Da li se renta smanjuje tokom recesije? Šta iznajmljivači i investitori u nekretnine mogu očekivati

Key Takeaways

• Samo zato što je recesija ne znači nužno da će cijene stanarina pasti. U stvari, tokom recesije 2008. bilo je upravo suprotno.
• Na trenutnom tržištu iznajmljivanja, vidjeli smo da je stopa povećanja cijena najma opala, ali to znači samo niže cijene najma ako ste na odabranim tržištima.
• Ako ste investitor u nekretnine, vjerovatno znate da ne očekujete vječni rast cijena zakupa. Ovo usporavanje je trebalo očekivati.

Pandemija je izazvala haos na američkom tržištu iznajmljivanja. Od zatvaranja preduzeća koja su onemogućavala iznajmljivače da zarade prihod do moratorijuma na deložacije do masovnih migracija koje su pratile mogućnosti rada na daljinu, ništa ne izgleda kao u februaru 2020.

Postoje naznake da bilježimo smanjenu stopu povećanja cijena za iznajmljivače u posljednjih nekoliko mjeseci, ali to ne znači nužno i smanjenje zakupnine.

Iako nema toliko naznaka da živimo kroz recesiju, u zavisnosti od vašeg prihoda, može se činiti da jesmo. Međutim, da li smo u recesiji ili ne, možda nije važno jer recesije ne znače nužno da će cijene stanarina pasti.

Najam je izvor ljepljive inflacije

Rast kirija bio je dio onoga što je potaknulo Fed će početi povećavati kamatne stope. Kada počnemo da viđamo značajno povećanje stanarine, to se zove 'lepljiva inflacija'. Lepljiva inflacija se dešava kada cene skaču na troškove koji doživljavaju promene cena u ciklusima od 4.3 meseca ili više.

To znači da je potrebno više vremena da se najam smanji nakon što poraste. Češće je vidjeti da se cijene stabiliziraju na neko vrijeme, a ne da se cijene smanjuju u realnim dolarima.

Troškovi iznajmljivanja porasli su za 23.5% između oktobra 2019. i oktobra 2022., što negira bilo kakvu dobit koju su radnici mogli ostvariti u smislu rasta plata tokom pandemije. Šanse da će se renta spustiti dovoljno da nadoknade ovo istorijsko povećanje su niske.

Da li se renta smanjuje tokom recesije?

Rijetko se dešava da cijene zakupa padnu na način koji bi bio značajan za iznajmljivača. Kada pogledamo cijene zakupnine između 1940. i 2000. godine, vidimo blagi pad između 1940. i 1950. srednje bruto rente na nacionalnom nivou. Zatim je došlo do povećanja u narednim decenijama.

TryqO kompletu za infrastrukturnu potrošnju | Q.ai – Forbesova kompanija

Ovi podaci su specifični za pojedinačna tržišta. Ovisno o vašoj lokaciji, stvari bi se mogle promijeniti. Na primjer, u državama kao što su Kalifornija, Havaji i Maryland, cijene najma su doživjele pad u realnom dolaru između 1990. i 2000. godine.

Bilo je dosta recesija između 1940. i 2000. godine, ali možemo pogledati i 2008. da bismo procijenili cijene zakupa tokom recesije. Između 2007. i 2011. godine, najgore godine Recesija 2008, cijene najma porasle.

Stvari nisu krenule na bolje nakon Velike recesije. Prema Vladinom uredu za odgovornost (GAO), između 2007. i 2017. godine, još tri miliona domaćinstava počelo je da plaća više od 30% svog prihoda na ime stanarine. Polovina njih potrošila je više od 50% svojih prihoda na kiriju.

Na kraju krajeva, nijedno čvrsto pravilo ne kaže da renta mora da se smanji tokom recesije.

Je li renta opala u posljednjih nekoliko mjeseci?

Povećanje stanarine tokom pandemije bilo je istorijsko. Kako su se ljudi preselili, potražnja u nekim gradovima i bubble boomtowns eksplodirao. Inflacija i nekontrolisano tržište stanova podigli su cijene širom zemlje, ali migracije koje su dolazile s opcijama rada na daljinu učinile su povećanje cijena dramatičnijim na nekim lokacijama.

Počevši od kasnog ljeta 2022., stopa povećanja cijena opadala je iz mjeseca u mjesec. Neka od ovih smanjenja mogla bi se pripisati sezonskim promjenama potražnje i cijena, ali to je prvi put da je stopa rasta usporila od početka rasta.

