Kineske dionice nekretnina porasle su usred upozorenja o slaboj realnosti, visokim očekivanjima

PEKING — Kineski sektor nekretnina još nije spreman za brzi oporavak, uprkos ovom mjesecu porastu dionica velikih investitora za nekretnine.

To je zato što nedavna podrška Pekinga ne rješava direktno glavni problem pada prodaje i cijena kuća, kažu analitičari.

Prošle sedmice, dionice investitora su porasle nakon vijesti da su centralna banka i bankarski regulator izdali mjere koje su ohrabrile banke da pomognu industriji nekretnina. Dolazi uz druge mjere podrške ranije ovog mjeseca.

Akcije od Seoski vrt, najveći kineski programer po prodaji, u novembru su se više nego udvostručili, a oni od Dugo za porasle za oko 90%. Dionice su već vratile dio ovomjesečnih dobitaka.

U međuvremenu, fjučerse na željeznu rudu porasla za oko 16% ovog mjeseca - analitičari Morgan Stanleya kažu da se oko 40% kineske potrošnje čelika koristi za izgradnju nekretnina.

Situacija je jedna od “snažnih očekivanja, ali slabe realnosti”, a tržišne cijene su odstupile od osnovnih, rekao je Sheng Mingxing, analitičar crnih metala u Nanhua Research Institute, na kineskom koji je preveo CNBC.

Sheng je rekao da je važno paziti da li se stanovi mogu završiti i isporučiti tokom perioda vrhunca izgradnje u martu i aprilu.

Nove mjere, o kojima se naširoko izvještava u Kini, ali nisu službeno objavljene, predviđaju produženje kredita, pozivaju na isti tretman prema investitorima bez obzira da li su u državnom vlasništvu ili ne i podržavaju izdavanje obveznica. Nijedan regulator nije odgovorio na zahtjev CNBC-a za komentar.

„Ovo je zaista privremeno olakšanje u smislu da programeri moraju da ispune manje potrebe za otplatom duga u bliskoj budućnosti – privremeno olakšanje likvidnosti, a ne fundamentalni preokret“, analitičar iz Hong Konga Samuel Hui, direktor azijsko-pacifičkih korporacija, Fitch Ratings, saopćio je u srijedu.

„Ključ je u tome što nam je i dalje potrebno da se temeljno tržište prodaje kuća poboljša,“ rekao je on, napominjući da se povjerenje kupaca kuće oslanja na to da li programeri mogu završiti izgradnju i isporuku stanova.

Ranije ove godine, mnogi kupci kuća odbio da nastavi otplatu hipoteka na stanove kada je gradnja kasnila. Kuće u Kini se obično prodaju prije završetka, stvarajući glavni izvor novčanog toka za programere.

Analitičari se razlikuju oko toga kada će se kinesko tržište nekretnina moći oporaviti.

Fitch je rekao da je vremenski okvir "i dalje vrlo neizvjestan", dok viši direktor S&P Global Ratings-a Lawrence Lu očekuje da bi oporavak mogao nastupiti u drugoj polovini sljedeće godine.

„Ako se ova politika odmah implementira, to će zaustaviti silaznu spiralu prema programerima, to će pomoći da se vrati povjerenje investitora [u] programere,“ rekao je on.

Prodaja stambenih objekata u prvih 10 mjeseci ove godine opala je za 28.2% u odnosu na prošlu godinu, saopštio je prošle sedmice Državni zavod za statistiku. S&P Global Ratings je u julu saopštio da očekuje pad prodaje od 30% u 2022. gore nego 2008. godine kada je prodaja pala za oko 20%.

Usporavanje ekonomskog rasta, neizvjesnost oko tekućih kontrola Covida i brige o budućim prihodima umanjili su apetit za kupovinu kuća.

Dodatak tim brigama pada cijena.

Cijene stanova u 70 gradova pale su za 1.4 posto u oktobru u odnosu na prije godinu dana, prema analizi podataka Goldman Sachsa objavljenih u srijedu.

„Uprkos većim mjerama ublažavanja lokalnog stanovanja u posljednjih nekoliko mjeseci“, rekli su analitičari, „vjerujemo da se tržišta nekretnina u gradovima nižeg ranga i dalje suočavaju sa snažnim preprekama slabijim osnovama rasta od velikih gradova, uključujući neto odliv stanovništva i potencijalne probleme prevelike ponude.

U izvještaju se navodi da su cijene stanova u najvećim gradovima prvog reda porasle za 1 posto u oktobru u odnosu na septembar, dok su gradovi treće razine zabilježili pad od 3.1 posto za to vrijeme.

Prije otprilike dvije godine, Peking je počeo da se obračunava veliko oslanjanje programera na dug za rast. The najzaduženiji developer u zemlji, Evergrande, kasnila je krajem prošle godine u dužničkoj krizi visokog profila koja je potresla povjerenje investitora.

Od tada postoji zabrinutost oko sposobnosti drugih kompanija za nekretnine da otplate svoje dugove proširio na nekada zdrave programere.

Trgovanje dionicama Evergrandea, Kaisa i Shimaoa je i dalje obustavljeno.

Dok su kontrole Covida usporile rast Kine ove godine, Borbe na tržištu nekretnina također su značajno doprinijele.

Sektor nekretnina, uključujući srodne industrije, čini oko četvrtine kineskog BDP-a, prema procjenama analitičara.

„Mislim da će sektor nekretnina postati manji kočnica za ekonomiju 2023. godine“, rekao je u srijedu Tommy Wu, viši kineski ekonomista u Commerzbank AG.

"Prerano je reći da li će dosadašnje mjere biti dovoljne za spašavanje sektora nekretnina", rekao je on. „Ali sada se čini sigurnijim jer se čini vjerovatnijim da će biti uvedene snažnije mjere ako pad nekretnina i dalje ne bude smislen u narednim mjesecima.”

U konačnici, kineska industrija nekretnina prolazi kroz transformaciju usmjerenu na državu - na manji dio ekonomije i poslovni model koji se daleko manje oslanja na prodaju stanova prije nego što se oni završe.

Tržište nekretnina se smanjilo za otprilike jednu trećinu u odnosu na prošlu godinu i vjerovatno će ostati iste veličine sljedeće godine, rekao je Lu iz S&P-a.

Državni programeri su prošli bolje tokom krize, istakao je on.

U prva tri kvartala godine, Lu je rekao da je prodaja programera u državnom vlasništvu pala za 25%, u poređenju sa padom od 58% za programere koji nisu u vlasništvu države.

I uprkos nedavnim političkim potezima, stav Pekinga je i dalje čvrst u odvraćanju od kupovine stanova u velikom obimu.

Bilo da se radi o poruci Nacionalnog biroa za statistiku ili Narodne banke Kine, zvanična saopštenja ovog mjeseca ponavljaju da su kuće za stanovanje, a ne špekulacije – mantra koja je označila rane početke pada tržišta nekretnina.