Arlington, Virginia prošla važne stambene reforme, ali treba još posla

Prije nekoliko dana, odbor okruga Arlington, Virginia, jednoglasno je izglasao da se dopuštaju višeporodične stambene strukture – koje se često nazivaju “nedostajućim srednjim” stanovima – u naseljima koja su bila isključivo zonirana za jednoporodične kuće. Ovo je velika pobjeda za pristalice većeg broja stanova, ali ima još posla.

Arlington ima neke od najviših cijena stanova u Virginiji. Prema podacima iz Zillowa, tipična kuća u Arlingtonu procijenjena je na 747,335 dolara, što je 17.^th najviši u državi. I nije jedinstven među gradovima Sjeverne Virdžinije (NoVA): Područje metroa Washington DC, gdje se nalazi Arlington, ima 28 od 30 najskupljih stambenih tržišta u Virginiji.

Jedini način da se cijene stambenih objekata održe stabilnim je da se izgradi dovoljno stambenog prostora da se zadovolji potražnja, a jedini način da se cijene snize je povećanje ponude brže od potražnje. Propisi o korištenju zemljišta kao što su minimalne veličine parcela, zahtjevi za visinu i ograničenja gustine koja ograničavaju broj jedinica na parcelama – poput one koju je Arlington upravo reformirao – ograničavaju količinu novih stambenih objekata koji se mogu izgraditi. Veliki broj istraživanja pokazuje da ograničavanje novih stanova putem propisa o korištenju zemljišta povećava cijene stanova.

Nova stambena politika Arlingtona dozvoljava vlasnicima zemljišta da grade duplekse do šest-pleksa po pravu, što znači da im nije potrebna nikakva posebna dozvola grada. Ranije su ove zone dozvoljavale samo samostojeće porodične kuće. Nove promjene politike neće učiniti Arlington pristupačnijim preko noći, ali će vremenom, kako se trenutni stambeni fond istroši, dovesti do više stambenih opcija, posebno za porodice sa srednjim i nižim prihodima.

Iako su promjene pravila odličan prvi korak, postoji prostor za poboljšanje. Postoji ograničenje od 58 novih objekata godišnje u prvih pet godina, a dozvoljene strukture su raspoređene po različitim gradskim četvrtima. Ovo nije idealno jer potražnja za stanovanjem može biti veća u nekim okruzima nego u drugim. Strukture treba graditi tamo gdje postoji potražnja, a ne tamo gdje ih vlada želi.

Pravila također sadrže minimalne zahtjeve za parkiranje. Istraživanja pokazuju da takvi zahtjevi povećavaju troškove stanovanja i često su nepotrebni. Programeri imaju poticaj da grade parking ono što kupci i iznajmljivači žele. Vladina pravila koja zahtijevaju više parkinga nego što je potrebno troše vrijedno zemljište. Ako je Arlington zabrinut zbog nedostatka parkinga na ulici, može promijeniti iznos koji trenutno naplaćuje za takav parking kako bi uskladio potražnju sa ponudom.

Ostale nesretne odredbe uključuju mandat za obezbjeđivanje određenog broja stabala hladovine za svaku strukturu, ograničenja za pomoćne stambene jedinice (ADU) i ograničenja maksimalne površine i visine koja mogu ograničiti finansijsku izvodljivost određenih projekata.

Ubuduće, građani Arlingtona i kreatori politike trebali bi razmotriti eliminaciju svih minimuma za parkiranje (kao što je učinio Buffalo, NY), olakšavajući izgradnju ADU-a i smanjenje minimalnih veličina parcela (kao što je to učinio Houston).

Ipak, Arlingtonove reforme mogle bi biti primjer za promjene u cijeloj državi. Prošle godine, guverner Virdžinije Glenn Jangkin ukazao je na svoju podršku stambenim reformama. Iako malo detalja, Youngkin je spomenuo postavljanje zaštitnih ograda kako bi lokalne vlasti mogle koristiti zoniranje. Arlingtonovo novo ograničenje u korištenju zoniranja jedne porodice moglo bi biti nacrt za širu državnu politiku koja olakšava izgradnju stanova u gradovima širom Virdžinije. Već sada, reformatori koji se zalažu za stambeno zbrinjavanje kao što su YIMBYs of Northern Virginia i YIMBY Action, generiraju podršku za stambenu reformu u Hampton Roads, Richmond i Charlottesville.

Podrška stambenoj reformi je teška. Ljudi su prirodno zabrinuti kako će promjene uticati na njih. Čak i među mojim prijateljima i kolegama koji instinktivno podržavaju slobodna tržišta i svetost vlasničkih prava, postoji zabrinutost da će dopuštanje šest-pleksa u njihovim kvartovima izložiti većoj buci, gužvi i mnogim neugodnostima nove gradnje.

Iako takvi strahovi nisu iznenađujući, oni nisu razlozi za ograničavanje novih stanova. Ugodna naselja puna pogodnosti treba da budu otvorena za ljude svih nivoa prihoda. Jedini način da se poveća pristup najboljim gradovima i četvrtima Virdžinije je izgradnja više stanova. Nedavne reforme Arlingtona pokazuju da želi poželjeti dobrodošlicu novim susjedima, a ne da ih odbacuje. Ostatak Virdžinije bi trebao slijediti njegov primjer.