Federalne stambene politike olakšavaju dobijanje kredita, ali ne i vlasništvo kuće

Prošle sedmice svjedočio sam na saslušanju Komiteta za finansijske usluge Predstavničkog doma Procvat i pad: nejednakost, vlasništvo nad kućama i dugoročni uticaji tržišta vrućih stanova. Nije mi to bilo prvi put da svjedočim—ili pismeno—o ovim temama, pa me nije ni najmanje iznenadilo koliko svjedoka (i članova Kongresa) želi još više tuđeg novca baciti na takozvanu nestašicu stanova.

Ali s obzirom na komentare zastupnika Eda Perlmuttera (D-CO), želim da ostanem u pravu.

Prema Perlmutteru (otprilike oznaka 2:55), ne želim ništa da radim po pitanju ponude stambenih objekata, i želim „smanjiti potražnju tako što ću osigurati da ljudi nemaju gotovine“. Ali to je netačan opis onoga što sam predložio.

Nemam problema sa izgradnjom više stambenih objekata, bilo porodičnih kuća ili stanova. Problem je u tome što je stambena ponuda uvijek donekle ograničena. Na mnogim lokacijama na kojima ljudi žele živjeti, jednostavno nema dovoljno zemlje da bi se znatno povećala ponuda.

Dio ove oskudice je zbog državnih i lokalnih ograničenja zoniranja, kao što su ona koja drže višespratnice van većine prigradskih naselja. U tim kvartovima dominiraju porodične kuće, i tako će i ostati. Jednostavno nije ostalo mnogo slobodnog zemljišta u najpoželjnijim urbanim i prigradskim područjima, tako da čak ni ukidanje svih ograničenja zoniranja neće donijeti ogromne promjene u skorije vrijeme.

U svakom slučaju, potrebno je vrijeme za izgradnju novih stambenih jedinica, a ljudi ne mogu jednostavno otići po jednu u Walmart. (Da, moguće je kupiti šupu ili malu štalu u Home Depotu.)

Drugi problem je što ljudi generalno moraju da plaćaju velike izdatke tokom dugog vremenskog perioda, a sposobnost da se ta plaćanja dosledno izvrše zavisi od čitavog niza ekonomskih i društvenih faktora. Mnogi od ovih faktora nemaju direktne veze sa politikom stambenog finansiranja.

Dakle, iako se zalažem za izgradnju više kuća i stanova, istina je da savezna vlada malo može učiniti osim da se suzdrži od pogoršanja ograničenja ponude i smanjenja ekonomskih mogućnosti. Ipak, istorijski gledano, to je tačno šta federalne politike uradio.

Federalne politike su dosljedno povećavale potražnju olakšavajući dobijanje kredita u svim geografskim područjima zemlje, uz trend ka sve nižem kapitalu i dužim rokovima do dospijeća. Sve što je ovaj pristup ikada uradio je gurnuo više ljudi na tržište da ponude istu ograničenu ponudu. I to je često činio sa čistim zanemarivanjem sposobnosti pojedinaca da se nose sa visokim rizikom dugoročnih hipoteka sa niskim kapitalom, ostavljajući tako ljude sa više dugova i manje pristupačnim stanovanjem.

Zapanjujuće je da su savezni kreatori politike i dalje fiksirani na povećanje potražnje još više gurajući više ljudi – posebno onih sa nižim prihodima – na tržište sa ogromnim hipotekama.

Predmet često uključuje neku verziju zatvaranja jaza u bogatstvu jer stanovanje čini veliki dio bogatstva Amerikanaca. Ali ako bi bilo koji član Kongresa predložio povećanje bogatstva siromašnih subvencioniranjem maržnih računa za kockanje na dionice, taj bi prijedlog bio ismijavan sa Kapitol Hila. Ipak, kapital tržišta i cijene kuća su izlagali slična volatilnost—tj. sličan finansijski rizik — decenijama.

Dakle, da pojasnim, nisam za to da se ljudima oduzima gotovina.

Ja sam, međutim, za to da im se dozvoli da zadrže više svog novca i da sami odluče kada je pravo vrijeme da se zaduže. Drugačije rečeno, ja kažem da je prošlo vrijeme da federalna vlada prestane da olakšava dobijanje dugoročnih hipoteka sa niskim kapitalom. Taj pristup očito ne postiže rezultate – stanovanje čini pristupačnijim – tako mnogi članovi Komiteta za finansijske usluge Predstavničkog doma tvrde da žele.

Zapravo, nema smisla tvrditi da je priuštivost glavni cilj dok činite sve što je poznato da bi se postiglo suprotno. Čak i na predsjednik Nacionalne asocijacije posrednika u prometu nekretninama priznaje (vidi oznaka 2:55:56) da je „trenutno potražnja mnogo veća od ponude“, tako da će čak i nastavak istog nivoa federalnih politika koje podstiču potražnju vršiti pritisak na povećanje cijena.

Dugoročno, rješenje za visoke cijene stanova ne može biti jednostavno povećanje ponude jer bi federalna politika i dalje podsticala potražnju, nešto što je mnogo lakše učiniti nego povećati ponudu.

Umjesto da dopusti da se odluke pojedinaca o skloništima mijenjaju s njihovim ekonomskim okolnostima, federalna politika je u suštini rekla ljudima da zaborave na te okolnosti i uzmu veće kredite s manje novca za otplatu. Ovaj pristup često ne uspijeva za zajmoprimca – samo pitajte milione koji su prošli kroz ovrhu nakon uspona Fannie i Freddieja – kao i sve koji pokušavaju uštedjeti kako bi bili sigurniji prije nego što uzmu ogroman kredit.

Ono što je tako zapanjujuće je užasna evidencija iz potpuno istih propisa o politici na koje se trenutno pozivaju svi moji kolege koji čuju i većina demokrata iz Predstavničkog doma za finansijske usluge.

Federalna stambena administracija iz doba New Deala stvorena crvena linija i odvojene četvrti, produžio uslove hipoteke i gurnuo učešće znatno ispod 20 posto. GSE su tada stvoreni kasnih 1960-ih (kao budžetski trik, koliko god vrijedi), ali se stopa posedovanja kuća jedva pomakla. Strategija Billa Clintona iz 1994. da koristi GSE za povećanje stope tako što će još lakše dobiti dugoročne hipoteke s niskim kapitalom bila je neublažena katastrofa, a stopa vlasništva crnaca je bila još niža nakon decenija ove politike. Mnogi demokrati čak žele da prošire najjadnije stambene politike iz 1900-ih, javne stambene i subvencije za stanarinu.

Osim ovih očiglednih neuspjeha, federalna politika je istisnula preduzeća iz privatnog sektora koja su mogla pomoći u izgradnji održivijeg sistema. Privatne kompanije bi, na primjer, mogle ponuditi raznovrsnije opcije kreditiranja i osiguranja da nisu prisiljene da se takmiče sa saveznom vladom. Ali savezna vlada dominira tržištem.

Dakle, ne, ne želim da budem siguran da ljudi nemaju gotovine za kupovinu domova. Ali želim da savezna vlada prestane da oduzima novac ljudima kako bi finansirala više federalnih programa i više zajmova koji im na kraju oduzimaju još više novca.