Kućni kredit u odnosu na HELOC: Koja je razlika?

Home Equity Loan vs. HELOC: Pregled

Zajmovi za vlasnički kapital i kreditne linije domaćeg kapitala (HELOC) su krediti koji su osigurani domom zajmoprimca. Zajmoprimac može uzeti vlasnički zajam ili kreditnu liniju ako ima pravičnost u njihovom domu. Vlasnički kapital je razlika između onoga što se duguje na hipoteka zajam i trenutnu tržišnu vrijednost kuće. Drugim riječima, ako je zajmoprimac otplatio svoj hipotekarni zajam do te mjere da vrijednost kuće premašuje neotplaćeni saldo kredita, zajmoprimac može pozajmiti postotak te razlike ili kapitala, obično do 85% vlasničkog kapitala zajmoprimca.

Zato što i stambeni krediti i HELOC-i koriste vaš dom kao kolateralna, obično imaju mnogo bolje uslove kamata nego lični zajmovi, kreditne kartice, i drugih neobezbeđen dug. To obje opcije čini izuzetno atraktivnim. Međutim, potrošači bi trebali biti oprezni pri korištenju bilo kojeg. Nagomilavanje dugova na kreditnoj kartici može vas koštati hiljade kamata ako ga ne možete otplatiti, ali nemogućnost otplate HELOC ili stambenog kredita može rezultirati gubitkom svog doma.

Kućni zajmovi daju zajmoprimcu paušalnu sumu unaprijed, a zauzvrat, oni moraju izvršiti fiksna plaćanja tokom trajanja kredita. Kućni krediti također su fiksni kamatne stope. Suprotno tome, HELOC-ovi dozvoljavaju zajmoprimcu da iskoristi svoj kapital po potrebi do određenog unaprijed postavljenog kreditnog limita. HELOC-ovi imaju a varijabilnu kamatnu stopu, a plaćanja obično nisu fiksna.

I stambeni krediti i HELOC-i omogućavaju potrošačima da dobiju pristup sredstvima koja mogu koristiti u različite svrhe, uključujući konsolidaciju duga i poboljšanje doma. Međutim, postoje jasne razlike između stambenih kredita i HELOC-a.

Domaći zajam

Kućni zajam je zajam na određeno vrijeme koji odobrava a zajmodavac zajmoprimcu na osnovu kapitala u njihovom domu. Kućni krediti se često nazivaju drugom hipotekom. Zajmoprimci apliciraju za određeni iznos koji im je potreban, a ako se odobri, taj iznos primaju u paušalnom iznosu unaprijed. Kućni kredit ima fiksnu kamatnu stopu i raspored fiksnih plaćanja za vrijeme trajanja kredita. A stambeni kredit naziva se i kredit na rate ili vlasnički zajam.

Kolateral i uslovi kredita

Vlasnički kapital u vašem domu služi kao kolateral, zbog čega se zove druga hipoteka i funkcionira slično kao i konvencionalna hipoteka s fiksnom kamatnom stopom. Međutim, mora postojati dovoljno kapitala u kući, što znači da prva hipoteka mora biti otplaćena za dovoljno da se zajmoprimac kvalifikuje za zajam za vlasnički kapital.

Iznos kredita se zasniva na nekoliko faktora, uključujući kombinovani omjer kredita i vrijednosti (CLTV).. Tipično, iznos kredita može biti 80% do 90% imovine procijenjena vrijednost. Drugi faktori koji utiču na kreditnu odluku zajmodavca uključuju da li zajmoprimac ima dobro kreditna istorija, što znači da nisu kasnili sa otplatom za druge kreditne proizvode, uključujući i prvi hipotekarni kredit. Zajmodavci mogu provjeriti zajmoprimca kreditni rezultat, što je numerički prikaz zajmoprimca kreditna sposobnost.

Plaćanja i kamata

Kamatna stopa stambenog kredita je fiksna, što znači da se stopa ne mijenja tokom godina. Takođe, plaćanja su fiksna, u jednakim iznosima tokom trajanja kredita. Deo svake uplate ide na kamatu i glavnicu kredita. Tipično, rok trajanja vlasničkog zajma može biti od pet do 30 godina, ali dužinu roka mora odobriti zajmodavac. Bez obzira na period, zajmoprimci će imati stabilne, predvidljive mjesečne otplate za vrijeme trajanja vlasničkog zajma.

Kreditna linija za domaći kapital (HELOC)

HELOC je revolving kreditna linija. Omogućava zajmoprimcu da podigne novac na osnovu kreditne linije do unaprijed postavljenog limita, izvrši plaćanja, a zatim ponovo podigne novac.

Kod stambenog kredita, zajmoprimac prima sve prihode od kredita odjednom, dok HELOC omogućava zajmoprimcu da se uključi u liniju po potrebi. Kreditna linija ostaje otvorena do isteka njenog roka. Budući da se pozajmljeni iznos može promijeniti, minimalna plaćanja zajmoprimca također se mogu promijeniti, ovisno o korištenju kreditne linije.

Kolateral i uslovi kredita

Poput vlasničkih kredita, HELOC-ovi su osigurani kapitalom u vašem domu. Iako HELOC dijeli slične karakteristike sa a kreditna kartica jer oboje jesu revolving kredit linijama, HELOC je osiguran sredstvima (vaša kuća), dok su kreditne kartice neobezbijeđene. Drugim riječima, ako prestanete da plaćate na HELOC-u, šalje vas u default, mogao bi izgubiti svoj dom.

