Može li stambena recesija biti na horizontu?

Ključni postupci

• Niz izvještaja o stambenim nekretninama ove sedmice podstakao je spekulacije da bi blaga recesija na tržištu nekretnina mogla biti na pomolu
• Podaci NAHB-a pokazuju da je povjerenje graditelja u segment novogradnje obiteljskih kuća palo za 8 bodova u oktobru
• Odjeljenje za popis stanovništva izvijestilo je da, dok su građevinske dozvole porasle u avgustu, broj novih stambenih objekata opada iz mjeseca u mjesec (MOM) i iz godine u godinu (YOY)
• Nacionalna asocijacija posrednika za nekretnine objavila je da su prodaja postojećih kuća i srednje cijene stanova pale u septembru
• Ipak, mnogi stručnjaci se slažu da je potpuni krah malo vjerojatan zbog neviđene otpornosti potrošača i spore stope pada

Cijene stanova i novogradnje su u padu. Stope hipoteke su u porastu. A spekulacije o recesiji stambenog tržišta nastavljaju da se šire među kupcima i investitorima u nekretnine. Za neke je vjerovatnije iznenadno, oštro zaron; drugi vide sporiju, blažu regresiju tokom naredne godine.

Bilo kako bilo, serija nedavnih stambenih izvještaja dolila je ulje na poslovičnu vatru.

Novi stambeni izvještaji ove sedmice

Možda najveći izvještaj o stanovanju ove sedmice stigao je zahvaljujući Nacionalna asocijacija graditelja kuća (NAHB) i Wells Fargo indeks stambenog tržišta.

NAHB/Wells Fargo HMI mjeri percepciju graditelja o očekivanjima prodaje obiteljskih kuća na ljestvici od „dobro“ do „loše“. Metrike komponenti ulaze u sezonski prilagođen indeks gdje rezultati preko 50 sugeriraju da većina graditelja smatra uvjete kao "dobre".

Za oktobar, stambeni izvještaj je pokazao da je povjerenje graditelja za izgradnju novih obiteljskih kuća palo za 8 bodova. Trenutno, ova metrika povjerenja graditelja iznosi oko 38. To je polovina njegovog nivoa prije šest mjeseci i, osim kratkog bljeska tokom pandemije, najniže je od avgusta 2012. godine.

Za svaki sastavni dio:

• Trenutni uslovi prodaje su pali na 45, gubitak od 9 bodova
• Šestomesečna prodajna očekivanja pala su na 35, što je pad od 11 poena
• Promet potencijalnih kupaca pao je na 25, označavajući pad od 6 poena

Prema riječima predsjednika NAHB-a Jerryja Kontera, potražnja je oslabljena visokim stopama hipoteka koje su stvorile situaciju koja se smatra "nezdravom i neodrživom".

Ali ovo nije jedini izvještaj o stanovanju objavljen ove sedmice.

Podaci Biroa za popis stanovništva

Ove sedmice, Biro za popis stanovništva i američko Ministarstvo za stanovanje i urbani razvoj objavili su podatke o novoj stambenoj izgradnji u septembru. Prema stambeni izvještaj:

• Građevinske dozvole su porasle za 1.4% MOM, ali su smanjene za 3.2% GODINE
• Počeci stambenih zgrada u privatnom vlasništvu su pali za 8.1% na maju i 7.7% na godišnjem nivou
• Broj završenih stambenih objekata u privatnom vlasništvu porastao je za 6.1% na maju i 15.7% na godišnjem nivou
• Počeci stambenih zgrada za jednu porodicu pali su za 4.7% MOM
• Završeni stambeni objekti za jednu porodicu porasli su za 3.2% MOM

Zajedno, ovi podaci daju sliku opadajućeg građevinskog tržišta.

Dok su novi projekti pokrenuti većim stopama prošle godine, sada se više završava nego što počinje iznova. (Drugim riječima, stambeno tržište je već uveliko u opadajući trend.)

Podaci Nacionalne asocijacije nekretnina

Također ove sedmice, Nacionalna asocijacija prodavača nekretnina (NAR) objavila je da je prodaja postojećih kuća u SAD pala za 1.5% na sezonski prilagođenih 4.71 milion u septembru.

Iako je pad bio u skladu sa očekivanjima ekonomista, on i dalje predstavlja osmi uzastopni mjesečni pad. To je također prvi put da je prodaja postojećih stanova pala toliko mjeseci zaredom od 2007. godine.

Sve u svemu, ukupna prodaja kuća opala je za 23.8% u odnosu na isti period prethodne godine, sa brojem kuća na tržištu za 2.3% na 1.25 miliona jedinica.

U međuvremenu, srednja cijena za postojeće domove pala je sa 389,500 dolara na 384,800 dolara MOM, nakon što je ovog proljeća prvi put ikada prešla 400,000 dolara. Podaci NAR-a sugeriraju da bi se srednji pad cijena mogao nastaviti početkom 2023., ako ne i dalje.

Kao što je glavni ekonomista NAR-a Lawrence Yun tako sažeto sažeo: „Tržište se očigledno okreće.”

Procjene stručnjaka: tržište bi moglo pasti i do 20%

Prema riječima glavnog ekonomiste Pantheon Macro-a Iana Shepherdsona, podaci NAHB-a su "katastrofalan" znak da su svi prijavljeni skokovi u prodaji novih kuća bili "više buke" nego znakovi potencijalnog zaokreta u nekretninama. Shepherdson posebno predviđa da će nova gradnja i prodaja kuća nastaviti padati, izazivajući pustoš na vrijednosti kuća.