Stvari ne izgledaju tako vruće kada smanjimo cijene iz godine u godinu. Od novembra 2022. cijene su porasle za 7.4% u cijeloj zemlji u odnosu na novembar 2021. Početkom 2022., ova povećanja u odnosu na prethodnu godinu bila su dvocifrena, pa je dobro da više nisu tako intenzivni.

Ipak, to ne znači nužno niže cijene za iznajmljivače.

U nekim oblastima, stopa smanjenja je bila dovoljno značajna da rezultira malim smanjenjem cijena zakupa. Ovo se prvenstveno dešava u velikim gradovima, gde lokalna ekonomija nije mogla da izdrži porast tokom perioda velike potražnje pandemijskih migracija.

Hoće li se renta smanjiti 2023.?

Mnogo toga što se dešava na tržištu nekretnina je regionalno. Iako se u nekim oblastima može doći do smanjenja cijena zakupa u realnom dolaru, ukupna slika naginje ka stanju stabilizacije gdje najamnine prestaju da rastu alarmantnim stopama, ali ne moraju nužno i da se smanjuju.

Dio razloga zašto se stabilizacija može dogoditi je taj što su se graditelji fokusirali na višeporodične nekretnine. Za iznajmljivače koji su voljni živjeti u stanovima, a ne u obiteljskim kućama, zalihe u nekim regijama povećavaju ponudu kako bi zadovoljile potražnju.

Drugi razlog zašto se stvari mogu usporiti je taj što se ljudi ne kreću toliko. Manje ljudi je bilo kupovina domova otkako je Fed započeo povećanje kamatnih stopa u martu 2022., tako da sve manje ljudi napušta tržište iznajmljivanja. To je doprinijelo potražnji u posljednjih nekoliko mjeseci, što je dovelo do rasta cijena zakupa.

U ovom okruženju, iznajmljivači se manje kreću. Ako su ranije u pandemiji osigurali ugovor o zakupu, stopa koju sada plaćaju vjerovatno je daleko manja od bilo čega što bi sada mogli pronaći.

Uz to, ako ste dobili novi ugovor o najmu u prošloj godini i cijene su se značajno smanjile, to bi vas moglo potaknuti da pronađete jeftiniji smještaj kada se novi najam smanje u realnim dolarima.

Šta smanjenje zakupnine znači za investitore u nekretnine?

Ako bi se rente smanjile u realnim dolarima, gubici vjerovatno neće biti toliko značajni kao dobici ostvareni posljednjih godina. Iako se to može činiti kratkoročnim gubitkom, vjerovatno još uvijek zarađujete više novca nego što biste imali 2020. Ovo vjerovatno vrijedi za one koji su svoje investicije u nekretnine kupili prije pandemije.

Ako razmišljate o ulasku u igru ​​nekretnina, smanjenje najamnine bi trebalo biti uračunato u vašu jednadžbu prilikom kupovine kuće ili nekretnine sa više jedinica. Ali, njihova potencijalna stopa smanjenja vjerovatno neće eliminirati profitabilnost odgovarajuće nekretnine na dugi rok.

Međutim, stopa smanjenja će uticati na različita tržišta neproporcionalno. Trebat ćete posebno pažljivo pratiti stvari ako imate nekretnine na lokacijama koje su iskusile velike promjene u potražnji tokom prve dvije godine plus pandemije.

Posjedovanje dobro diverzificiranog portfelja posebno je važno kada jedna od vaših sredstava može usporiti ili pasti u smislu profitabilnosti. Možete pogledati Q.ai's Investicioni kompleti koji obuhvataju mnoge industrije kako biste izgradili veću otpornost u vašem portfelju. Q.ai nudi vrlo jedinstvenu opciju tzv Zaštita portfelja koji štiti vaše dobitke i smanjuje vaše gubitke, bez obzira u koju industriju investirate.

Bottom Line

Nacionalni biro za ekonomska istraživanja (NBER) još nije proglasio recesiju. Bez obzira da li živimo kroz recesiju ili ne, sigurno proživljavamo neka posebna ekonomska vremena.

Nije bitno da li se radi o recesiji jer ova vrsta pada ne znači nužno i smanjenje cijena zakupnina. Ekonomske okolnosti koje okružuju svaku recesiju se razlikuju, što znači da će rezultat varirati.

Preuzmite Q.ai danas za pristup strategijama ulaganja koje pokreće AI.