Dve godine tokom pandemije Covid-19, prodavci kuća u Kvekers Hilu, predgrađu u najudaljenijim krajevima šireg zapada Sidneja, sticali su bogatstvo. Oko 60 ili 70 gledalaca bi se vrtjelo oko svake kuće za prodaju, prisjeća se Josh Tesolin iz Ray Whitea, agenta za nekretnine. Kupci su se gurali na aukcijama, licitirajući znatno iznad kvota. „Tražili bismo, recimo, milion dolara, a prodali bismo po 1 miliona dolara,“ kaže Tesolin. “Tržište je tada bilo ludo – sasvim drugačija slika od sadašnje.” Ove godine su cijene u susjedstvu pale za 1.4 odsto, procjenjuje on. Vlasnici vuku svoje kuće, jer ne mogu da ih prodaju za koliko žele. Tržište se guši.
Cijene kuća u Australiji padaju pet mjeseci zaredom, stavljajući Quakers Hill na čelo globalnog trenda. Dok se centralne banke utrkuju da ukrote inflaciju, one podižu kamatne stope najbržim tempom u najmanje četiri decenije – što se sada pretvara u pokolj na tržištu nekretnina. Cijene padaju u devet od 18 zemalja koje prati konsultantska kuća Oxford Economics, a najbrže padaju na najpregrijanijim tržištima. U Kanadi i Švedskoj su pali za više od 8% od februara; na Novom Zelandu su pali za više od 12% od svog vrhunca prošle godine. Cijene su počele kliziti i u Americi i Britaniji. Mnoge druge zemlje idu u istom pravcu.
Transakcije su također smanjene. Prodaja kuća u Americi pala je za petinu u avgustu, u poređenju sa prethodnom godinom, prema Nacionalnoj asocijaciji posrednika za nekretnine, lobističkoj grupi. Na Novom Zelandu, kvartalna prodaja bila je najslabija od 2010. u tri mjeseca do juna. Cijene akcija velikih britanskih građevinara, kao što su Barratt i Taylor Wimpey, ove su godine prepolovljene. Dr Horton i Lennar, najveći američki, pali su za više od 30%.
Ovo predstavlja kraj dugog procvata—onog koji su mnogi vlasnici kuća shvatili zdravo za gotovo. Najniže stope na hipotekarne kredite i ograničena ponuda podstakli su stalni rast cijena kuća bogatih u svijetu u deceniji nakon globalne finansijske krize 2007-09. Cijene u Americi su, na primjer, porasle za skoro 60% od najniže vrijednosti iz 2012. do kraja 2019. Zatim je došla pandemija, tokom koje su cijene zaista skočile. U Americi, Kanadi i Holandiji oni su porasli za više od 30% od 2020. Zabrana rada i prelazak na rad na daljinu povećali su potražnju za nekretninama u predgrađu sa baštama ili kancelarijama. Vlade, zabrinute zbog stambene krize zbog širenja kovida, privremeno su ublažile ili uklonile propise o hipotekama, olakšavajući kupovinu. Pandemijska štednja pomogla je prvim kupcima da povećaju pozamašne depozite.
Ali povećanje kamatnih stopa sada je vratilo hipotekarne stope na nivoe koji nisu viđeni decenijama. Prije godinu dana 30-godišnja hipoteka s fiksnom kamatnom stopom u Americi bila je ispod 3%. Danas je samo malo stidljiva od 7%. Na Novom Zelandu, hipotekarne stope su premašile 7% po prvi put u osam godina; u Britaniji, prosječni petogodišnji zajam s fiksnom kamatnom stopom sada premašuje 6% po prvi put u desetak. Ovo će otežati život potencijalnim kupcima i povećati šanse za nevolju među postojećim vlasnicima kuća. To je promjena koja će vjerovatno imati neugodne političke i društvene posljedice u godinama koje dolaze.