"Ovo nije pod", rekao je Shepherdson. “Porast hipotekarnih stopa na skoro 7% u proteklih nekoliko sedmica izazvao je daljnji pad potražnje za hipotekama, a očekujemo da će prodaja kuća nastaviti padati do početka sljedeće godine.”

Kako Shepherdson vidi, cijene moraju „značajno pasti“ da bi se uspostavila ravnoteža na tržištu nekretnina. A pošto kriva ponude za stanovanje još nije pala, pad potražnje će dovesti do toga niže cijene. Sve u svemu, Shepherdson očekuje “pad od 15-20% u narednoj godini” prije nego što dosegne dno.

Ključni zaključci iz ovih stambenih izvještaja

Drugi podaci – posebno više hipotekarne stope – podržavaju teoriju cijene stanova opadaju nastavit će se još mjesecima. Za neke, nedavni podaci iz stambenog izvještaja ukazuju na potencijalnu recesiju stambenog tržišta.

Kuće su već duže počele da se zadržavaju na tržištu, povećavajući se sa 16 na 19 dana. Prije pandemije, prosječno vrijeme na tržištu za većinu domova bilo je mjesec dana. Osim toga, gotovinske transakcije ostaju stabilne oko 22% jer kupci kuća izbjegavaju visoke – i rastuće – stope na hipotekarne kredite. Od marta 2022. godine, američka centralna banka je povećala kamatne stope sa skoro nule na raspon od 3-3.25%, dok se sada očekuje da će stopa federalnih fondova završiti godinu na oko 4.25-4.75%.

Ipak, ovi faktori su radili zajedno da počnu gurati potražnju, što može dovesti do dugoročnijeg pada cijena. Oni oslikavaju sveobuhvatnu sliku rastućih kamatnih stopa, uskih grla u materijalu i povišenih cijena nekretnina koje neprestano slabe potražnju.

Napomenuti glavni ekonomista NAHB-a Robert Dietz: „S obzirom na očekivanja o stalnim povišenim kamatnim stopama zbog akcija Federalnih rezervi, predviđa se da će za 2023. godinu doći do dodatnog pada zgrada za jednu porodicu kako se stambeno smanjenje nastavlja… Stopa(e) stambenog vlasništva će se smanjivati ​​u narednim kvartalima jer više kamatne stope i tekući povišeni troškovi izgradnje i dalje povećavaju cijenu velikog broja potencijalnih kupaca.”

Približavamo li se recesiji tržišta nekretnina?

Posljednji put kada je tržište nekretnina bilo ovako mahnito dogodilo se između 2005.-2007., što je na kraju dovelo do kraha stambenog balona 2008. godine. Sada kada je stambeni bum ugrožen zbog porasta hipotekarnih stopa, opadanja ponude i potražnje, razumno je zapitati se: idemo li ka još jednoj recesiji stambenog tržišta?

Uprkos tekućem padu nakon godinu dana rekordnih povećanja cijena i najnižih stopa na hipoteke, čini se da je ozbiljna recesija na tržištu nekretnina malo vjerovatna. Umjesto toga, stambeni ekonomisti uglavnom vjeruju da će svaka korekcija vjerovatno biti skromna. (Drugim riječima, malo je vjerovatno da ćemo doživjeti još jedan stambeni balon nalik Velikoj recesiji.)

Jedna očigledna razlika između sada i tada je iznenađujuća ekonomska otpornost koju je većina potrošača pokazala tokom pandemije. Strožiji propisi o kreditiranju – mnogi su rezultat same Velike recesije – također igraju ulogu. Danas prosječan kupac hipoteke traži više kapitala i viši početni kreditni rejting.

Osim toga, oprezne građevinske firme moderirale su nove gradnje kako bi osigurale da ne prebace ponudu. Nažalost, čini se i da je ova činjenica nastavila da podiže cijene dok potiskuje broj zaliha, tako da ni potražnja ni cijene ne mogu organski pasti.

Umjesto toga, opadajuća potražnja je uglavnom zaslužna za astronomske cijene i rastuće stope na hipoteke. Dakle, iako je malo vjerovatno da ćemo vidjeti katastrofalnu recesiju stambenog tržišta, sporo ispuštanje koje curi – kao što je zrak koji ispušta iz balona – nije malo vjerovatno.

Zaštita od recesije tržišta nekretnina sa Q.ai

Dok su se više cijene nekretnina pokazale vrijednima za investitore u nekretnine tokom pandemije, pad cijena i smanjena potražnja mogli bi dovesti do problema. Da ne spominjem, investitori jesu takođe potrošači – što znači da više stope inflacije i kamata ne utiču samo na vaš portfelj, već i na vaš novčanik.

Na sreću, Q.ai ima jednostavno rješenje: dvostruku prijetnju našeg Inflation Kita koju podržava umjetna inteligencija Zaštita portfelja. Dok jedan suprotstavlja vaš novac inflaciji kako bi (nadamo se) došao na prvo mjesto, drugi ograničava potencijalne padove kako bi osigurao da vaš novac bude što je moguće zaštićeniji.

To je ono što nazivamo pametnim ulaganjem u svakom vremenu.

Preuzmite Q.ai danas za pristup strategijama ulaganja koje pokreće AI. Kada uplatite 100 USD, na vaš račun ćemo dodati dodatnih 50 USD.