Evo koliko bi vam hipoteka na 40 godina uštedjela svakog mjeseca u odnosu na kredit na 30 godina. I krajnji trošak.

Ispod je primjer kako bi otplate kredita mogle izgledati za 40-godišnji hipotekarni kredit s fiksnom kamatnom stopom, u poređenju sa tipičnim 30-godišnjim i 15-godišnjim kreditima.

Jacob Passy je objasnio da su rasprave među vladinim agencijama o 40-godišnjim hipotekarnim kreditima do sada bile usredsređene na modifikacije kredita za zajmoprimce koji se bore kako bi svoje otplate doveli u red. Ali to bi moglo ukazati na put ka širokom prihvatanju i dostupnosti 40-godišnjih kredita za sve kupce kuća.

Pročitajte: Stvarno, hipoteka na 40 godina? Jedan zvaničnik Fed-a misli da je to dobra ideja. Ali drugi kažu da je to rizičan prijedlog.

SAD imaju nevjerovatno likvidno tržište hipotekarnih kredita, koje vodi Fannie Mae
FNMA,
-0.73%
i Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
koje kupuju veliku većinu novih kredita, pakuju ih i prodaju hipotekarnim hartijama od vrijednosti investitorima. Dva hipotekarna giganta, od kojih su oba uzeta pod nadzor vlade 2008. godine, postavili su standarde za osiguranje kredita za kredite koje kupuju. Obojica su već učestvovali u programima za modifikaciju postojećih hipotekarnih kredita na rok od 40 godina za zajmoprimce koji su u poteškoćama, i oboje bi bili uključeni kada bi 40-godišnji krediti postali široko dostupni kupcima kuća.

Potencijalne prednosti kredita na 40 godina

Očigledna potencijalna prednost kredita na 40 godina je niža mjesečna otplata. Prije nego što napravimo poređenja sa rokovima zajma, evo grafikona Federal Reserve Bank of St. Louis, koji pokazuje kretanje srednjih američkih prodajnih cijena kuća od 1970. godine:

Najnovija procjena Fed-a St. Louisa za srednju prodajnu cijenu USUS-a objavljena je 26. januara i iznosila je 408,100 dolara, a naši primjeri su zasnovani na ovom broju. Višedecenijski grafikon pokazuje dosta povlačenja za tržište, uključujući ono dugo i bolno od prvog kvartala 2007. do prvog kvartala 2009. godine, ali inače, smjer grafikona je prilično jasan, posebno kada se uzme u obzir dužina većine hipoteka krediti.

Ostavljajući po strani posebne programe za zajmoprimce sa niskim prihodima, koji mogu imati niske zahtjeve za otplatom predujma, naši primjeri će pretpostavljati 20% učešća od 81 USD za iznos kredita od 620 USD.

Nacionalna srednja cijena možda se ne odnosi na područje u kojem želite kupiti kuću, ali bi trebalo dobro poslužiti da ilustruje razlike u uslovima kredita i da pokaže kako se ponderisanje otplate kredita prema glavnici i kamati mijenja tokom vremena.

Kamatne stope i otplate kredita

Budući da trenutno tržište hipotekarnog financiranja u SAD-u dominiraju hipotekarnim kreditima na 30 i 15 godina s fiksnom kamatnom stopom, oba ćemo uporediti sa hipotetičkim kreditom na 40 godina. Dostupni su i hipotekarni krediti sa prilagodljivom kamatnom stopom. Međutim, oni imaju različite početne fiksne periode.

veliki potez: Hipotekarne stope uvećavaju preko 4.5% — evo šta kupci kuća moraju znati

Također je vrijedno uzeti u obzir da su, uprkos nedavnom porastu kamatnih stopa, stope na stambene kredite i dalje na istorijski niskim nivoima.

Evo grafikona Freddieja Maca koji pokazuje kretanje stopa na 30-godišnje hipotekarne kredite od aprila 1971., sa 15-godišnjim kreditima dodanim 1991. i prilagodljivim stopama zajmova dodanim 2005.:

Prema Freddiejevom istraživanju za sedmicu završenu 31. marta 2022., prosječna kamatna stopa za kredit na 30 godina bila je 4.67%, a prosjek za kredit na 15 godina bio je 3.83%.

