Crni Amerikanci se i dalje suočavaju s izazovima u potrazi za vlasništvom nad kućom

Za Mela Ligona i njegovu suprugu, ostaci stambene krize iz 2008. spriječili su ih da ostvare velike uštede od refinansiranja svog doma u Čikagu tokom pandemijskog refi buma.

Imali su odloženu glavnicu na svoj dom tokom Velike recesije kada su koristili državni program za refinansiranje nakon što im je prihod domaćinstva opao za polovinu. Otprilike deceniju kasnije, to ih je sprečilo da ostvare koristi od istorijski niskih stopa na hipoteke.

„Čak i kada su domovi počeli da se oporavljaju, imamo ovih 88,000 dolara odgođene glavnice, što bi u suštini bio naš kapital u budućnosti kojem nećemo imati pristup do 2050. godine“, rekao je Ligon, nezavisni posrednik za nekretnine.

Nažalost, njihova priča nije jedinstvena i umjesto toga ilustruje kako je vlasništvo crnaca često zarobljeno u institucionalnim neuspjesima iz prošlosti i kontinuiranim prijestupima danas, poput pristrasnost procjene, diskriminacija hipoteka, pa čak redline.

A kako pristupačnost stambenog prostora brzo erodira sa ubrzano višim hipotekarnim stopama i još jednom potencijalnom recesijom koja se nazire na horizontu, potraga za američkim snom ponovo postaje sve teže za mnoge Crnce za postizanje, a s tim i šansa da izgrade međugeneracijsko bogatstvo.

„Štetni uticaji visokih kamata i inflacije već su jasni i nesrazmerno štetni po crnačka domaćinstva“, navodi se u saopštenju. 2022. Stanje stanovanja u crnoj Americi (SHIBA) izvještaj. „Budući da više kamatne stope na hipoteke smanjuju pristupačnost kupovine kuće, crnci će, u odnosu na bijelce, biti u dodatnom nepovoljnom položaju u potrazi za vlasništvom kuće.

Ožiljci velike recesije ostaju

Dok prepreke oko vlasništva nad kućama Crnci sežu do osnivanja zemlje, najveći nedavni neuspjeh bila je Velika recesija.

Vlasništvo crnih kuća iznosilo je 48% prije nego što je desetkovano krizom ovrhe 2008. koju je karakteriziralo neodgovorno – iu nekim slučajevima, grabežljivo – davanje kredita koje je neproporcionalno utjecalo na obojene zajednice.

Priča se nastavlja

„Uoči Velike recesije, bele porodice sa godišnjim prihodom manjim od 30,000 dolara imale su manju verovatnoću, u proseku, da dobiju drugorazredne hipoteke u poređenju sa crnim porodicama sa prihodima većim od 200,000 dolara“, navodi izvještaj Program finansijske sigurnosti Instituta Aspen (Aspen FSP).

U godinama nakon krize prinude, vlasništvo crnaca je palo i na kraju dostiglo 50-godišnji minimum u 2019. na 40.6% — niže od stope iz 1968. — i nije se vratilo na nivoe prije Velike recesije. U isto vrijeme, stopa posjedovanja bijelih kuća premašila je nivoe prije recesije, prema Nacionalnoj asocijaciji posrednika za nekretnine (NAREB).

„Prošlo je 10 godina pre nego što su crnačke četvrti zaista počele da vide preokret“, rekao je Ligon. “Našim kvartovima treba dugo da se oporave.”

Zatim je udarila pandemija, donoseći vlastitu nesrazmjernu ekonomsku bol i gubitak posla crnačkoj zajednici.

To je spriječilo mnoge da iskoriste historijski niske stope u prvoj godini pandemije. Na primjer, vlasnici crnih kuća dobili su samo 3.7% od 5.3 milijarde dolara ušteđevine od refinansiranja pandemije do oktobra 2020. Studija Federal Reserve Bank of Boston.

Crni kupci su se na sličan način suočili sa preprekama tokom pandemije.

„Iako su hipotekarne stope dostigle najniže stope svih vremena 2021. godine, nisu svi mogli imati koristi od ovih niskih stopa. Tokom 2019. i 2021. godine, stopa posedovanja belih kuća porasla je za skoro 3 procentna poena, dok je stopa posedovanja kuća za crne Amerikance porasla za 2 procentna poena”, rekla je Nadia Evangelou, viši ekonomist i direktor predviđanja u Nacionalnom udruženju prodavaca nekretnina (NAR). u izjavi.

