Dragi poreznici: 'Šta će se dogoditi ako prodam svoju postojeću kuću da bih otplatio kredit za moj novi dom? Koliko ću dugovati poreza?'

Razumijem da se dobit od prodaje nekretnine ne oporezuje ako se iskoristi za kupovinu druge kuće u roku od tri godine. Moje pitanje je šta se dešava ako kupim drugu kuću, a zatim prodam svoju postojeću da bih otplatio kredit za moj novi dom?

Da li je bitan redosled kupovine i prodaje?

Razmišljanje o tržištu

Poštovani Mulling the Market,

Nežno ću te izneveriti. Kažete da dobit od nekretnina dobija poreznu olakšicu ako se iskoristi za kupovinu kuće u roku od tri godine, ali računovođe mi kažu da je to zapravo staro pravilo i da više nije u knjigama. Dakle, nemaš sreće.

Što se tiče kupovine i prodaje: nadate se da ćete zaraditi u džepu, minimizirati poreznu obavezu i sačuvati sva svoja sjećanja. Redoslijed kupovine i prodaje nije bitan za porezne svrhe. Ne morate žuriti s kupovinom druge kuće.

“Isključenje glavnog prebivališta sada ima ne zahtijevaju od poreskog obveznika da nabave zamjenski dom,” rekao je Jeffrey Olson, partner u Carr, Riggs & Ingramu u Atlanti, koji je specijaliziran za pitanja poreza na nekretnine.

Porezna uprava će vam omogućiti da zadržite profit od prodaje vašeg doma bez poreza na kapitalnu dobit, uz neke uslove. Morate posjedovati kuću najmanje dvije godine i živjeli u njoj dvije od posljednjih pet godina (ali ne moraju biti kontinuirane).

Oslobađanje od poreza

Prvih 250,000 dolara profita isključeno je iz poreza na kapitalnu dobit za pojedince i bračne parove koji se prijavljuju odvojeno, prema pravilima IRS-a. Isključenje kapitalne dobiti penje se na 500,000 dolara za bračni par koji podnese zajedničku prijavu.

Da bi bračni par podneo zajedničku prijavu, samo jedan supružnik mora da ga poseduje. Ali svaki supružnik mora ispuniti zahtjev za korištenje. Dvije godine vlasništva i korištenja ne moraju biti jedan kontinuirani period, napomenuo je Olson.

„Naknadne kupovine ne utiču na kalkulacije“, rekao je Rob Seltzer, predsednik Seltzer Business Management-a sa sedištem u Los Anđelesu, gde radi sa klijentima na njihovim poreskim pitanjima, koja uključuju transakcije nekretninama.

"Jedina kupovina koja je bitna je kupovina kuće koju prodajete", dodao je. Drugim riječima, ne brinete o bilo kakvoj vrsti zahtjeva za reinvestiranjem, ali morate biti svjesni drugih pravila podobnosti za isključenje kapitalnih dobitaka.

Bore u poreznom kodu

Međutim, postoje bore u poreznom zakonu ako ste iznajmili svoj dom tokom petogodišnjeg perioda, pretvorili dio svog prebivališta u kućnu kancelariju ili izvršili renoviranje i zatražili odbitke amortizacije na renoviranje.

Prodaja vašeg doma je postala još komplikovanija. Cijene kuća padaju, ali su i dalje visoke. U međuvremenu, hipotekarne stope su idem gore a kućama je potrebno više vremena za prodaju. Osjećaj kupaca kuće je nedavno pogodio rekordno nizak nivo.

Ljudi obično prvo prodaju, a zatim kupuju. Međutim, ako si to možete priuštiti, mogli biste kupiti novu kuću, a zatim prodati postojeću kuću i primijeniti prihod od prodaje na hipoteku na kuću koju ste upravo kupili.

Porezni zakoni Ujka Sama ne tjeraju vas da se držite vremenskog okvira za kupovinu i prodaju na tržištu koje je postalo teže. Samo se nemojte izlagati nepotrebnom pritisku u međuvremenu.

Imate porezno pitanje? pišite mi na: [email zaštićen]

Hvala na čitanju. Želim vam pomoći da razmišljate šire o pitanjima koja utiču na vaše poreze. Ne nudim porezne savjete, samo pokušaj da sagledam šta bi vrtlog poreskih pravila i ekonomskih uslova mogao značiti za vaš novčanik.

Ovdje sam zbog čitaoca koji se sa svojim porezima suočava s rezignacijom. Samo ne voliš poreze, razumijem. Ja sam jednom bio taj tip. Ispod žargona, razmišljajte o svojim porezima kao o lavirintu - s novcem na kraju. Ili zamku koju morate izbjeći.