inflaciju od 2%", rekao je predsjednik Fed-a Jerome Powell 21. aprila tokom panel diskusije koju je predstavio Međunarodni monetarni fond.

Možda biste smatrali da je povećanje troškova kupovine kuće čudan način da se prepirete o kontroli nad naglim povećanjem cijena. Ali veće hipotekarne stope mogle bi zalupiti brzo rastuće cijene kuća, jer mnogi kupci kuća kupuju imajući na umu mjesečnu uplatu. Kako hipoteke postaju sve skuplje, kupci stanova mogu biti primorani da kupuju jeftinije kuće, što bi moglo usporiti tempo povećanja cijena nekretnina i, zauzvrat, obuzdati inflaciju.

Uzmite hipotetički primjer nekoga ko može da priušti 1,700 dolara mjesečno za glavnicu hipoteke i kamatu, a koji je počeo kupovati kuću u februaru. Tada je 30-godišnja hipoteka sa fiksnom kamatnom stopom u prosjeku iznosila oko 4%. Recimo da je naš lovac na kuće konačno dao uspješnu ponudu krajem aprila, kada je hipoteka na 30 godina porasla na oko 5.25%. Evo kako povećanje stope utiče na iznos koji si kupac može priuštiti da pozajmi:

• Uz 4%, kupac može priuštiti da pozajmi 356,100 dolara.

• Sa 5.25%, kupac može priuštiti hipoteku od 307,900 USD – gubitak od 48,200 USD u kapacitetu zaduživanja.

HELOC zajmoprimci i prodavci kuća nisu pošteđeni

Više kamatne stope utiču više nego na kupce kuće. Oni mijenjaju matematiku i za HELOC zajmoprimce i prodavce kuća.

Kamatne stope na HELOC-ove sa varijabilnom stopom su vezane za primarnu stopu, koja se kreće u korak sa stopom federalnih fondova. Vlasnici kuća sa stanjem na svojim HELOC-ima mogu vidjeti da njihovi troškovi kamata rastu kako kamatna stopa raste. Za svakih 50,000 dolara duga na HELOC-u, povećanje kamatne stope od 0.5% povećava mjesečnu kamatu za 20.83 dolara.

Prodavci kuća moraju imati na umu da više hipotekarne stope smanjuju pristupačnost. Možda bi bilo vrijedno provjeriti da li su prethodna odobrenja kupaca zasnovana na trenutnim hipotekarnim stopama umjesto na nižim stopama od prije nekoliko sedmica.

A s manje ljudi koji mogu priuštiti domove po današnjim višim hipotekarnim stopama, prodavači mogu otkriti da više ne mogu računati na privlačenje višestrukih ponuda. Ovu situaciju vrijedi uzeti u obzir prilikom postavljanja tražene cijene.

Pogledajte i: Ako se Roe protiv Wadea poništi, šta će se dogoditi sa tržištima nekretnina u državama sa 'okidačem' zakonima koji bi odmah zabranili abortus?

Majske hipotekarne stope

Vjerovatnije je da će hipotekarne stope porasti nego pasti u maju, jer bi Federalne rezerve mogle poslati signale da će nastaviti da povećavaju kratkoročne kamatne stope u porastu od pola procentnog poena na svojim sastancima u junu i julu. Ako centralna banka bude slijedila takvu vrstu agresivnog pristupa monetarnoj politici, onda će stope na hipoteke gotovo sigurno rasti kako bi se nastavile.

Ako bi, umjesto toga, hipotekarne stope pale, najvjerovatniji uzrok bi bila geopolitička kriza.

Što se dogodilo u aprilu

Krajem marta sam predvidio da će stope na hipoteke nastaviti rasti jer još nisu završile s rastom. Ova prognoza bila je ekvivalentna gledanju kroz prozor aviona tri minuta nakon polijetanja i predviđanju da će se avion još neko vrijeme penjati. Drugim riječima, nisam bazirao predviđanje na dubokoj analizi. Metaforički sam pogledao kroz prozor.

Tačno sam pogodio. Hipotekarne stope su naglo porasle. Stopa na 30-godišnju hipoteku u aprilu je u proseku iznosila 5.09 odsto, u odnosu na martovski prosek od 4.37 odsto.

Više od NerdWallet-a

Holden Lewis piše za NerdWallet. Email: [email zaštićen]. Twitter: @@HoldenL.