Da li nas čeka još jedan krah stambenog tržišta?

Key Takeaways

• Mnogi lideri u industriji, uključujući Goldman Sachs, promijenili su svoja predviđanja za tržište nekretnina od rane jeseni 2022.
• Iako su stope na hipoteke pale u proteklih nekoliko sedmica, one vjerovatno nisu dovoljno niske da utiču na potražnju na stambenom tržištu.
• Nedostatak pristupačnog stambenog prostora u SAD-u vjerovatno neće olakšati jer graditelji usporavaju novu izgradnju zbog niske potražnje.

Otkako je pandemija počela, cijene stanova su porasle, nestašice stanova su porasle, a kamatne stope su porasle. Neke promjene su bile svrsishodne, poput podizanja stopa Fed-a u borbi protiv inflatornih cijena. Drugi su bili izvan područja predvidljivosti.

Čak su i stručnjaci u ovoj oblasti promijenili svoja predviđanja tržišta nekretnina u posljednjih nekoliko mjeseci. To nije iznenađujuće, jer brojke pred nama djeluju kontradiktorno. Hipotekarne kamatne stope su niže čak i dok Fed povećava stope, a graditelji nekretnina usporavaju svoj tempo uprkos nedostatku stanova.

Iako je sve pomalo haotično, postoje neka temeljna objašnjenja. Neposredna budućnost možda neće biti tako ružičasta.

Kamatne stope na hipoteke padaju

Od početka mjeseca vidjeli smo jednu čudnu pojavu. Dok Federalne rezerve nastavljaju podizati stope, kamate stope na hipoteke su pale.

Ovo bi moglo biti dijelom zbog potražnje. Cijene stanova ostaju tvrdoglavo visoke, a kamatne stope su skočile sa prosjeka od oko 3% na početku godine do preko 7% u oktobru.

Ove okolnosti su dovele do manjeg broja kupaca na tržištu jer je pronalaženje pristupačne kuće postalo sve izazovnije.

Osim potražnje, hipotekarni kreditori također moraju brinuti o tržištu obveznica. Hipoteke se često prepakuju u hipotekarne hartije od vrednosti na tržištu obveznica. Investitori obično traže ove hartije od vrijednosti kako bi nadmašili i prinos na 10-godišnje trezorske obveznice i inflaciju.

Hipotekarne stope su generalno za oko 1.8 procentnih poena više od prinosa na 10-godišnje trezorske obveznice. U 2022. su se popeli do tri procentna poena više zbog faktora poput inflacije i odluke Fed-a da više ne kupuje ove hartije od vrijednosti.

Ono što vidimo je vjerovatno korekcija industrije kako bi se objasnio ovaj jaz.

Iako su stope pale, nisu se dovoljno ohladile da navedu kupce da se vrate na tržište. Početkom godine mogli ste pronaći hipoteku koja nudi kamatu od 3% na 30-godišnju fiksnu hipoteku. Čak i današnja 'niža' stopa i dalje iznosi nevjerojatnih 6.87% od 23. novembra 2022.

TryqO Q.ai-jevom kompletu za inflaciju | Q.ai – Forbesova kompanija

Cijene će vjerovatno pasti prije nego što se izjednače

U oktobru 2022. Goldman Sachs je predvidio 5% do 10% pad vrijednosti doma između sada i marta 2024. Predviđa se ovo smanjenje jer nema dovoljno pristupačnih domova. To znači da ih ne može kupiti toliko mnogo ljudi, pogotovo uz tako visoke kamate.

Međutim, ovo je bilo naglo odstupanje od njegovih predviđanja iz septembra 2022 cijene stanova bi ostale stabilne u narednih 12 mjeseci, možda uz neke regionalne padove koji bi se izjednačili.

Važno je zapamtiti da bilo kakva predviđanja, čak i predviđanja lidera u industriji, nisu uvijek tačni prikazi budućnosti. Toliko se toga može dogoditi da promijeni ishod, ponekad u toku jednog mjeseca.

Čak i ako dođe do pada cijena od 5% do 10%, vrijednosti kuća bi ostale iznad vrijednosti prije pandemije na većini tržišta, prema Goldman Sachsu. Iako bi neki mogli požaliti zbog vremena kupovine, ove projekcije ne bi nužno ukazivale na deložacije kao što smo vidjeli tokom 2008 recesija.

