Nesreća, olupina vlaka ili apokalipsa?

Ovih dana gotovo svakodnevno se pojavljuju strašna upozorenja o komercijalnim nekretninama. Dok su kancelarijska tržišta pod stresom zbog povećanog rada od kuće, neki profesionalci za nekretnine vide sve više račvasto tržište, podijeljeno na „imaju i neimaju“. Investitori, iznajmljivači i gradovi – posebno oni sa starijim zgradama koje propadaju – moraće da obrate veliku pažnju u narednim mesecima da vide gde će pasti i koliko loše stvari mogu postati.

Lako se pronalaze dramatične negativne ocjene komercijalnih nekretnina. The San Francisco Standard predviđa "epski pad komercijalnih nekretnina" koji se nadvija nad tim gradom, upoređujući ga sa vozom koji se približava sa "gradom, njegovim budžetom i njegovom sposobnošću da pruža usluge vezane za pruge". da ne nadmasim, Bloomberg tweeted „rad na daljinu ubija tržište komercijalnih nekretnina na Menhetnu“ sa sličnim problemima koji se protežu i na druge gradove.

Ali čak i taj jezik blijedi protiv čega Profesor NYU Arpit Gupta i njegove kolege kažu, predviđajući "apokalipsu kancelarijskih nekretnina". Koristeći podatke grada New Yorka, procjenjuju “pad vrijednosti ureda od 45% u 2020. i 39% na duži rok, a ovo posljednje predstavlja odbitak vrijednosti od 453 milijarde dolara”, što bi grad moglo gurnuti u “fiskalnu petlju propasti”. Slična šteta mogla bi pogoditi i druge gradove, a time i nacionalnu ekonomiju.

Kako onda shvatiti druge loše – ali ne apokaliptične – podatke? CommercialEdge's mjesečni “National Office Report” za septembar utvrdio je stagnirajuću prosječnu stopu listinga ureda, 38.70 USD po kvadratnom metru, “manje od 0.1% u odnosu na prethodnu godinu”. Loše, ali ne apokaliptično. I kao Nedavno sam primetio, neki gradovi, posebno u Sunbeltu ili oni sa snažnom industrijom nauke o životu, vide snažna tržišta iznajmljivanja.

Šta nam govore drugi podaci? Moody's dokumentirano je da su vrijednosne papire podržane komercijalnim hipotekama doživjele „ogromni skok u povećanju stope delinkvencije“ u drugom kvartalu 2020., upravo kada je pandemija udarila. Ali banke, investitori životnog osiguranja i drugi restrukturirali su zajmove i ponudili odustajanje, smanjujući stopu kašnjenja. Tu strategiju će biti teže slijediti ako dođe do novog pritiska na tržište ureda, posebno s obzirom na to da Fed podiže kamatne stope, čineći zaduživanje sve skupljim.

Čini se da su do sada barem komercijalne banke imale svoje kredite za nekretnine pod kontrolom. Njihove stope otplate i delinkvencije dostigle su 0.07% u drugom kvartalu 2020., na vrhuncu pandemije. Ali u prva dva kvartala 2022 Fed prijavljuje te stope na nuli, nije signal dramatičnog pada kvaliteta kredita.

Čak i loši brojevi iz 2020. nisu bili ništa poput finansijske krize iz 2008. godine. Između 2009. i 2010. godine, kašnjenja kredita komercijalnih banaka su bila preko 2% sedam uzastopnih kvartala. Stroža regulativa je od tada pomogla da se kontroliše labavo bankarsko kreditiranje, tako da, srećom, nemamo znakova da neuspjesi komercijalnog kreditiranja urušavaju cijelu ekonomiju.

Zaostajanje za zbirnim brojevima pokazuje neke pozitivne znakove u komercijalnim nekretninama. U protekloj godini, gradovi Sunbelta kao što su Charlotte i Austin, ili gradovi sa koncentracijom prirodnih nauka poput Bostona, zabilježili su dvocifren porast stanarina. GoogleGOOG
i druge tehnološke firme iznajmljuju velike količine prostora u gradovima poput Njujork i Čikago.

Najveći rizik u poslovnim nekretninama su stariji, manje poželjni poslovni prostori. Iznos toga u svakom gradu je ključan za procjenu njegovog ukupnog rizika. Okrugli sto iz časopisa iz PERE, koji prati privatno investiranje u nekretnine, našao je „veoma izazovno“, ali neizvjesno tržište, s rizicima koji se kreću od inflacije u građevinarstvu i troškova finansiranja do recesije koja se prijeti.

Stručnjaci PERE-a vide „razdvojeno“ tržište, sa modernijim zgradama (posebno onima koje su usklađene sa ESG-om) i nekim gradovima u dobroj poziciji da prebrode krizu. Investitori PERE-a vide „novu normalnost“ sa manje popunjenosti ureda sa punim radnim vremenom, ali sa kancelarijama koje se i dalje suočavaju sa „nepoznatom“ ukupnom potražnjom klijenata.

Ali ovo su stavovi investitora u nekretnine, koji bi mogli (kako kažu na Ulici) da “govore svoju knjigu” i pozitivno okreću brojke. Nasuprot tome, razmotrite analiza “apokalipse” iz NYU i Columbia profesori. Kombinacijom podataka o radu od kuće sa finansijskim informacijama iz fondova za ulaganja u nekretnine (REITs) drugim finansijskim informacijama, oni predviđaju „dugoročne procene kancelarija koje su 39.18% ispod nivoa pre pandemije” sa „urednim zalihama nižeg kvaliteta... imovina.”

Ako su u pravu, gradove – i ekonomiju – čeka težak posao. Iako se neke starije zgrade mogu pretvoriti u stambene objekte, to nije lak ili neposredan proces. Kolaps vrijednosti nekretnina mogao bi dovesti do značajnih fiskalnih problema za mnoge gradove, što bi rezultiralo smanjenjem socijalnih usluga, obrazovanja, javnog zdravstva i drugih bitnih vladinih funkcija. Još nismo u apokalipsi, ali svi moramo paziti na tu mogućnost.