Cijene stanova padaju — Da, kuća je i dalje dobra investicija

Nakon dužeg rasta cijena stanova, signali sada upućuju na period hlađenja. Umjesto da se kupci kuća uzbude zbog ove mogućnosti, mnogi se pitaju da li je kupovina kuće tokom recesije još uvijek mudra investicija.

Iako postoje neki izuzeci, posjedovanje kuće je i dalje pametan finansijski potez za većinu ljudi. Ovo posebno vrijedi ako planirate posjedovati nekretninu najmanje pet godina. Evo najvažnijih razloga zbog kojih bi ipak trebalo da budete prioritet kupovine kuće.

Posjedovanje kuće je dobra zaštita od inflacije

Istorijski gledano, apresijacija nekretnina je nadmašila stopu inflacije. Prema Robertu Šileru, profesoru ekonomije na Univerzitetu Jejl, godišnji prinos na ovu klasu imovine od 1928. do 2021. iznosi 4.2%. Uporedite ovo sa godišnjom stopom inflacije u istom periodu od 3.08%.

Postoje godine, uključujući 2022., u kojima inflacija nadmašuje apresijaciju nekretnina. Ali kada pogledate trendove u dužem vremenskom periodu, povrat koji zarađujete od nekretnina ima tendenciju da bude veći.

Drugi način da pogledate ovu investiciju je u smislu vaše hipotekarne stope. Ako kupite kuću i uzmete 30-godišnju hipoteku sa fiksnom kamatnom stopom za 5.25%, plaćat ćete istu stopu svih 30 godina. Uz očekivane da će kamatne stope ostati visoke kratkoročno, vi izlazite naprijed jer je kamata koju plaćate manja od stope inflacije.

Kada stopa inflacije padne, kamate će pasti zajedno sa njom. U ovom trenutku možete odabrati refinansiranje na nižu kamatnu stopu, a da pritom uštedite novac.

Ako umjesto toga odlučite iznajmiti, zakupnina koju plaćate može se promijeniti kada vaš zakup istekne. Za većinu iznajmljivača, zakup pokriva samo period od 12 mjeseci. Prema Redfinu, povećanje stanarine u odnosu na prethodnu godinu trenutno iznosi 15% i drži se stabilno među tinejdžerima već nekoliko mjeseci.

Iznajmljivanjem umjesto kupovinom, rizikujete potencijalno da plaćate više za stanovanje svake godine umjesto da vaše plaćanje bude stabilno ako kupite kuću.

Posjedovanje vašeg doma gradi kapital

Jedna važna stvar koju treba zapamtiti kada plaćate mjesečnu hipoteku je da dio vašeg računa otplaćuje glavnicu kredita. Drugim riječima, gradite kapital. Kada odete da prodate kuću, ovaj novac ćete dobiti nazad.

Iznajmljivanje, s druge strane, ne gradi kapital. Svaki mjesec kada plaćate kiriju, nemate šta da pokažete osim krova nad glavom. Ako uzmete hipoteku od 200,000 dolara na 30 godina uz 6% i prodate nakon deset godina, prikupili ste više od 32,000 dolara kapitala.

Postoje poreske olakšice za vlasništvo kuće

Glavna prednost posjedovanja kuće su porezne olakšice. Dva najznačajnija su odbitak kamata na hipoteku i oslobađanje od kapitalne dobiti. Uz odbitak kamate na hipoteku, možete otpisati kamatu koju plaćate jer se odnosi na vaš porezni razred.

Na primjer, ako ste u poreskom razredu od 25%, ostvarujete poreznu uštedu na 25% kamate koju ste platili. Dakle, ako ste platili 10,000 dolara hipotekarne kamate za godinu, mogli biste otpisati 2,500 dolara na svoje poreze ako navedete stavke.