„Sa hipotekarnim stopama od 7%, samo 15% crnačkih domaćinstava trenutno može priuštiti kupovinu tipičnog doma u poređenju sa 30% bijelih domaćinstava. Stoga crne porodice mogu dodatno zaostati u vlasništvu nad kućama u poređenju sa svojim bijelim kolegama.”

Mnogi crni kupci su već potisnuti s tržišta. Samo 3% kupaca kuća u 2022. bili su crnci, prema podacima Nacionalne asocijacije posrednika u prometu nekretninama, što je polovina udjela iz 2021.

Nastavljena pristrasnost danas

Osim ekonomskih prepreka koje su nesrazmjerno pogodile crne vlasnike i kupce, zajednica se također suočava sa pristrasnošću u mnogim aspektima procesa kupovine ili refinansiranja kuće.

Na primjer, pravednost hipoteke za crne kupce kuća ostala je relativno statična u posljednjih 30 godina, držeći se na 78.5% od 1990. godine, prema Izvještaj o pravednosti hipotekarnih kredita (Fairness) za 2022. godinu.

Međutim, u 2021. godini pravednost hipoteke porasla je za crne podnosioce zahtjeva za hipoteku sa 80.4% u 2020. na 84.4%, ali ta izbočina „odražava anomalne finansijske uslove tokom pandemije COVID-a“, izvještaj pronađeno.

I dok je broj zahtjeva za hipotekarni kredit porastao 2021. za crne kupce stanova, njihova stopa odbijanja kredita od 15% je daleko premašila stopu odbijanja od 6% za bijele kandidate, SHIBA pronađen izvještaj.

Kako su kamatne stope dostigle 5% do 6%, pravednost hipoteke je pala na nivoe stambene krize skoro 2008. godine i pogoršala se u područjima s najvećom koncentracijom crnih kupaca kuća, Izveštaj o pravednosti pronađeno.

„Pet država — Luizijana, Misisipi, Južna Karolina, Arkanzas i Alabama — daju uporno loše rezultate zahteva za kredit bez obzira na makro okruženje... čak i u vremenima procvata“, navodi se u izveštaju.

Čak i dobro kvalifikovani manjinski kupci kuća trpe diskriminaciju, prema istraživanju iz 2012. HUD studija.

Uzmimo, na primjer, iskustvo bivšeg NFL igrača i glumca, Devalea Ellisa i njegove supruge Khadeen Ellis. Par je počeo da traži luksuznu kuću u Džordžiji 2020. godine. Čak i uz prethodno odobrenje banke, naišli su na probleme prilikom potpisivanja ugovora.

“Prvotno smo htjeli smanjiti 10%, ali su rekli da moramo smanjiti 20%”, rekao je Devale Ellis. “Složili smo se da odložimo 20% i rekli su da nam treba više od 20% nakon što su provjerili moj kreditni rezultat. Moj kreditni rezultat je u sredini 700-ih!”

Angažovanje CPA je dobro došlo kada je potrebni osiguravači tri mjeseca W-2, iako Devale nije zaposlenik i podnosi K-1 kao zabavljač i vlasnik preduzeća.

“Ubija me što se toliko trudiš da sve uradiš kako treba, samo da ljudi pronađu razloge da ti ne dozvole da ostvariš svoj san. Šta ako finansijski ne bismo bili u poziciji da platimo više od 25% za učešće?” upitao je Devale Ellis. „Znam da ogromna većina ljudi u Americi živi blizu ili ispod granice siromaštva, ali zbog toga shvatite koliko je ljudima koji izgledaju kao Khadeen i ja teško doći do imovine. To je potpuno nepravedno jer je vlasništvo način na koji gradite naslijeđe.”

Umjesto da otežaju kvalificiranje, neke banke su jednostavno prestale da nude hipotekarne usluge zajednicama u boji, poznatim kao moderni redlining.

Od 2021. Ministarstvo pravde Combating Redlining Initiative najavila četiri slučaja crvenila i nagodbe protiv Lakeland Bank, Trident banka, Trustmark National Bank, I Cadence Bank što je negativno uticalo na kupce kuća crnaca i latinoamerikanaca.

