Pad stambenog tržišta – Je li recesija na pomolu?

U drugoj polovini 2022. godine došlo je do pada cijena kuća. Međutim, cijene ostaju u porastu u odnosu na prethodnu godinu na osnovu stalnog rasta cijena u prvoj polovini godine. Pad cijena je, dijelom, uzrokovan višim stopama hipoteka koje pogađaju pristupačnost stambenog prostora. Međutim, većina tržišta još nije zabilježila pad cijena kuća iz godine u godinu, a regionalni trendovi znače da je zapadna obala više pogođena nego druga tržišta.

Rastući troškovi hipoteke

Centralno pitanje je skok u troškovima hipoteka. Troškovi 30-godišnjih hipoteka dostigli su 7% početkom novembra, a troškovi hipoteke ostaju na nivoima koje nismo vidjeli od 2007. Ovo je vođeno visokom inflacijom koja je uzrokovala da Fed naglo podiže kamatne stope, što shodno tome povećava troškove hipoteka.

Niža pristupačnost stanovanja

Veći troškovi hipoteke su smanjili pristupačnost stanovanja. To je zato što za mnoge ljude kuća koju mogu priuštiti nije određena cijenom kuće, već troškom hipoteke koju mogu udobno servisirati od svoje plaće.

Uopšteno govoreći, 2022. godine vidjeli smo da su se troškovi hipoteke udvostručili, pa je dostupnost stanova naglo pala. Atlanta Fed to prati i vidi pristupačnost stambenog prostora na vrlo niskom nivou u odnosu na nedavnu istoriju. U stvari, pristupačnost stambenog prostora je na najnižem nivou otkako je Atlanta Fed počeo da ga prati 2006. godine.

Klizne cijene

Cijene kuća padaju, ali nisu pale. Redfin podaci o cijenama kuća sugeriraju da su cijene kuća u padu od maja 2022, iako su cijene i dalje porasle za 5% u odnosu na prethodnu godinu, u odnosu na godišnji porast cijena od 15% tokom ljeta.

Nismo vidjeli apsolutni pad cijena kuća na godišnjem nivou na većini tržišta, ali to bi moglo doći u narednih nekoliko mjeseci. Jesen i zimski period mogu biti spor period za tržište nekretnina, tako da možemo vidjeti i neke sezonske trendove. Proljeće je tipično početak snažnijeg perioda za tržište nekretnina, tako da će trendovi početkom 2023. godine govoriti o smjeru cijena kuća.

Regionalni trendovi

Regionalni trendovi su takođe važni. Zapadna obala trenutno doživljava relativno slabije tržište nekretnina, ali jugoistočna se drži bolje. Ipak, uprkos regionalnim varijacijama, u većini regiona cijene se kreću niže iz mjeseca u mjesec.

Šta je sledeće?

Jedno ključno pitanje za stambeno tržište tokom 2023. će biti gdje se kreću dugoročne kamatne stope. Kamatne stope su porasle u 2022. zbog zabrinutosti za inflaciju, a kako Fed povećava kratkoročne stope.

Međutim, od početka novembra dugoročne kamatne stope su blago gurnule naniže. Ako se to nastavi, to bi shodno tome moglo smanjiti dugoročne troškove hipoteke sa trenutno povišenih nivoa. Međutim, Fed je relativno jastreb po pitanju stopa, i ako Fed bude agresivniji s promjenama kamatnih stopa u 2023. nego što se trenutno očekuje, to bi moglo značiti dodatne probleme za troškove hipoteke.

U svakom slučaju, ako skok kamatnih stopa ne padne značajno u 2023., što tržišta ne predviđaju, troškovi hipoteka će ostati visoki u odnosu na nedavnu istoriju, stvarajući kontinuirani pritisak na pristupačnost stanova i potencijalno cijene kuća.