Tri faktora će odrediti gdje je bol najakutniji, a samim tim i gdje su te posljedice najvjerovatnije. Prvi je nedavni rast cijena. Tržišta stanova na kojima su cijene porasle nakon pandemije posebno su osjetljiva na smanjenje potražnje. Dok su mnoge bogate zemlje usporile jednocifrene godišnje stope rasta početkom ove godine, Amerika i Kanada zadržale su dvocifreni rast, podstaknute ogromnom potražnjom za stambenim objektima u planinskim gradovima i državama u pojasu sunca koje privlače dobrostojeće Kalifornijce i nove Yorkers, zajedno sa gradovima poput Toronta.
Nivoi zaduživanja su drugi faktor. Što je veći dug domaćinstava kao udeo u prihodima, to su vlasnici ranjiviji na veće otplate hipoteka i neplaćanja. Centralni bankari će naći utjehu u činjenici da je dug stanovništva u odnosu na prihod manji nego što je bio uoči globalne finansijske krize u zemljama uključujući Ameriku, Britaniju i Španiju. Ipak, neke zemlje se suočavaju sa brdom dugova. To ih čini osjetljivim na čak i mala povećanja hipotekarnih stopa. Domaćinstva u Australiji, Kanadi i Švedskoj, koja su uspjela izbjeći puni teret finansijske krize, u godinama nakon toga nagomilala su zapanjujuće pozajmice, što je izazvalo upozorenja finansijskih nadzornika. Kao što je Stefan Ingves, guverner centralne banke Švedske, rekao: „To je kao da sedite na vrhu vulkana“.
Treći faktor je brzina kojom više kamatne stope prelaze na vlasnike kuća. Najveći rizik je za zajmoprimce koji imaju hipoteke s promjenjivom kamatnom stopom, koje variraju s promjenama referentnih kamatnih stopa. Suočavaju se sa trenutnim smanjenjem njihovog raspoloživog dohotka. U Kanadi hipoteke sa varijabilnom kamatnom stopom čine više od polovine svih kredita. U Australiji i Švedskoj oni čine skoro dvije trećine.
U drugim zemljama je zaduživanje na određeno vrijeme mnogo češće, što znači da rast kamatnih stopa prolazi sa značajnim zakašnjenjem. Velika većina hipoteka u Americi je pod takvim uslovima. Ove hipoteke su takođe popularnije nego ranije širom Evrope. Ali nisu svi oročeni krediti isti. U Americi je većina njih fiksirana na dvije ili tri decenije. U drugim zemljama, čak i zajmoprimci sa fiksnom kamatnom stopom uskoro će se suočiti sa rastućim troškovima hipoteke. Na Novom Zelandu hipoteke s fiksnom kamatnom stopom čine većinu postojećih kredita, ali više od 70% ima rok dospijeća kraći od dvije godine. Isto tako čini skoro polovina onih koji su izvađeni u Britaniji prošle godine.
Spojite ovo zajedno i svi sastojci za duboki pad stanovanja su na svom mjestu. Ovoga puta, međutim, vjerovatno ga neće predvoditi Amerika, već Kanada, Holandija, Australija, Novi Zeland i Norveška (vidi tabelu). U Australiji i Kanadi cijene bi mogle pasti za čak 14 posto u odnosu na svoj vrhunac, malo više nego što se očekuje u Americi ili Britaniji, prema prognozama brojnih nekretnina. Ekonomisti iz Kraljevske banke Kanade očekuju da će obim prodaje u zemlji pasti za više od 40% u periodu 2022-23. – premašujući pad od 38% u 2008-09.
Prag boli
Unutar svake zemlje, neki ljudi će patiti više od drugih. Kreditni kvalitet prosječnog zajmoprimca poboljšan je posljednjih godina, jer su stroži propisi uvedeni nakon globalne finansijske krize otežali rizičnijim zajmoprimcima da podignu hipoteke. Ali toksična kombinacija šoka stope i porasta životnih troškova dovest će vlasnike kuća pod ozbiljan pritisak.