Sljedeći primjeri plaćanja ne odražavaju naknade za otplatu ili bodove, ili druge naknade za različite usluge tokom procesa odobravanja kredita. Plaćanja kredita takođe ne uključuju poreze na imovinu i premije osiguranja, koje obično deponuje i prikuplja serviser kredita kao deo ukupne mesečne uplate.

Za kredit na 40 godina koristimo istu kamatnu stopu kao i kredit na 30 godina. Jedan od razloga za to je taj što ne postoji prosjek za 40-godišnje tržište kupovine kuće ili refinansiranja koje još ne postoji.

Drugi razlog je taj što kredit na 40 godina ne bi nužno imao višu stopu od kredita na 30 godina. (Od 1. aprila prinos na 20-godišnje obveznice američkog trezora
TMUBMUSD20Y,
2.618%
iznosio je 2.59%, što je više od prinosa od 2.44% na 30-godišnje trezorske obveznice
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Amortizirajuće plaćanje kredita je ono koje otplaćuje glavnicu kredita tokom perioda trajanja kredita. Dakle, početna plaćanja kredita su u velikoj mjeri ponderirana kamatom, a plaćanja na kraju kredita su u velikoj mjeri ponderirana s glavnicom.

Evo poređenja mjesečnih otplata glavnice i kamata za naš hipotetički 40-godišnji hipotekarni zajam i 30-godišnji i 15-godišnji zajmovi od 326,480 dolara, na osnovu 20% učešća za kupovinu kuće od 408,100 dolara, što je srednja nacionalna cijena prema najnoviji podaci dostupni od St. Louis Fed-a:

Sve brojke u dolarima su zaokružene.

U tabeli su upoređene ukupne kamate plaćene za vijek trajanja svakog kredita. Očigledno je da su ukupni kamata veći kako rokovi postaju duži. Ali postoje i poređenja za prvih pet godina i prvih 10 godina otplate kamata za svaki zajam, kao i poređenja iznosa kapitala sagrađenog u prvih pet i 10 godina, uključujući učešće.

U ovom primjeru, iznos kamate plaćene za vijek trajanja kredita od 40 godina bio bi veći od iznosa kredita. Približava se udvostručenju cijene kuće.

Također možete vidjeti da biste sa 15-godišnjim kreditom izgradili vlasnički kapital od skoro 70% kupovne cijene nakon 10 godina.

Prednosti i nedostaci

Zajam na 40 godina ima najnižu mjesečnu otplatu od 1,504 dolara. Ali to predstavlja "uštedu" od samo 183 dolara mjesečno od 30-godišnjeg kredita. Kada se uzme u obzir ukupna cijena kuće u ovom primjeru, dodavanje još 10 godina životnom vijeku kredita čini se visokom cijenom za smanjenje plaćanja za manje od 200 USD mjesečno.

Lako je reći da za nekoga ko kupuje kuću, kredit na 40 godina ne izgleda kao dobar posao. Ali za vlasnika kuće koji se bori da izvrši svoje mjesečne otplate i kome se nudi modifikacija kredita na 40 godina, niža uplata bi mogla napraviti veliku razliku.

Poređenje 30-godišnjih i 15-godišnjih brojeva je ekstremnije. Mjesečna otplata za 15-godišnji kredit je 700 dolara veća. Neki kupci kuće mogu priuštiti veću uplatu. Prednosti 15-godišnjeg zajma su da ukupna kamata plaćena za zajam iznosi 103,218 dolara, u poređenju sa 289 dolara za 970-godišnji zajam. Čini se da petnaest godina može brzo proći, a uzbudljiv je osjećaj prestati s plaćanjem.

Možete izvršiti vlastita poređenja 15-godišnjih i 30-godišnjih zajmova, kao i drugih perioda i zajmova s ​​podesivim stopama koristeći MarketWatch's kalkulator hipoteke.

