(Bloomberg) – Prodaja komercijalnih hipotekarnih obveznica je pala sa litice, pala je oko 85% u odnosu na prethodnu godinu, jer su rastuće kamatne stope smanjile obim pozajmljivanja i neispunjenja obaveza plašili investitore.
Najčitanije s Bloomberga
Do sada je ove godine izdato samo oko 4.27 milijardi dolara obveznica, u odnosu na 29.38 milijardi dolara u istom trenutku prošle godine, prema podacima koje je prikupio Bloomberg na osnovu poslova bez podrške vlade. Investitori krive agresivnu kampanju kamatnih stopa Federalnih rezervi, koja je zajmoprimcima poskupila refinansiranje. Više stope su takođe smanjile prodaju nekretnina efektivnim podizanjem cena za kupce.
Dodatni pritisak je nedavni niz neispunjenja obaveza u sektoru kancelarijskih i maloprodajnih nekretnina, što kupce obveznica čini još opreznijim. Ove sedmice, Bloomberg je izvijestio da je Brookfield Corp., roditelj najvećeg kancelarijskog stanodavca u centru Los Angelesa, propustio kredite vezane za dvije zgrade umjesto da refinansira dug jer potražnja za prostorom pada. U međuvremenu, zajam vezan za toranj bivšeg predsjednika Donalda Trumpa u ulici Wall St. 40 na Menhetnu stavljen je na listu za nadzor zajmodavca. A investitori pokušavaju da zatvore jedan od najvećih tržnih centara u zemlji — Palisades Center u West Nyacku, New York.
“Rizik neizvršenja obaveza je porastao i mogao bi biti problematičniji ako se stope povećaju i ekonomija uspori”, rekao je Chris Sullivan, glavni investicijski službenik u Saveznoj kreditnoj uniji Ujedinjenih naroda. “Dakle, mislim da je oprezan i posebno marljiv pristup prikladan.”
Pad obima pozajmljivanja prati usporavanje aktivnosti na tržištu nekretnina, počevši od druge polovine 2022. godine, kada je Fed počeo ozbiljno da povećava stope.
Prošle godine su zajmovi za komercijalne nekretnine pali za 10% – osnovni dug koji se obično prepakuje u komercijalne hipotekarne obveznice – u poređenju sa godinom prije, na 804 miliona dolara sa 891 milion dolara, prema podacima Udruženja hipotekarnih bankara. Trgovačka grupa očekuje daljnji pad CRE kredita od 15% u 2023. godini, na 684 miliona dolara, što će opet smanjiti iznos zajmova koji se mogu sekjuritizirati i prodati.
„Sve je zamrznuto, tako da nema sirovine za obavljanje CMBS transakcija“, rekao je Paul Norris, šef strukturiranih proizvoda u kompaniji Conning & Co., u telefonskom intervjuu.
Samo nekoliko poslova je prešlo ciljnu liniju u posljednjih nekoliko sedmica. Banke čak postaju kreativne sa strukturama poslova kako bi pokušale privući investitore. Prošle sedmice, grupa zajmodavaca predvođena Deutsche Bank AG procijenila je konduit CMBS u ukupnom iznosu od 765.5 miliona dolara s rokom dospijeća od pet godina – što je anomalija na tržištu koje ima tendenciju da prodaje dugove sa dužim rokom.
„Vrlo je teško sada iznositi nove poslove na tržište, jer se na tržištu nekretnina ništa ne dešava“, rekao je Norris. “Niko ne želi refinansirati svoje zgrade i postoji ogroman jaz u pogledu očekivanja između kupaca i prodavaca zbog neizvjesnosti.”
A većina potražnje investitora će vjerovatno biti okrenuta ka poslovima s odličnim kolateralnim učinkom i sponzorstvom, prema Sullivan-u. “Trofejne nekretnine će i dalje biti favorizirane.”
Da budemo sigurni, CMBS indeks je bio bolji od šireg tržišta obveznica investicionog ranga, dobivši 1.14% do sada ove godine u poređenju sa potonjim dobitkom od 0.85%, prema podacima Bloomberg indeksa.
Cap Rates
Ciklus rasta Fed-a je također doveo do viših stopa kapitalizacije, što je mjera slična prinosu na obveznice. U posljednje vrijeme ove brojke su rasle jer su vrijednosti nekretnina opadale, smanjujući obim transakcija.
„Niko ne želi da trpi gubitak ako može pomoći“, rekla je Lea Overby, CMBS strateg u Barclays Plc. Cijene komercijalnih nekretnina u SAD pale su za 13 posto u 2022., prema Green Streetu, objavio je Bloomberg.
No, s obzirom da inflacija ostaje stalno visoka, a nezaposlenost niska, Fed će možda morati duže zadržati povećane stope. “Ako rizik od recesije postane još veći, to će biti teško na tržištu komercijalnih nekretnina”, dodala je.
Do kraja godine, Barclays procjenjuje da će emisija CMBS ostati niska. Za 2023., banka predviđa 25 milijardi dolara dugova - ili obveznica koje podržava više nekretnina. Predviđeno je 45 milijardi dolara obveznica sa jednom aktivom, obveznica jednog zajmoprimca ili vrijednosnih papira osiguranih hipotekama na jednu imovinu.
„Tržište treba da nauči kako da funkcioniše u ovom novom režimu kamatnih stopa i da postigne konsenzus o tome gde bi stvari trebalo da cene“, rekao je Overbi. “Što prije tržište shvati da je to nova realnost, to bolje.”
Najčitanije sa Bloomberg Businessweek -a
© 2023 Bloomberg LP
Izvor: https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html