(Bloomberg) — Previranja na trofejnim imanjima u Londonu i Frankfurtu pružaju uvid u štetu koju čekaju evropske investitore u nekretnine dok se suočavaju s najoštrijim preokretom do sada.
Najčitanije s Bloomberga
Od teškog procesa refinansiranja za poslovnu zgradu u londonskom Cityju do nategnute prodaje tornja Commerzbank u njemačkom finansijskom centru, investitori se trude da pronađu načine da premoste nedostatke u finansiranju dok tržišta zajmova obuzimaju brzo rastuće kamatne stope.
Provjera realnosti će početi da se javlja u narednim sedmicama jer kreditori širom Evrope budu dobijali rezultate procena na kraju godine. Ozbiljni pad procene preti da izazove kršenje kreditnih obaveza, pokrećući hitne mere finansiranja od prinudne prodaje do upumpavanja svežeg novca.
“Evropa će proći kroz sjajno opuštanje od 10 godina lakog novca”, rekao je Skardon Baker, partner privatne investicijske kompanije Apollo Global Management. “Količina distresa i dislokacije je van spektra.”
Pročitajte više: Globalno tržište nekretnina suočava se sa spiralom duga od 175 milijardi dolara
Zajmovi, obveznice i drugi dugovi u ukupnom iznosu od oko 1.9 biliona eura (2.1 bilion dolara) — što je skoro veličina italijanske ekonomije — osigurani su komercijalnom imovinom ili su dani vlasnicima u Evropi i Velikoj Britaniji, prema istraživanju Europskog bankarskog tijela, prema Bayesovom istraživanju Business School i podatke prikupio Bloomberg.
Otprilike 20% od toga, ili oko 390 milijardi eura, dospjet će ove godine, a nadolazeća kriza označava prvi pravi test propisa osmišljenih nakon globalne finansijske krize da obuzdaju rizike kreditiranja nekretnina. Ta pravila bi na kraju mogla učiniti korekciju strmijom i naglom.
“Mislim da će se revalorizacija dogoditi brže nego u prošlosti,” rekao je John O'Driscoll, šef poslovanja sa realnom imovinom jedinice za upravljanje investicijama francuskog osiguravača Axa SA. “Ljudi počinju da se otkrivaju kako plima nestaje.”
Evropski zajmodavci će biti podstaknuti novim propisima da se ponašaju agresivnije po pitanju loših kredita. Oni su također u boljoj formi nego tokom posljednje krize nekretnina prije više od jedne decenije, pa bi mogli biti manje skloni dozvoliti da se problemi zagnoje. To stavlja teret na zajmoprimce.
Nakon finansijske krize 2008., većina banaka nije bila voljna da traži loše kredite jer bi to dovelo do ogromnih gubitaka - praksa nazvana "produži i pretvaraj se". Prema novim pravilima o nenaplativim kreditima, zajmodavci će morati da rezervišu za očekivane, a ne obračunate gubitke. To znači da imaju manje poticaja da čvrsto sjede i nadaju se oporavku vrijednosti imovine.
Do sada se procjene nisu dovoljno smanjile tako da su stariji dug - krediti koje uglavnom drže banke - pod vodom, ali to bi se uskoro moglo promijeniti. Komercijalne nekretnine u Velikoj Britaniji procijenjene od strane CBRE Group Inc. pale su za 13% prošle godine. Pad se ubrzao u drugoj polovini, a broker je zabilježio pad od 3% samo u decembru. Analitičari Goldman Sachs Group Inc. predviđaju da bi ukupan pad mogao dostići 20%.
Banke bi tada mogle djelovati prije nego što cijene dodatno padnu i rizikuju kreditne gubitke, tjerajući zadužene stanodavce na teške alternative. Problemi postaju teži za one koji se suočavaju sa dospijećem duga. Zajmodavci smanjuju iznos vrijednosti imovine koju su spremni dati na zajam. To znači da bi niža procjena mogla djelovati kao dvostruki udarac, povećavajući jaz u finansiranju.
„Apetit banaka je manji i ostaće manji“ sve dok ne bude znakova da je tržište dotaklo dno, rekao je Vincent Nobel, šef kreditiranja zasnovanog na imovini u Federated Hermes Inc. Novi propisi podstiču banke da se bave lošim kreditima „i jedan od načina da se rješavati probleme znači učiniti ih nečijim problemom.”
Švedska je do sada bila epicentar krize, a predviđa se da će cijene stanova pasti za 20 posto u odnosu na vršne nivoe. Firme za nekretnine u zemlji na berzi izgubile su 30% svoje vrijednosti u proteklih 12 mjeseci, a Švedska centralna banka i Agencija za finansijski nadzor više puta su upozoravali na rizike koji proizilaze iz duga za komercijalnu imovinu.
Pad vrijednosti nekretnina mogao bi izazvati "domino efekat", jer bi zahtjevi za dodatnim kolateralom mogli natjerati prodaju u nevolji, smatra Anders Kvist, viši savjetnik direktora FSA.
Iako postoje neki džepovi stabilnosti kao u Italiji i Španiji, koji su teže pogođeni nakon globalne finansijske krize, Velika Britanija propada i postoje znakovi da bi Njemačka mogla biti sljedeća.
S druge strane, postoji više opcija dostupnih za investitore u nekretnine. Entiteti kao što su zatvoreni kreditni fondovi su u stalnom porastu tokom protekle decenije. Zajedno, osiguravatelji i drugi alternativni zajmodavci imali su veći udio novih kredita za nekretnine u Velikoj Britaniji nego glavne banke u zemlji u prvoj polovini prošle godine, prema Bayesovom istraživanju.
U narednih 18 mjeseci investitori će uliti rekordnu količinu novca u takozvane oportunističke fondove koji se bave rizičnijim klađenjem na nekretnine, rekao je glavni izvršni direktor Cantor Fitzgerald Howard Lutnick na Svjetskom ekonomskom forumu u Davosu prošle sedmice. Ovaj trend će pomoći ubrzanju oporavka tržišta komercijalnih nekretnina, rekao je on.
Ovi novi alati mogli bi učiniti da previranja budu kratkotrajnija nego u prošlosti kada su banke godinama držale loše kredite. Louis Landeman, kreditni analitičar Danske banke u Stockholmu, očekuje da će resetiranje biti relativno uredno s obzirom da zajmoprimci imaju dovoljno da preduzmu kontra mjere.
“Svako ko može smisliti kreativan način da popuni tu prazninu, odlično će se zabaviti,” rekao je Mat Oakley, šef komercijalnog istraživanja u Savillsu.
–Uz pomoć Antona Wilena, Antonija Vanuzza, Damiana Shepherda i Konrada Krasuskog.
Najčitanije sa Bloomberg Businessweek -a
© 2023 Bloomberg LP
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/europe-bracing-sharp-abrupt-real-050000005.html