Gradi, dušo, gradi! U 2023. gradovi trebaju potaknuti nove stambene objekte

Poznavaoci i prognostičari pokušat će predvidjeti hoće li i koliko dugo američka ekonomija patiti od inflacije. Odgovori na ta pitanja će uticati i na njihovu procjenu recesije; jesmo li pobijedili, da li dolazi, i koliko će duboko i dugo trajati? Kada je u pitanju stambena ekonomija, listovi čaja se teško čitaju. Hipotekarne kamate su porasle, kao i rente doprinos ukupnoj inflaciji. U međuvremenu, cijene stanova za jednu porodicu porasle su 2021. godine jer su radnici na daljinu iskoristili prednosti jeftinog novca i rada na daljinu da podstaknu kupovnu ludnicu na prethodno uspavanim tržištima kao što su Boise i Bozeman. Sada cijene na tim tržištima brzo padaju. Šta to znači i kako treba da reaguju lokalne samouprave koje kontrolišu stambeno zbrinjavanje kroz regulaciju? U svakom scenariju, odgovor je isti: potaknuti više gradnje s manje propisa i više poticaja.

Sjećate li se velike stambene krahe 2008. godine? Proizvodnja stambenih jedinica za jednu porodicu nikada se nije oporavila, ili barem nivo proizvodnje stambenog prostora nije dostigao iste brojke. Pogled na dozvole za jednu porodicu od 2000. do danas pokazuje nagli pad proizvodnje. Istina, podaci Federalne rezervne banke Saint Louisa pokazuju da je pad počeo mnogo prije kraha, ali bez obzira na to, čak i uz veliki bum kupovine u 2021., ponuda nije pratila potražnju, što znači veće cijene.

Zakupnine su bile nestabilne. Zumper podaci za Boston pokazuju savršen primjer kako su kirije padale tokom pandemije, a zatim su se vraćale na nivo prije pandemije, a zatim nastavile rasti.

Šta se dalje dešava? Evo nekoliko scenarija.

Visoka inflacija se nastavlja, Fed reaguje agresivno, dolazi do recesije

Najgori scenario je da Fed ne samo da oduzme budalu od pića, već se pojavi s policajcima da razbije zabavu. U ovom slučaju, proizvodnja stanova pada na nulu uz vrlo malo transakcija kako novac postaje sve skuplji i investitori traže druge investicije. Možda neće biti tako loše kao 2008. godine, ali rezultat će biti usporena ili zaustavljena proizvodnja i stalna potražnja.

Inflacija popušta, FED se povlači, slijedi kratka i plitka recesija

Čak iu ovom scenariju, doći će do pregiba u crijevu za proizvodnju stanova zbog nedavnog povećanja kamatnih stopa. Višeporodični projekti će vjerovatno također usporiti; grade se i pozajmljenim novcem. Kako se oblaci rastaju i sunce počne da sija, biće potrebno vreme da se proizvodnja poveća, a porast potražnje će biti dočekan manjkom ponude i višim cenama krajem 2023.

Indikatori koji zaostaju precenjuju inflaciju, Fed se povlači, nema inflacije ili recesija u 2023.

Državni indikatori uvijek stoje iza stvarnih ekonomskih događaja. To je kao da se meteorolog pojavi nekoliko dana nakon što tornado uništi vaš dom i kaže: "Službeno je, kuću vam je srušio tornado." U raspravi u The Ringer's Običan engleski podcast, Mark Zandi iz Moody'sa objašnjava ovaj fenomen. „Kada dobijete povećanje stanarine na tržištu, recimo u mjesecu februaru, potrebno je oko šest mjeseci da se to prevede u ono što znači za inflaciju rente koju mjeri BLS.“ Možda smo dobro, samo ne znamo. Ali novac i dalje postaje sve skuplji, a dok se Fed povuče, i dalje ćemo vidjeti usporavanje proizvodnje u stambenim zgradama.

Sada je vrijeme da se spriječi sljedeća “stambena kriza”

U svakom od gore navedenih scenarija, doći će do usporavanja stambene proizvodnje u različitim tipologijama. Ako možemo nešto naučiti iz 2008. godine, trebalo bi da pad investicija u nove stambene objekte, ublažavanje potražnje za stambenim zgradama i usporena ili zaustavljena proizvodnja stambenih objekata predstavljaju signal: Gradi, dušo, gradi! Programeri više mrze rizik nego što vole profit. Zapravo, ima smisla samo da stanovanje postane atraktivno kada cijene porastu nakon velikog pada. Taj prazan prostor koji bi mogao biti stambeni prostor vjerovatno će stajati mirno sve dok potražnja ne poraste, cijene ne porastu, a zatim nadgradnja na njemu racionalizira troškove i rizik. Obično, kada se stambena ekonomija oporavi, vlada panika jer cijene rastu, a onda nameću pravila i propise kako bi “fiksirali” cijene.

Ovo možemo izbjeći kada se stambena ekonomija stabilizuje i oporavi tako što ćemo sada djelovati kako bismo eliminirali sve stvari koje usporavaju proizvodnju. Zatim, ako je investitor zabrinut da je gradnja sada previše rizična, lokalna uprava može uložiti – da, staviti novac na sto – da gradi na tom praznom zemljištu i subvencionira potencijalno visoke stope slobodnih radnih mjesta i gubitke. Kada se ekonomija okrene, a potražnja za stambenim prostorom se vrati, taj cunami potražnje će biti ispunjen obiljem stambenog prostora. Da li je vlada kovala sijeno 2009, 2010 i 2011, kada je sunce nije sijao, imali bismo manje problema s cijenama stanova kada je to konačno bilo.