Nakon marta 2024. godine, model Goldman Sachsa ponovo će rasti odmjerenijim tempom do januara 2026. godine. Postoji nekoliko faktora na američkom tržištu nekretnina koji zadržavaju mračnije izglede.

Nedostatak stanova će vjerovatno igrati veliku ulogu u cijenama kuća

Amerika je imala i ima problem nedostatka stanova. Čak iu 2019. nedostajalo je 3.8 miliona stanova dostupnih za prodaju ili iznajmljivanje. Pandemija je pogoršala ove probleme.

Prvo, zbog nedostatka prihoda na početku pandemije, mnogi ljudi su izgubili svoje domove. Iako je postojao moratorijum na deložaciju, nisu sva imovina kvalifikovana.

Osim toga, budući da je moratorijum trajao tako dugo, mnogi stanodavci mame i tate više nisu mogli priuštiti svoje hipoteke. Ovi stanodavci takođe nisu mogli da deložiraju, pa su mnogi odlučili da prodaju svoju imovinu bolje finansiranim korporativnim stanodavcima. Jednom prodat, zakupac bi mogao biti protjeran.

Uprkos tome što imaju bolje resurse, manje je vjerovatno da će korporativni stanodavci opraštati kada su u pitanju deložacije ili zakašnjele rente. Takođe je veća vjerovatnoća da će povećati najamnine kako bi maksimizirali profit u svim tržišnim uvjetima, čineći stanovanje još manje pristupačnim.

Nažalost, to znači da mnogi ljudi koji su izgubili svoje domove tokom pandemije još uvijek ne mogu pronaći pristupačno mjesto za život.

Kako su cijene kuća rasle tokom pandemije, sve više potencijalnih vlasnika kuća koji su bili u boljem finansijskom položaju dobilo je cijenu s tržišta i odlučilo da nastavi s iznajmljivanjem. Ovo dodatno otežava problem nedostatka stambenog prostora jer sve manje ljudi napušta tržište iznajmljivanja.

Pored ovih problema, problemi u lancu snabdevanja izazvali su veliko usporavanje novih verzija tokom pandemije. Nedostatak radne snage dodatno je pogoršao problem. Osim toga, nismo krenuli sa dobrog mjesta u 2019.

Rješenja problema nestašice stanova su raznolika i regionalno specifična. Ne postoji rješenje za sve. Budući da će vjerovatno i dalje biti problem, vjerovatno će i dalje biti veća potražnja nego ponuda. Ovo bi moglo pomoći u ublažavanju bilo kakvog potencijalnog slobodnog pada vrijednosti kuće.

Novogradnja usporava, što utiče na buduću ponudu

U oktobru 2022. godine nove građevinske dozvole smanjene su za 2.4% u odnosu na septembar i 10.1% u odnosu na prethodnu godinu. Ostala usporavanja u industriji izgradnje kuća su:

• Početak novih stambenih jedinica bio je manji za 4.2% u odnosu na prethodni mjesec.
• Početak novih stambenih jedinica pao je za 8.8% u odnosu na prethodnu godinu.
• Završetak kuća smanjen je za 6.4% u odnosu na prethodni mjesec.

Završeni radovi na novim kućama porasli su za 6.6% u odnosu na prethodnu godinu, možda dijelom zato što je poplava građevinskog materijala na koju su majstori čekali konačno uspjela izaći iz podržanog lanca snabdijevanja krajem ljeta.

Budući da je prodaja kuća u padu od proljeća, mnogi graditelji kuća ne planiraju zadržati njihov tempo. To znači da bismo razumno mogli očekivati ​​da će se nedostatak stambenog prostora dodatno pogoršati u budućnosti.

Bottom Line

Ono što vidimo na tržištu nekretnina nije normalno. Ne možemo sa sigurnošću predvidjeti budućnost, ali možemo pratiti trendove i sve dostupne podatke. Ono što će doći mogla bi biti još jedna recesija, a tekući geopolitički sukobi doprinose problemima u lancu snabdijevanja. Ili bi to mogao biti bezbolan oporavak od ovog perioda inflacije. Bilo koji ishod će uticati na stambeno tržište i vaš portfolio.

Kako biste zaštitili svoje opklade u ovim neizvjesnim vremenima, posebno za sve potencijalne kupce nekretnina koji čekaju na tržištu, a koji moraju ostati likvidni, Q.ai ima Inflation Kit koji štiti vaš portfolio strateškim finansijskim hedžingom. Možete dodatno zaštititi svoja ulaganja koristeći našu Zaštita portfelja funkcija.