GSE kreditni limiti su sada iznad 1 milion dolara

Federalna agencija za stambeno finansiranje (FHFA) samo je najavio GSE-ovi kreditni limiti će po prvi put premašiti milion dolara. Na običnom engleskom, ova najava znači da će 2023. Fannie MaeFNMA
a Freddie Mac će, po prvi put, moći da kupi hipoteke za kuću koje premašuju milion dolara.

ovaj novi viša granica od 1,089,300 dolara primjenjivat će se samo na tržišta “visokih troškova”., ali GSE kreditni limiti rastu u cijelosti. Većina geografskih područja Sjedinjenih Država će imati limite zajma od 726,000 dolara u 2023. sa 647,200 dolara u 2022. (Za zapisnik FHA ima slične visoke limite zajma.)

Svako ko misli “Ove brojke izgledaju strašno visoke” je na pravom putu.

Čak je i "redovni" limit od 726,000 dolara znatno iznad 455,000 dolara, (trenutno povišena) srednja prodajna cijena za kuće u Sjedinjenim Državama. Dakle, ovi visoki limiti su jedna od rupa u priči onih koji insistiraju na tome da se federalna stambena politika pomaže siromašnim ljudima da dobiju domove, umjesto da se maksimizira broj hipoteka koje finansijska industrija može napisati.

Dopuštanje federalna podrška hipotekama o kućama za odmor, sekundarnim kućama, investicionim nekretninama i refinansiranju gotovine, kao i za kupce „prvi put“ koji imaju kuće u prethodnom vlasništvu i za one koji zarađuju natprosečna primanja, samo su još neke od tih rupa. Ali skrećem pažnju.

Ove kreditne limite trebalo je sistematski smanjivati ​​u posljednje dvije decenije, uz povećanje g-naknade to bi sve geografske oblasti stavilo na istu osnovu. Neuspjeh da se promijeni taj sistem znači da je kako su cijene stanova rasle, federalna podrška za hipoteke porasla s njima, što je podstaklo daljnja povećanja cijena.

Vrlo malo vladinih zvaničnika je čak i priznalo ovaj problem.

Bez obzira na to, prelazak praga od milion dolara trebalo bi barem privući pažnju na ovaj politički problem. Wall Street Journal izgleda pun nade, izvještava “Viši limiti će vjerovatno obnoviti debatu o tome koliko je hipoteka prevelika da bi je podržala vlada.” Ali zaista nije bilo puno debate u posljednjih 15-ak godina.

U najboljem slučaju, nekoliko članova Kongresa iz “high-cost” područja zemlje – ima otprilike 100 takvih okruga u više od deset država - imati je priznao problem i pozvao na veće g-naknade umjesto nižih granica. Nagoveštaji ovoga non-debata se pojavila u nedavnom izdanju bivšeg direktora FHFA Eda DeMarca komentare za Wall Street Journal:

Možda će limit zajma koji zapravo prelazi milion dolara privući nečiju pažnju i barem izazvati prijeko potrebnu raspravu o politici o udjelu vlade na tržištu hipoteka.

DeMarco je u pravu. Diskusija is mnogo potrebno. Nažalost, na ovom planu u posljednjih nekoliko decenija nije postignut gotovo nikakav napredak. Bez obzira na to koja politička stranka je imala kontrolu nad Kongresom ili Bijelom kućom, vladini zvaničnici su stalno širili savezni otisak na tržištu hipoteka.

Na primjer, vlada je dominirala sekundarnim hipotekarnim tržištem još od finansijske krize 2008. godine, dok su GSE još uvijek pod nadzorom vlade. Malo se, međutim, sjeća da situacija prije krize nije bila mnogo drugačija. Od 1996 na 2007, Fannie i Freddiejev godišnji udio na ukupnom tržištu hipotekarnih vrijednosnih papira (MBS) u prosjeku je iznosio 60 posto, samo oko 10 posto manje od udjela nakon krize.

Iako se čini da ovakav tržišni udio nikome ne smeta u Washingtonu, Fanniejeva povelja propisuje da njihovo poslovanje na sekundarnom tržištu “trebalo bi se provoditi pod takvim uvjetima koji će razumno spriječiti pretjerano korištenje objekata korporacije.” Freddiejeva povelja uključuje gotovo identičan jezik.

Možda je ovo pitanje vladavine prava previše nejasno da bi izabrani zvaničnici brinuli o njemu.

Ako je tako, mogli bi se osloniti na neke lako povezane činjenice o stambenom finansiranju koje se poklapaju s većim saveznim angažmanom. Na primjer, stopa posjedovanja kuća u SAD je skoro pa upravo tamo gdje je bio prije proširenog oslanjanja na Fannie i Freddieja; povećanje cijene kuće ima konstantno nadmašivao prihod rast, a poreski obveznici su bili primorani da daju novac stotine milijardi dolara pomoći.

Fannie i Freddie (zajedno sa FHA) su pomogli gorivo više hipotekarnog duga, sa manje kapitala, za kuće sa višim cijenama. Ove politike su bile posebno štetno za porodice sa niskim primanjima, i sve tipični Amerikanac mora pokazati za postojeći sistem finansiranja stanovanja preveliki dugovi, visoki troškovi stanovanja, nestabilne cijene kuća, prekomjerna regulacija i trag saveznih spašavanja.

Federalne politike su također istisnule kompanije iz privatnog sektora koje su mogle pomoći u izgradnji održivijeg sistema, možda sa raznovrsnijim opcijama kreditiranja i osiguranja.

Kao što sam naglasio u poglavlju o vlasništvu Osnaživanje novog američkog radnika, nadolazeća knjiga koju je uredio moj kolega Scott Lincicome, federalne politike su ugrozile sposobnost radnika da grade bogatstvo i akumuliraju sredstva, posebno na turbulentnim tržištima rada. Dugoročni, niski vlasnički dug je kocka, bez obzira na osnovnu imovinu.

Idealno rješenje bi bilo potpuno uklanjanje savezne vlade iz industrije stambenog finansiranja. Iako se takva promjena pokazala politički teškom, Kongres bi mogao implementirati bilo koji broj inkrementalnih reformi koje jednostavno usmjeravaju sistem finansiranja stanovanja u boljem smjeru.

Čini se da je razumno mjesto za početak.