Uz izuzeće od kapitalne dobiti, pojedinačni podnosioci prijave mogu se kvalifikovati da isključe do 250,000 dolara dobiti od prodaje primarnog prebivališta iz svog oporezivog prihoda. Ako podnesete zajedničku prijavu sa svojim supružnikom, možete isključiti do 500,000 USD. Ovo je velika poreska olakšica i jedan je od načina na koji ljudi grade bogatstvo nekretninama.

Ako iznajmljujete, nemate poreski odbitak koji tražite. Poreske olakšice uopšte ne postoje.

Dugoročna aprecijacija

Osim što ćete izgraditi kapital u svom domu, također ćete dobiti povećanje cijene. Kao što je već navedeno, prosječan godišnji porast vrijednosti nekretnina je oko 4%. Koristeći pravilo 72, možete očekivati ​​da će se vrijednost vaše kuće udvostručiti za 18 godina. Ako ste uplatili učešće od 50,000 dolara i uzeli zajam od 200,000 dolara na 30 godina uz 6%, nakon 18 godina, izgradili ste 77,123 dolara kapitala. Ukupna vrijednost vašeg doma od 250,000 dolara kada ga kupite povećala se na vrijednost na 500,000 dolara. Sada imate investicioni saldo od 377,123 USD (50,000 USD predujma + 77,123 USD otplate glavnice + 250,000 USD povećanja vrijednosti) ako biste prodali.

Istorijski gledano, cijene stanova imaju tendenciju rasta; bilo je samo nekoliko izuzetaka, uglavnom u 2008. i 2019. godini. Stoga su dobre šanse da ćete ostvariti povećanu vrijednost u svom domu.

Jedina zahvalnost koju doživljavate kao iznajmljivač je godišnje povećanje vaše mjesečne zakupnine. Ne postoji dugoročna aprecijacija u kojoj možete uživati ​​jer ne gradite nikakav kapital.

Zašto ovaj put nije kao prošli put

Prema Consumer Affairs, 63% ljudi se nada stambenom krahu kako bi si mogli priuštiti kupovinu kuće. Nažalost, nikakvi znakovi ne upućuju na to. Većina stručnjaka se slaže da pad poput onog iz 2008. nije na stolu.

Postoji nekoliko razloga za to. Prvo, potrošač ima jači bilans stanja danas nego 2008. Takođe, mnoge hipoteke koje su potpisane 2008. bile su lošeg kvaliteta, a nije postojalo mnogo provera i balansa kako bi se sprečilo nekvalifikovane zajmoprimce da uzmu drugorazredne hipoteke. Danas je industrija veoma drugačija i postoji više ograničenja u pogledu toga ko se kvalifikuje za hipoteku.

Konačno, krah se dešava samo kada ima više prodavaca nego kupaca. Kada je malo kupaca, prodavci moraju sniziti cijenu da bi nekoga privukli da kupi. Ali ako 63% ljudi čeka sa strane, krah u punom obimu je malo vjerojatan. Veliki broj ljudi je spreman za kupovinu, pa će svaki pad traženih cijena rezultirati poplavom kupaca, što će zapravo stabilizirati cijene.

Je li oduvijek bilo zastrašujuće kupiti dom?

Kupovina kuće je uvijek bila zastrašujuća ponuda. To je velika finansijska investicija jer se prijavite za mjesečnu uplatu za sljedećih 30 godina. Zbog toga vidite pad cijena kuća tokom ekonomske krize. Ako osoba nije sigurna da će sutra imati posao, nije vjerovatno da će se obavezati na kupovinu kuće.

Ako premotate sat na 1950-e i vidite da su cijene stanova bile mnogo niže, morate se sjetiti da je tada samo jedan supružnik u većini slučajeva zarađivao prihod. Također, bilo je izazov kupiti kuću zbog visokih standarda kreditiranja. Tek nakon uspostavljanja programa stambenih kredita Federalne stambene uprave (FHA) i Uprave za veterane (VA) postalo je lakše kupiti kuću.

