Federalne rezerve se žele polako i tiho izvući iz američkog tržišta nekretnina. To može biti samo želja.
Za perspektivu uticaja Fed-a na tržište nekretnina otkako je prije dvije godine pokrenuo svoj program hitne kupovine obveznica, razmotrite ovu tačku Richarda Farra, glavnog tržišnog stratega u Merion Capital Group. Prodato je oko 762,000 novih domova po prosječnoj cijeni od 453,700 dolara u 2021. godini, što znači da je Fed – gledajući samo svojih 40 milijardi dolara mjesečnih kupovina hipotekarnih hartija od vrijednosti – kupio ekvivalent cjelokupnog tržišta novih domova prošle godine, plus dodatnih 36%.
Kako se centralna banka bavi stambenim pitanjem – zapaljenom guranjem ljudi u predgrađa i vangradska naselja zbog kojih je pandemija kronično manjkala u zalihama jer je intervencija Fed-a torpedirala hipotekarne stope – odredit će da li Fed može realno i dovoljno ohladiti inflaciju, a da američku ekonomiju ne baci u recesiju i tržišta u dublje korekcije.
Bauk viših kamata već podiže stope na hipoteke. Ali nekoliko povećanja od nule za četvrtinu poena vjerovatno neće biti dovoljno za adekvatno hlađenje stanovanja, što predstavlja oko 40% indeksa potrošačkih cijena.
Prvo, postoji realnost da Fed posjeduje oko trećinu tržišta trezora i hipotekarnih kredita, a dugoročne stope neće stvarno rasti – čak i kada počne podizati stopu Fed fondova – sve dok ne smanji svoj vlastiti otisak. Drugo, vjetrovi u leđa, uključujući zategnuto tržište rada i povoljnu demografiju kupovine kuća, uz rekordno nizak inventar postojećih kuća za prodaju i rekordno niske stope slobodnih radnih mjesta za iznajmljivače, nagoveštavaju stalnu snagu tržišta nekretnina uprkos rastućim stopama, kaže Torsten Sløk, glavni ekonomista u kompaniji Apollo Global Management.
Zatim, tu je i količina novca investitora koji jure za porodičnim kućama. „Planine i planine kapitala su podignute da bi se investiralo u američke stambene objekte, a tri ili četiri povećanja stope to neće zaustaviti,“ kaže Rick Palacios, direktor istraživanja u John Burns Real Estate Consulting. Naravno, rast cijena nekretnina će usporiti u odnosu na užasan tempo iz 2021. Ali Palacios kaže da nema znakova na osnovu ublažavanja problema u lancu nabavke ili slabljenja potražnje; on i dalje vidi rast cijena kuća od 9% ove godine – više nego dvostruko brže od onoga što Sløk kaže da je održiv. Najamnine, koje zaostaju za cijenama kuća za oko godinu dana, trebale bi porasti za 5% u cijeloj zemlji 2022. godine, pri čemu će mnoga tržišta imati dvostruko veću stopu, kaže Palacios.
Sve ovo sugeriše da će bilans stanja Fed-a biti značajnije sredstvo politike, iako mnogo komplikovaniji, neprozirniji i nepredvidivi uređaj koji bi centralne banke radije umanjile. Kada je predsjednik Fed-a Jerome Powell govorio nakon posljednjeg sastanka o politici, ostavio je investitorima više pitanja nego odgovora o tome kako će kvantitativno pooštravanje, ili preokret kvantitativnog popuštanja izazvanog pandemijom, funkcionirati.
Newsletter Prijava
Ovonedeljni magazin
Ova sedmična e-pošta nudi potpunu listu priča i drugih karakteristika u ovonedeljnom časopisu. Subota ujutro ET.
Postoji "element neizvjesnosti oko bilansa", rekao je Powell, koji se udvostručio od početka pandemije i predstavlja 40 posto američkog bruto domaćeg proizvoda. „Mislim da imamo mnogo bolji osećaj, iskreno, kako povećanje stope utiče na finansijske uslove, a time i na ekonomske uslove. Bilans stanja je još uvijek relativno nova stvar za tržišta i za nas, tako da smo manje sigurni u to,” rekao je Powell. “Potrudićemo se da to radi samo u pozadini.”
Problem sa pokušajem da se bilans smanji u pozadini je taj što neće. Ako Fed pokuša da smanji svoj portfelj na način na koji želi, puštajući obveznice da opadaju kako dospijevaju i prilagođavajući iznos prihoda koji se reinvestira, Sløk kaže da će trebati oko pet godina da se potpuno očisti MBS. Logika: prevremene otplate hipoteke — koje se često vrše putem refinansiranja — značajno će se usporiti kako stope rastu. Ako će normalizacija bilansa ovog puta predstavljati pravo zatezanje i ako put šire ekonomije zavisi od hlađenja stambenog tržišta, imamo li pet godina?
Ovo je mjesto gdje pretjerano agresivan QT – ili čak direktna prodaja imovine – postaje legitimna briga i slično neprivlačna opcija. Joseph Wang, prethodno viši trgovac na Fed-ovom odjelu za otvorena tržišta, kaže da je teško fino podesiti kvantitativno pooštravanje i da niko zapravo ne zna kako će se to odigrati. Ali znamo jednu stvar. Vang kaže da će, ako Fed želi ubrzati vrlo spor izlazak sa tržišta hipoteka, morati prodati imovinu.
Ekonomija: više stvari koje morate pročitati
Analitičari kažu da bi bilo kupaca, poput banaka, ali to nije tako jednostavno i tranzicija bi mogla biti nasilna. Postoji ogromna količina hipotekarnih hartija od vrijednosti u bilansu Fed-a, a tu je i činjenica da QT ima za cilj da crpi likvidnost, što znači da će potencijalni kupci imati manje gotovine i na taj način predstavljati opadajuću potražnju baš kada ponuda raste.
Kako ide stanovanje, tako ide i ekonomija. Sektor čini skoro petinu BDP-a, a više ljudi posjeduje svoje domove nego što je izloženo na berzi, što takozvani efekat bogatstva čini duboko vezan za nekretnine. Fed mora pokušati da mikroupravlja psihologijom na stambenom tržištu, kaže Sløk, dodajući da inženjering mekog prizemljenja za privredu počinje tako što se to radi za stanovanje.
To je težak zadatak, koji izgleda pomalo frankenštajnski. Centralna banka je spriječila pad koji je mogao biti daleko gori od brze recesije i korekcije koju smo vidjeli 2020. Ali ništa nije bez posljedica, a investitori će uskoro saznati koliko Fed ne zna o tome šta ima kreiran.
Piši Lisa Beilfuss u [email zaštićen]