"​​Okončanje crvenog crtanja je kritičan korak u našem radu na zatvaranju sve većeg jaza u bogatstvu između zajednica obojenih boja i drugih," rekla je pomoćnica glavnog državnog tužioca Kristen Clarke iz Odjela za građanska prava Ministarstva pravde. press release. „[Ova] nagodbe pokazuju našu čvrstu opredijeljenost za borbu protiv modernih crvenih linija i pozivanje banaka i drugih zajmodavaca na odgovornost kada ljudima boje kože uskraćuju jednak pristup mogućnostima kreditiranja.”

Pristrasnost procjene obezvređuje kuće za crne kućevlasnike

Crni kupci i vlasnici kuća također se suočavaju s izazovima tokom proces procene kuće.

Na primjer, Tenisha Tate-Austin i Paul Austin su podnijeli a tužba protiv procjenitelja i kompanije koja je unajmila procjenitelja zbog potcjenjivanja njihove kuće u okrugu Marin u sjevernoj Kaliforniji za skoro 500,000 dolara, rekla je za Yahoo Money Caroline Peattie, izvršna direktorica Fair Housing Advocates of Northern California koja zastupa vlasnike kuća.

A nedavna studija Freddieja Maca utvrdili da je veća vjerovatnoća da će manjinski aplikanti dobiti procjenu nižu od cijene ugovora. Slično, a Studija Brookings Instituta 2022 pronađene kuće u četvrtima koje su 50% crne cijene se 23% manje u poređenju sa kućama u drugim četvrtima sličnog kvaliteta i pogodnosti.

“Cijena devalvacije je otprilike 162 milijarde dolara” u kumulativnim gubicima za crne kuće, zaključuje studija.

“Teško je ne biti obeshrabren u nekretninama kao crni agent za nekretnine i za crne kupce i vlasnike kuća,” rekao je Kenyon Hunter, pridruženi broker za nekretnine u Evolution Ave Group RE, za Yahoo Money. “Nazvao sam bijelog agenta za nekretnine nakon što sam pregledao kuću mog klijenta, crnog doktora. Prodavac nekretnina je predložio da se moj klijent riješi kulturnih elemenata — poput lutke Doc McStuffinsa i afričkih umjetničkih djela — kako bi se prodao. Primijetio sam da ako procjenitelj prepozna da tamo živi crnačka porodica, vrijednost opada.”

Smanjenje pristupačnosti, odlaganje bogatstva

Kako se hipotekarne stope povećavaju, vlasnici kuća više nemaju priliku za refinansiranje, a potencijalni kupci smatraju da je kupovina kuće sve nedostupnija. Dodajte diskriminaciju sa kojom se suočavaju u industriji hipoteka i procene, plus da imaju visok dug studentskog duga i horizont za značajno povećanje vlasništva crnaca izgleda dalje.

„Kupovina kuće je prvi opipljiv korak u stvaranju bogatstva i za klijente koji nisu imali likvidnost ili kapital da uštede za veće učešće, obeshrabruje da budu ostavljeni“, Chelsea Ransom-Cooper, izvršni partner i finansijsko planiranje direktor u Zenith Wealth Partners, rekao je Yahoo Money.

Ono što vlasništvo kuće nudi je šansa da se izgradi generacijsko bogatstvo.

Stambeni kapital čini 16% ukupnog bogatstva američkog domaćinstva, prema a izvještaj od strane Banke federalnih rezervi New Yorka. Za crne Amerikance, to je čak i više od toga. Skoro dvije trećine crnog bogatstva je u stambenim zgradama, prema NBER-u Bogatstvo dviju nacija: jaz u rasnom bogatstvu SAD-a radni papir.

“Vlasništvo kuće je način na koji srednja klasa gradi bogatstvo u Americi, a nažalost crni vlasnici kuća često propuštaju svoj pošten udio zbog podcijenjenosti”, rekao je Daryl Fairweather, Redfinov glavni ekonomista, za Yahoo Money. „Ovo ne samo da šteti današnjim vlasnicima kuća crnaca, već i otežava crnačkim porodicama da izgrade međugeneracijsko bogatstvo, što ima talasne efekte u cijeloj crnačkoj zajednici kada je u pitanju obrazovna postignuća i formiranje poslovanja.”

Ronda je viši reporter za lične finansije za Yahoo Money i advokat sa iskustvom u pravu, osiguranju, obrazovanju i vladi. Pratite je na Twitteru @writesronda

Pročitajte najnovije trendove ličnih finansija i vijesti iz Yahoo Money.

Pratite Yahoo Finance na cvrkut, Instagram, YouTube, Facebook, Flipboard, I LinkedIn