Ipak, bio je to ogroman poduhvat kupiti kuću. Ovo je još više bilo istinito 1970-ih kada je stagflacija zavladala i kamatne stope su naglo porasle na skoro 20%.

Brzo premotavamo u 2008. i vlada je morala ponovo da se uključi kako bi privukla ljude da kupuju kuće kreditom za prvi put kupac kuće od 8,000 dolara.

Bez obzira na koji period pogledate, uvijek postoje razlozi zbog kojih su ljudi nervozni zbog kupovine kuće (pored prirodnog straha od obavezivanja na mjesečno plaćanje do 30 godina).

Šta ako već posjedujete dom?

Budući da je nekretnina odlična dugoročna investicija, šta više možete učiniti ako već posjedujete kuću? Za početak, možete razmisliti o kupovini investicijske nekretnine. Ne samo da iskorištavate dugoročnu vrijednost, već kako iznajmljujete nekretninu, vaš zakupac plaća vašu mjesečnu hipoteku, povećavajući vaš povrat.

Razumljivo, nisu svi zainteresirani za fizički posjedovanje nekretnine za iznajmljivanje — ili posao koji dolazi s tim. Alternativa je ulaganje u nekretnine kroz kupovinu dionica u kompanijama koje su povezane sa stambenim tržištem. Q.ai ponude Investicioni kompleti sa ugrađenim REIT-ovima i drugim pozicijama u nekretninama.

Neki ljudi bi mogli razmisliti o dodatnom plaćanju na glavnicu svoje hipoteke. Međutim, ako je vaša kamatna stopa ispod 4%, ulaganje novca umjesto otplate hipoteke je inteligentnije. To je zato što možete zaraditi veći povrat na svoj novac.

Prosječan godišnji prinos na berzi je 8%. Ako uložite 6,000 dolara godišnje tokom 10 godina, na kraju ćete dobiti 93,872 dolara. Ako biste plaćali dodatnih 6,000 dolara godišnje na svoju hipoteku od 4 posto, za 10 godina biste uštedjeli 69,655 dolara na kamati. Budući da će vaše dionice zaraditi 24,217 dolara više od vaše ušteđevine na kamati, bolje vam je uložiti svoj novac u tržište.

Ko ne bi trebao kupiti kuću?

Postoji nekoliko slučajeva kada ima smisla iznajmiti nego kupiti. Sve ovo se vraća na tajming. Ako tek počinjete svoju karijeru i niste sigurni gdje želite živjeti, nema smisla posvetiti se domu.

Osim toga, ako ste se upravo zaposlili u novom gradu, financijski je pametnije iznajmiti na kraći rok jer s vremenom shvatite gdje biste željeli živjeti. Na kraju krajeva, ako ne vidite da posjedujete kuću najmanje pet godina prije nego što je prodate, bolje vam je da iznajmite, a ne kupujete. To je zbog rizika da cijene stambenog prostora ne rastu u kratkom roku i svih troškova zatvaranja koje plaćate prilikom kupovine kuće. Vašem kapitalu, zahvalnosti i poreznim olakšicama potrebno je vrijeme da vas prebrode početnih troškova zatvaranja da biste ostvarili prednosti kupovine.

zaključak

Sve u svemu, stanovanje je i dalje dobra investicija — čak i uz usporavanje prodaje stanova. Iako postoji rizik od sravnjivanja ili pada cijena u kratkom roku, ne očekujte ozbiljan pad kao u 2008. A ako je ulaganje u berzu bilo koji vodič, znate da je vrijeme na tržištu mnogo važnije od vremena kada tržište. Drugim riječima, bolje je ulagati u tržište nekretnina — čak i tokom krize — nego pokušavati odabrati najbolje vrijeme za kupovinu ili prodaju.

Niko ne zna kada će doći do dna ili kada će cijene ponovo početi rasti. Ako ne želite da propustite akciju, bolje je da uđete nego da čekate.