U Australiji, na primjer, tri petine stambenih kredita su pod varijabilnim uslovima. Prema najnovijem izvještaju o finansijskoj stabilnosti centralne banke, objavljenom 7. oktobra, polovina ovih zajmoprimaca bi doživjela pad novca, ili onaj koji je ostao nakon hipoteke i osnovnih životnih troškova, pao za najmanje petinu ako bi kamatne stope porasle u skladu s tržišnim očekivanja—a 15% bi vidjelo da ova mjera postaje negativna. U Britaniji bi skoro 2 miliona domaćinstava, ili četvrtina onih sa hipotekama, mogli da vide da bi veće uplate apsorbovale dodatnih 10% prihoda njihovog domaćinstva do početka 2025. U Holandiji, udeo vlasnika kuća koji plaćaju više od četvrtine svog prihoda za hipoteku bi porasla sa 12% na 26% ako bi kamatne stope porasle za tri procentna poena.
Kupci koji prvi put kupuju i nedavno zajmoprimci su posebno ranjivi. Mnogi su potrošili svoje finansije na kupovinu kuće, ostavljajući manje viška novca da pokriju skok hipotekarnih troškova. U Americi, prvi kupci su računali na jednu od tri prodaje prošle godine. Mnogi imaju oskudnu ušteđevinu. Otprilike polovina australijskih kupaca koji su uzeli kredite između početka 2021. i avgusta 2022. imalo je manje od tri mjeseca otplate hipoteke za crne dane. Milenijumci koji su konačno uspeli da kupe nekretninu čekaju gadno iznenađenje.
Kupci koji prvi put kupuju takođe su imali manje vremena da akumuliraju kapital. Oxford Economics procjenjuje da bi pad cijena kuća od 15 posto u Americi tokom godinu dana poništio dvije trećine stambenog kapitala koji su akumulirali od početka pandemije. Nasuprot tome, stariji vlasnici su sigurniji. Više od polovine američkih vlasnika kuća u dobi od 65 ili više godina uselilo se prije početka milenijuma. Ovo ostavlja nove vlasnike u većem riziku da budu gurnuti u negativan kapital, što otežava premještanje kuće ili ponovnu hipoteku. U Britaniji bi pad cijena kuća od 20% ostavio čak 5% hipoteka u negativnom kapitalu, prema Neal Hudsonu iz Residential Analyts, konsultantske kuće. Otprilike svaki deseti vlasnik hipoteke u Londonu bi bio pogođen.
Dobra vijest je da bi banke trebale biti u stanju da prebrode pad. U 2007-09 porast neplaćenog duga gurnuo je neke američke na rub. Banke u Britaniji sada drže skoro četiri puta više kapitala za pokrivanje gubitaka, prema Capital Economics, drugoj konsultantskoj kući. Najnoviji test stresa Banke Engleske ukazuje na to da bi zajmodavci u zemlji bili u stanju da apsorbuju pad cijena kuća od 33% i porast stope nezaposlenosti sa 3.5% na 12%. U Americi su se banke povukle sa tržišta hipotekarnih kredita, a nebanke sada daju više od polovine novih hipotekarnih kredita. Stoga rizici više nisu koncentrisani u sistemski važnim zajmodavcima.
Ipak, pritisak na stanovanje će imati duboke posljedice. „Stambeni ciklus JE poslovni ciklus“, napisao je Edvard Leamer sa Univerziteta Kalifornije u Los Anđelesu u radu objavljenom 2007. godine. U njemu se napominje da je usporavanje stanovanja prethodilo osam od poslednjih deset recesija u Americi. Nakon finansijske krize, gospodin Leamer je nastavio sa radom pod naslovom „Stanovanje je zaista poslovni ciklus“, u slučaju da čitaoci nisu uspeli da shvate poruku. Veza između ova dva ciklusa nastaje zato što stanovanje daje “efekte bogatstva” na vlasnike stanara. Kada cijene kuća rastu, ljudi se osjećaju dobro zbog svoje finansijske situacije, pa pozajmljuju i troše više. Kada padnu, ljudi stežu kaiš. Istraživanje Banke Engleske iz 2019. pokazalo je da povećanje cijena kuća od 10% povećava potrošnju za 0.35–0.5%.
