Kupujete svoj prvi dom? Evo šta treba da znate

Kupci koji prvi put dolaze u kuću imaju strmu krivulju učenja, od razumijevanja prave pristupačnosti i načina na koji se kvalificiraju za hipoteku do upravljanja svojim novčanim tokom nakon kupovine.

“Kada kupujete svoj prvi dom, morate uzeti u obzir da ono što će vam zajmodavac dozvoliti da pozajmite nije nužno isti iznos kao ono što si razumno možete priuštiti”, rekao je certificirani finansijski planer Eric Roberge, osnivač Beyond Your Hammock u Bostonu.

Dok će vam većina banaka dopustiti da uzmete kredit uz plaćanje oko 30% vašeg prihoda, Roberge savjetuje klijente da svoje godišnje troškove stanovanja (plaćanja hipoteke zajedno s porezom na imovinu, osiguranjem vlasnika kuće i godišnjim održavanjem) zadrže na 20% svog bruto prihoda .

“U današnjem okruženju, oni kupuju plaćanje, a ne kupovnu cijenu,” rekao je CJ Harrison, CFP, potpredsjednik DecisionPoint Financial-a u Mesi, Arizona. “Ali moraju imati na umu da su to super naduvane cijene kuća.

„Pitam ove klijente: 'Možete li finansijski podnijeti katastrofalan pad vrijednosti vašeg doma?'

Da bi svoje klijente spustio na zemlju, Brian Mercado, CFP u JSF Financial-u u Los Angelesu, tjera ih da urade vježbu.

„Kažem im da, dok traže kuće, pokušaju da žive kao da već plaćaju tu veću platu“, rekao je. “To je test na stres njihovog toka novca.”

Dok se kupci navikavaju na novi budžet, Mercado ulaže višak mjesečne ušteđevine kako bi se mogao dodati na uplatu.

Ne želite da preraste svoju novu kuću, rekla je Stephanie Campos, CFP, vlasnica Campos Financial-a u Miamiju. Ona klijentima postavlja pitanja poput „Hoće li ova kuća zadovoljiti vaše potrebe više od pet do 10 godina?“ i „Da li su hipoteka i troškovi zatvaranja vrijedni toga, ako trebate kupiti drugo mjesto za nekoliko godina?“

Prije podnošenja zahtjeva za hipoteku, bitno je očistiti svoj kreditni rezultat ako je potrebno, navodi Campos.

„Oglašene stope za najavu su samo za odlične kredite i [uopšteno govoreći, bankarske stope su pokretna meta koja zavisi od sklonosti zajmodavca prema riziku“, rekla je ona.

Campos savjetuje tražitelje kuće s kreditnim rezultatom ispod 600 da pogledaju hipoteke koje vraća Federal Home Authority. Oni su usmjereni na kupce koji prvi put kupuju kuće koji imaju poteškoća da uštede 20 posto koliko je potrebno da izbjegnu privatno hipotekarno osiguranje, rekla je ona. FHA krediti mogu zahtijevati pad od samo 3.5%, ali dolaze sa nešto višim stopama i određenim zahtjevima za plaćanje i prihod.

Način da kupci izbjegnu privatnu hipoteku ili PMI, rekao je Mercado, je da uzmu dva odvojena zajma - tj. hipoteku u iznosu od 80% potrebnog iznosa i kreditnu liniju stambenog kapitala za ostatak.

Mercado također predlaže kupcima da zatraže više pisama o prekvalifikaciji od zajmodavaca u različitim iznosima za različite pregovaračke strategije. Na primjer:

• Ako ne želite da dojavite prodavcu da možete platiti više, koristite pismo koje prikazuje samo iznos koji vam je potreban za kupovinu.
• Ako ste u ratu licitiranja, koristite pismo sa iznosom koji pokazuje prodavcu da možete ići više.

Kupci bi trebali imati nekoliko pri ruci, u slučaju da trebaju odmah dati ponudu, rekao je Mercado.

Hipoteke su jedna od “najkonkurentnijih arena tamo”, rekao je Harrison, “zato dobijete analizu troškova i pokažite ih drugim zajmodavcima.”

On kaže kupcima da dobiju ponude od najmanje tri hipotekarna izvora i zatraže radni list o naknadama, koji je preliminaran i ne zahtijeva provjeru kreditne sposobnosti, i/ili procjenu kredita, koja je obavezujuća i zahtijeva provjeru kreditne sposobnosti.

Precijenite ono što mislite da će biti vaši troškovi nakon kupovine, rekao je Harrison, jer su troškovi namještaja, održavanja dvorišta i popravke visoki zbog potražnje koja proizlazi iz vrućeg tržišta nekretnina.

“Budite strpljivi prije nego što počnete da trošite novac nakon kupovine”, rekao je. „Pobrinite se i sačuvajte svoj fond za hitne slučajeve — i budžet za buduće kupovine umjesto da trošite sav svoj novac.”