HELOC ima varijabilnu kamatnu stopu, što znači da se stopa može povećavati ili smanjivati ​​tokom godina. Kao rezultat toga, minimalna uplata se može povećati kako stope rastu. Međutim, neki zajmodavci nude fiksnu kamatnu stopu za kreditne linije za vlasnički kapital. Takođe, stopa koju nudi zajmodavac – baš kao i kod zajma za vlasnički kapital – zavisi od vaše kreditne sposobnosti i iznosa koji pozajmljujete.

Izvlačenje i rokovi otplate

HELOC termini imaju dva dijela. Prvi je period povlačenja, dok je drugi period otplate. The period izvlačenja, tokom kojeg možete povući sredstva, može trajati 10 godina, a period otplate može trajati još 20 godina, što HELOC čini kreditom na 30 godina. Kada se period izvlačenja završi, ne možete više posuđivati ​​novac.

Tokom perioda izvlačenja HELOC-a, još uvijek morate izvršiti uplate, koje se obično odnose samo na kamatu. Kao rezultat toga, uplate tokom perioda izvlačenja obično su male. Međutim, otplate postaju znatno veće tokom perioda otplate jer je pozajmljena glavnica sada uključena u raspored plaćanja zajedno sa kamatama.

Važno je napomenuti da prelazak sa otplate samo kamate na punu otplatu glavnice i kamate može biti popriličan šok, a zajmoprimci moraju imati budžet za ta povećana mjesečna plaćanja.

Ključne razlike

HELOC-i mogu biti korisni kao zajam za poboljšanje doma jer vam omogućavaju fleksibilnost da posudite onoliko ili koliko vam je potrebno. Ako se ispostavi da vam treba više novca, možete ga dobiti iz svoje kreditne linije – pod pretpostavkom da još uvijek postoji – bez ponovnog podnošenja zahtjeva za drugi hipotekarni kredit.

Trebali biste sebi postaviti jedno pitanje: Šta je svrhu kredita? Kućni kredit je dobar izbor ako tačno znate koliko trebate posuditi i kako želite potrošiti novac. Kada se kredit odobri, garantuje vam se određeni iznos koji dobijate u celosti kada se kredit preduzme. Kao rezultat toga, zajmovi za stambeni kapital mogu pomoći kod velikih troškova kao što su plaćanje fonda za dječji koledž, preuređenje ili konsolidacija duga.

S druge strane, HELOC je dobar izbor ako niste sigurni koliko će vam trebati posuditi ili kada će vam trebati. Općenito, daje vam stalni pristup gotovini u određenom periodu—ponekad i do 10 godina. Možete da pozajmite protiv svoje linije, vratite sve ili delimično, a zatim kasnije ponovo pozajmite taj novac, sve dok ste još u HELOC-ovom periodu izvlačenja.

Međutim, vlasnička kreditna linija je opoziva – baš kao i kreditna kartica. Ako vam se pogorša finansijska situacija ili vaša kuća Tržišna vrijednost odbije, onda bi vaš zajmodavac mogao odlučiti da smanji ili zatvori vašu kreditnu liniju. Dakle, iako je ideja iza HELOC-a da možete povući sredstva koliko vam je potrebno, vaša mogućnost pristupa tom novcu nije sigurna stvar.

Posebna razmatranja

Važno je napomenuti da bi dobijanje HELOC-a moglo biti teže 2021.: 2020. godine dvije velike banke — Wells Fargo i JPMorgan Chase — zamrznule su nove HELOC-e kao posljedicu pandemije koronavirusa. Druge banke bi mogle u budućnosti blokirati kredit.

U početku je postojala određena zabuna oko toga da li će vlasnici kuća moći odbiju kamatu od svojih stambenih kredita i HELOC-a na njihovim poreskim prijavama nakon donošenja Zakon o smanjenju poreza i zapošljavanju (TCJA). Za razliku od prije zakona, vlasnici kuća ne mogu odbiti kamate za stambene kredite i HELOC osim ako se sredstva ne koriste za “kupiti, izgraditi ili značajno poboljšati” svoj dom, a novac koji potrošite na takva poboljšanja mora se potrošiti na nekretninu koja služi kao kapital za kredit.

Drugim riječima, više ne možete odbijati kamatu od ovih kredita ako novac koristite za plaćanje koledža vašeg djeteta ili za otklanjanje dugova. Zakon se primjenjuje na porezne godine do 2025. Odbici su ograničeni na kamatu na kvalifikovane zajmove od 750,000 dolara ili manje (375,000 dolara za nekoga ko je u braku koji podnosi odvojeno prijavu). Postoje dodatna pravila, posebno ako imate i prvu hipoteku, pa se prije korištenja ovog odbitka obavezno posavjetujte s poreznim stručnjakom.

The Bottom Line

Imajte na umu da samo zato što možete pozajmiti protiv kapitala vašeg doma ne znači da treba. Ali ako je potrebno, postoji mnogo faktora koje treba uzeti u obzir kada odlučujete koji je najbolji način zaduživanja: kako ćete koristiti novac, šta bi se moglo dogoditi s kamatnim stopama, vašim dugoročnim finansijskim planovima i vašim tolerancija na rizik i fluktuirajuće stope.

Neki ljudi nisu zadovoljni HELOC-ovom varijabilnom kamatnom stopom i preferiraju stambeni zajam zbog stabilnosti i predvidljivosti fiksnih plaćanja i znajući koliko duguju.

Međutim, ako niste sigurni oko potrebnog iznosa i zadovoljni ste s varijabilnom kamatnom stopom, onda bi HELOC mogao biti vaš najbolji izbor. Kao i sa svakim kreditnim proizvodom, važno je ne odugovlačiti se i posuđivati ​​više nego što možete vratiti jer je vaš dom kolateral za zajam.