Drugi važan kanal između tržišta nekretnina i ostatka privrede su investicije. Kapitalna potrošnja povezana sa stanovanjem, posebno izgradnjom kuća, može biti izuzetno promjenjiva—i često je razlika između rastuće ili opadajuće ekonomije. Zaista, pad stambenih investicija činio je trećinu pada američkog BDP-a u periodu 2007-09. Istraživanje o Britaniji pokazalo je slične rezultate. Graditelji kuća jure za bumovima i scarperima zbog loših ekonomskih vijesti. Kako su zabrinutosti rasle ovog puta, američki početak privatnih stanova je pao za 20% od aprila. Ovog puta napregnuti zajmoprimci, koji su već u nedostatku novca zbog inflacije i velikih računa za energiju, također će trošiti manje na drugu robu i usluge dok pokušavaju da podmire svoje veće otplate hipoteke.
Neki ljudi vide prednost stambenog kraha. Nadaju se da će niže cijene omogućiti mladim ljudima da kupe prve kuće. Ove nade će se gotovo sigurno uništiti. U stambenim korekcijama, a ponekad i godinama nakon toga, stope posjedovanja kuća imaju tendenciju pada, a ne rasta. U Britaniji, na primjer, oko 65% ljudi posjeduje vlastiti dom, u odnosu na 70% na početku globalne finansijske krize. U Irskoj, koja je doživjela svemoćni krah u kasnim 2000-im, stopa posjedovanja kuća još uvijek je više od deset procentnih poena ispod svog vrhunca. Ekonomski uslovi koji uzrokuju pad cijena kuća istovremeno ugrožavaju šanse budućih vlasnika kuća. Nezaposlenost raste, a plate padaju. Ako kamatne stope skoče, ljudi su u mogućnosti da se manje zadužuju, a hipotekarni zajmodavci obično postaju nestrpljiviji u pogledu pozajmljivanja. U Kanadi će povećani troškovi pozajmljivanja "preplaviti" svaku uštedu od niže nabavne cijene, predviđa Tsur Somerville sa Univerziteta Britanske Kolumbije.
Stambeni je politički
Najveći efekat pada stambenog prostora mogao bi biti u politici. U zemljama u kojima se vlasništvo nad kućom doživljava kao obred prijelaza, niže cijene bez ikakvog povećanja pristupačnosti će utrljati sol u već bolne rane. „Padati na šta? Padati na apsurdno groteskne cijene umjesto na samo nezamislive?” pita Robin Black, radnik u zajednici i biciklistički mehaničar u Montrealu. “U osnovi sam prihvatio da je san gotov. Promašio sam prozor.” Nekoliko milenijalaca je steklo da priušti depozit; sada će morati da se bore da plate mnogo veće hipoteke. Prijetnja povratom vreba. Gubitak kuće je mogućnost na način na koji to prije nije bilo.
Godinama su se etabliraniji vlasnici kuća tješili mišlju da, čak i ako je rast realnih plata užasan, barem cijena njihove kuće raste. Ti dani su prošli. Čak se i bebi-boomeri, veliki dobitnici decenije rasta cijena, sada suočavaju s mogućnošću da žive od manjeg jajeta u penziji, jer smanjenje broja zaposlenih postaje manje unosno. Sve to znači da će porast kamatnih stopa imati nepredvidive političke posledice, jer ljudi koji su nekada imali koristi od statusa quo otkrivaju kakav je osećaj izgubiti.
Nemojte se onda iznenaditi ako kreatori politike pokrenu ogromne spasilačke operacije. Mađarska vlada je već ponudila svojim građanima zaštitu od povećanja kamatnih stopa na hipoteke. U svojoj analizi stambenog zbrinjavanja Novog Zelanda, MMF brine da bi “možda bila potrebna politička podrška kako bi se izbjegli efekti drugog kruga i naglašeni pad”. U Španiji banke navodno razmatraju ograničavanje povećanja plaćanja hipoteka sa varijabilnom stopom. Martin Lewis, britanski finansijski stručnjak koji ima više uticaja od svih novina u zemlji zajedno, počeo je kampanju za državnu podršku vlasnicima hipoteka. Kako cijene kuća padaju na zemlju, takvi zahtjevi će samo rasti.
Za više stručnih analiza najvećih priča iz ekonomije, finansija i tržišta, prijavite se na Money Talks, naš sedmični bilten samo za pretplatnike.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Sva prava zadržana.
Iz časopisa The Economist, objavljen pod licencom. Originalni sadržaj možete pronaći na https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html