Padajuće cijene ne dopuštaju kršenje ugovora

Prilično je jasno da Elon Musk želi da ima mulligana prilikom kupovine Twittera. Ranije ove godine kompanija je prihvatila njegovu ponudu da kupi kompaniju za 54.20 dolara po dionici (cifra odabrana dijelom zbog šale o marihuani).

Iako je ta cijena predstavljala skromnu premiju u odnosu na cijenu dionica u to vrijeme, u narednim mjesecima tržište dionica je palo, kao i cijena dionica Twittera. Do ljeta je postalo jasno da će Musk platiti za kompaniju mnogo više nego što vrijedi.

Shvativši svoju grešku, Musk je energično pokušao da se izvuče iz dogovora; prvo je izjavio da namerava da se povuče jer kompanija nije bila potpuno transparentna u vezi sa prisustvom botova koji rade na veb stranici, a onda je izgleda preduzeo korake da poništi svoj finansijski aranžman za posao, za koji je – pogrešno – mislio da bi ga mogao izvući.

Međutim, Kancelarijski sud u Delawareu, gdje je Twitter uključen i gdje se transakcija dogodila, jasno je stavio do znanja da je ugovor koji je potpisao kada je pristao da preuzme Twitter jasno razgraničio predikate za otkazivanje posla, a nagli pad cijene dionica je bio ni jedan od njih.

Uprkos svim naporima njegovih advokata da ispune jedan od tih predikata, oni to nisu uspeli i dogovor je prošao. Danas je Elon Musk – bez sumnje na njegovu žalost – vlasnik kompanije za koju je platio znatno više od tržišne cijene.

Elon Musk nije jedini investitor koji je sklopio posao o kupovini imovine i vidio kako je njegova vrijednost opala prije nego što je zaključio posao.

Otprilike u isto vrijeme kada se Musk dogovarao o kupovini Twittera, entitet pod nazivom Java Capital LLC — podružnica njujorške investicione kompanije pod nazivom Emerald Empire Inc — sklopio je ugovor o kupovini višeporodičnog stambenog objekta u St. Louisu.

Između potpisivanja ugovora i zaključenja posla, kamatne stope su značajno skočile, što je pogoršalo očekivane povrate EEI od investicije. Kao rezultat toga, tražio je izlaz iz dogovora. Kao i Musk, iskoristio je svaki mogući izgovor za raskid ugovora: U ovom slučaju, oni su tvrdili da je prijavljena procjena broja jedinica u razvoju koju su kupovali bila netačna jer je uključivala ured za iznajmljivanje, skladište i teretanu. Kao rezultat toga, preostalo im je samo 425 jedinica za iznajmljivanje umjesto 429, i tvrde da je to neslaganje dovoljno da im se omogući da raskinu ugovor i dobiju svoj založeni novac.

Prodavac, entitet pod nazivom Southfield Partnership, usprotivio se da se dvije jedinice modela, skladište i fitnes centar mogu lako iznajmiti kada se transakcija završi i kada zgrada bude skoro potpuno zauzeta. Tvrdi se da je Java Capital želio raskinuti ugovor jednostavno zato što više nema financijskog smisla za to.

Prema uslovima ugovora, to bi dalo Java Capitalu pravo da zadrži glavni novac; budući da je cijena koja vrijedi danas nesumnjivo pala, to bi kompenziralo Southfield Partnership za činjenicu da ga je ugovor koji je potpisao s Java Capitalom u aprilu spriječio da traži druge potencijalne kupce u narednih nekoliko mjeseci, prije nego što je tržište nekretnina u Missouriju omekšalo.

Otprilike u vrijeme kada je Java Capital potpisao ovaj ugovor o kupovini, još jedna podružnica Emerald Empirea također je potpisala ugovor o kupovini još jedne nekretnine u oblasti St. Louisa koju je razvio entitet pod nazivom VA7 Trilogy. Kao i kod čekanja kupovine Java Capitala, profitabilnost posla je pala sa povećanjem kamatnih stopa, a sada se navodi da je prodavac na neki način krivo predstavio posao, što želi da iskoristi za raskid ugovora.

EEI je također uključen u još jednu tužbu koja proizlazi iz slične situacije; zatvorila je višeporodičnu stambenu nekretninu u St. Louisu u maju i tužila se da se i ta transakcija poništi, uz vraćeni glavni novac.

Investicije u nekretnine mogu biti rizične: Poluga koju većina programera i graditelja koristi za finansiranje svojih investicija (i nas kupaca stanova također) znači da skroman pad na tržištu može u kratkom roku izbrisati kapital investitora. Razumljivo je da investitor koji vidi da se to dešava između sporazuma i zatvaranja želeo bi da pobegne.

Međutim, tržište nekretnina postalo bi mnogo manje efikasno kada bi kupac lako mogao poništiti ugovore ex-post jednostavno zato što se tržište promijenilo. Prodavci bi zahtijevali više cijene kako bi im nadoknadili taj rizik, postavili bi dodatne uslove na transakciju kako bi pokušali da je učine neprikosnovenom – što bi povećalo troškove transakcije – ili bi eventualno odgodili prodaju u potpunosti i duže zadržali nekretnine, dodatno povećavajući cijene nekretnina.

Kancerski sud u Delawareu zadržao je Elona Maska da poštuje uslove njegovog ugovora jer sporazum jasno navodi da uslovi za njegovo raskid nisu ispunjeni, a ako se to učini u suprotnom, to bi unelo značajan stepen neizvesnosti u buduće transakcije na tržištu.

Isti razlog se odnosi na ove transakcije nekretninama. Preduzeća se moraju pridržavati svojih ugovora, a sudovi moraju poštovati njihove uslove, čak i ako više nisu finansijski povoljni za jedan od entiteta. To je pojam koji služi kao temelj našeg ekonomskog sistema.