Protuargument za 15-godišnji zajam mogao bi uključivati ​​izgubljene prilike. Zajam na 30 godina ima kamatnu stopu od 4.67%, a moglo bi se očekivati ​​da će dugoročno imati koristi od mnogo veće stope povrata od široke investicije na berzi. Ali to postavlja pitanje da li će 700 dolara mjesečnog novca oslobođenog zajmom na 30 godina biti uloženo. Možda bi bilo primamljivo potrošiti taj novac na skuplje vozilo nego što biste inače kupili.

Odluka o tome koji dom kupiti i odluka o roku kredita moraju uzeti u obzir potrebe porodice, uključujući prostor, štednju i ulaganje za penziju i obrazovanje, te bezbroj troškova domaćinstva.

Kupac kuće bi trebao barem razumjeti kako funkcioniraju različite vrste kredita.

Kopanje dublje u amortizaciju

Pogled na analizu amortizacije je još jedan način da se ilustruje koliko plaćate za finansiranje svog doma. Na primjer, kod 30-godišnjeg zajma, kamata čini 1,271 USD od vaše prve mjesečne uplate od 1,687 USD (opet, broj je zaokružen). Evo poređenja glavnog dijela mjesečne otplate kredita za tri vrste kredita tokom prvog mjeseca i dalje u nastavku:

Zajedno, tabele pokazuju koliko se brže otplaćuje stanje vašeg kredita (ili se vaš kapital gradi) sa kraćim periodima kredita.

Završne misli i upozorenje

Prilikom kupovine kuće – posebno vašeg prvog doma – sve mora biti na stolu. Dugoročna rasprava treba da obuhvati sve glavne finansijske ciljeve i potrebe, uključujući štednju za penziju, obrazovanje, buduće medicinske troškove, pa čak i to koje automobile, kamione ili SUV planirate ili trebate kupiti. Također biste mogli dobro pogledati svoju početnu procjenu koliko vam je prostora potrebno. Koliko je od toga za skladištenje? Šta spremaš? Ako skladištite manje, možda ćete platiti manje.

Kupovina vozila se obično finansira, a mnogi parovi mogu uključivati ​​mjesečne uplate koje se približavaju mjesečnim otplatama stambenog kredita. Zato je neophodan pažljiv pogled u ogledalo. Postoji toliko različitih potreba koje treba uzeti u obzir prilikom kupovine vozila, uključujući posao – možda će vam trebati skup kamion. Ili će vas možda trebati vidjeti kako vozite lijep automobil novijeg modela kako biste ostavili dobar utisak ako, na primjer, prodajete nekretninu.

Ali neki ljudi bi mogli odgoditi kupovinu novog vozila, što može ublažiti pritisak pri donošenju odluke o višedecenijskom financiranju kuće.

Upozorenje o šoku

Porezi na imovinu se obračunavaju na različite načine, u zavisnosti od toga u kojoj državi živite. U nekim državama, porezi se zasnivaju na prodajnoj cijeni kuće ili na trenutnoj procjeni vrijednosti kuće od strane procjenitelja poreza na imovinu, sa godišnjim povećanjem koje je moguće ograničeno na niske procente. To bi moglo značiti da će kupac kuće platiti mnogo veći porez na imovinu nego što je plaćao prodavac.

Rano u procesu odlučivanja o kupovini kuće, budite sigurni da napravite vlastitu procjenu koliki će vam biti porezi na imovinu, umjesto da se oslanjate na procjenu zajmodavca ili vlasničke kompanije, koja može biti zasnovana na porezima na imovinu iz prethodne godine. Za pomoć oko ove procjene možete kontaktirati okružnog procjenitelja imovine.

Drugi faktor koji treba uzeti u obzir je osiguranje vlasnika kuće, uključujući dodatno pokriće koje može biti potrebno ako se nalazite u zoni poplave ili u području podložnom drugim opasnostima, kao što su uragani. Ako se krećete na jug iz države na sjeveroistoku ili srednjem zapadu, na primjer, možete naići na daleko drugačije — i daleko skuplje — tržište osiguranja nego što ste se ranije suočavali.