Kako cijene kuća padaju, zapadna obala je najizloženija, jugoistočna vidi bolje trendove

Cijene kuća pale su 0.8% mjesečno za septembar na desezoniranoj osnovi prema Case-Shiller indeksu cijena kuća. Ovo označava treći uzastopni mjesec pada cijena kuća jer su hipoteke naglo porasle u 2022., smanjujući pristupačnost stambenog prostora u poređenju sa prošlim godinama i povećavajući rizik od stambena recesija.

Međutim, uprkos stalnom padu cijena, regionalna slika pokazuje značajne varijacije. San Francisco je možda prvi veliki grad u SAD-u koji će na osnovu Case-Shillerovih podataka vidjeti godišnje pad cijena kuća u narednim mjesecima, ali nasuprot tome, iako nisu imuni na pad cijena, Miami i Tampa i dalje bilježe godišnji rast cijena od preko 20%.

Više cijene

Jedan od pokretača nedavnog pada cijena kuća je naglo povećanje kamatnih stopa američkih Federalnih rezervi, koje su porasle sa nule na skoro 4% u 2022., uz još jedno povećanje koje se očekuje kada se Fed sastane u decembru.

Ovo povećanje stopa je, shodno tome, povećalo troškove hipoteke, jer hipoteka na 30 godina sada iznosi nešto manje od 7%, što je više od oko 3% ranije u godini. Budući da mnogi kupci svoju kupovinu kuće finansiraju hipotekom, ovaj povećani trošak je smanjio pristupačnost stanovanja. Neobično je, istorijski gledano, da se troškovi hipoteke efektivno udvostruče za manje od godinu dana. Oštri skokovi hipotekarnih stopa često su loš znak za tržište nekretnina.

Za mnoge odlučujući faktor pri kupovini kuće nije njena apsolutna cijena, već veličina hipoteke kojom mogu udobno upravljati. Kako stope na hipoteke rastu, tako je prosječan kupac primoran da kupi jeftiniju kuću sa istim plaćanjem hipoteke u dolarima.

Regionalne razlike

Postoje jasne regionalne razlike u podacima. Jugoistok, uključujući Tampu, Charlotte, Atlantu i Miami, i dalje je relativno robustan s cijenama koje su porasle za oko 20% u odnosu na prethodnu godinu uprkos nedavnim padom.

Nasuprot tome, zapadna obala je sporija. San Francisco bi mogao biti prvo tržište na kojem je došlo do pada cijena u odnosu na prethodnu godinu, ako se trendovi nastave, s rastom od samo 2.3% na godišnjem nivou. Pored toga, Portland, Sijetl i San Dijego i Los Anđeles ne zaostaju mnogo sa godišnjom dobiti koja je konstantno ispod 10% na svakom od ovih zapadnih tržišta troškova.

Pristupačnost stanovanja

Jedan od pokretača ovih regionalnih razlika može biti pristupačnost stanovanja. Federalne rezerve Atlante prate dostupnost smještaja na nacionalnom i regionalnom nivou. San Francisco, koje je najbliže glavno tržište za apsolutni pad vrijednosti, također je jedno od najnepristupačnijih područja metroa prema analizi Atlanta Fed-a. To važi i za veći dio zapadne obale. Ovdje je pristupačnost veoma niska, kako u poređenju sa drugim regionima zemlje, tako i u poređenju sa istorijskim podacima.

Nasuprot tome, oni metroi koji još uvijek bilježe prilično snažan rast cijena iz godine u godinu također imaju više bodova na indeksima pristupačnosti Fed-a. Ovi metroi uključuju veći dio Floride i Charlottea.

Ovo su područja koja još uvijek bilježe relativno snažan rast cijena iz godine u godinu, čak i ako je nedavno tržište bilo mekano. Ova područja se još uvijek smatraju nešto skupim u analizi Atlanta Fed-a. Ipak, pristupačnost je ovdje bolja nego na većem dijelu zapadne obale.

Dakle, kako tržište nekretnina pokazuje znakove slabosti, možda će zapadna obala biti najviše pogođena. To počinjemo da uočavamo u podacima, a pristupačnost je posebno niska na zapadnoj obali. Nasuprot tome, druga područja zemlje, poput jugoistoka, iako nisu imuna na mekše stambeno tržište, mogu proći bolje ako je pristupačnost stambenog prostora bilo koji vodič.