Kako cijene kuća postaju umjerene, koliko bi to moglo postati loše?

Danas na tržištu nekretnina ne nedostaje pesimizma. Cijene kuća u SAD pale su od juna. Međutim, cijene općenito rastu iz godine u godinu, a tržište je sezonsko s cijenama i aktivnostima obično višim ljeti i nižim zimi.

Pristupačnost je na vrlo niskom nivou, posebno na zapadnoj obali. Još nismo vidjeli veći pad cijena kuća, ali postoji bojazan da bi to moglo doći.

Pristupačnost stanovanja

Postoje razlozi za zabrinutost zbog američkog tržišta nekretnina. Dramatični skok američkih kamatnih stopa u 2022. pogoršava dostupnost stanova. Prošle godine je bilo moguće dobiti hipoteku na 30 godina za oko 3%, sada ista hipoteka košta skoro 7%. Vidimo najviše stope na hipoteke u više od jedne decenije.

Čak i pored nedavnih trendova, cijene kuća su posljednjih godina rasle mnogo brže od prihoda, a sada rastu i troškovi hipoteka. To znači da prosječna porodica koja danas kupuje kuću troši mnogo više svog budžeta na troškove stanovanja kada uzmete u obzir trenutne hipotekarne stope. Ovaj trend varira u zavisnosti od regiona. Kuće su mnogo manje pristupačne na zapadnoj obali, ali pristupačnost je daleko manji problem na Srednjem zapadu.

sezonalnost

Kako idemo prema zimi, tipično je očekivati ​​mekše tržište nekretnina zasnovano na sezonskim obrascima. Cijene kuća obično dostižu vrhunac u junu ove godine, a zatim padaju tokom zimskih mjeseci. To je ono što smo do sada vidjeli i 2022. godine. Možda ono što trenutno vidimo nije ništa drugo do sezonski trend.

Međutim, mnogi komentatori industrije su skeptični. Na primjer, Fannie Mae prati stambeno raspoloženje i samo 19% ljudi vjeruje da je sada dobro vrijeme za kupovinu kuće, a većina misli da je sada dobro vrijeme za prodaju. To su istorijski niske brojke. To je vrlo malo optimizma u vezi sa američkim tržištem nekretnina.

Šta dalje?

Važno je napomenuti da trenutno nismo ni blizu bilo kakvoj stambenoj krizi. Na primjer, Zillow podaci ima cijene kuća koje su porasle za 13% na godišnjem nivou za septembar 2022. Cijene kuća su pale iz mjeseca u mjesec, ali su i dalje gore u odnosu na prethodnu godinu. 2022. teško da je loša godina za stanovanje u ovom trenutku, posebno u poređenju sa načinom na koji se trguje na tržištu dionica i obveznica.

Nekoliko stvari bi moglo promijeniti sliku tržišta nekretnina.

Niže stope?

Prvi su kamatne stope, koje su agresivno porasle 2022. Ako bi se stope vratile, onda bi se poboljšala pristupačnost. Trenutno se ne očekuje da će Fed naglo sniziti kamatne stope, ali bi mogao barem zaustaviti povećanje kamatnih stopa 2023.. A recesiju može uzrokovati da Fed snizi stope, posebno ako se inflacija stavi pod kontrolu. Niže kamatne stope bi poboljšale pristupačnost stanovanja, kroz smanjene troškove hipoteka, i stvorile manje otpora na tržištu nekretnina.

Zatvaranje jaza u pristupačnosti

Očigledno, stvarna zabrinutost je da su padajuće cijene kuća potrebne da bi se premostio jaz u pristupačnosti. Na Procjena Federalnih rezervi Atlante, pristupačnost stanovanja trenutno izgleda slično kao prije stambene krize 2007-8. To je zabrinjavajuće jer je bilo potrebno oko 20% pada cijena kuća da bi se zatvorio jaz u pristupačnosti tokom tog perioda, a cijene su i dalje bile niske nekoliko godina nakon toga.

Lako je shvatiti zašto postoji zabrinutost za tržište nekretnina, posebno na zapadnoj obali. Pristupačnost stambenog prostora je na vrlo niskom nivou, dijelom vođena nedavnim skokom cijena hipoteka.

Moguće je da su padajuće cijene kuća potrebne da bi se zatvorio jaz u pristupačnosti. Međutim, ako je Fed smanjio stope i američki prihodi nastave da rastu u narednim godinama, to bi također moglo donekle pomoći u rješavanju trenutnih problema pristupačnosti koje SAD vide. Ipak, treba napomenuti da su cijene kuća za 2022. i dalje općenito u porastu iz godine u godinu i da su pitanja pristupačnosti stanova daleko akutnija na zapadnoj obali nego na nacionalnoj razini.