Da li sanjam? Model povjerenja za zemljište u zajednici mogao bi biti dio stambenog rješenja

Uopšteno govoreći, stambene politike moraju se koncentrirati na omogućavanje proizvodnje stambenog prostora za profit kako bi se zadovoljila što je moguće veća potražnja. Zatim, za one nivoe prihoda koji i dalje smatraju da ne mogu da upravljaju troškovima stanovanja zajedno sa ostalim troškovima života, najbolje rešenje su direktne novčane subvencije za razliku između normativnog standarda za stanarinu, 30% bruto mesečnog prihoda i stvarnih troškova . Šta je sa vlasništvom nad kućom? Postoji li model koji može riješiti problem ljudi koji rade, ali i dalje ne mogu upravljati kaparom ili mjesečnom otplatom hipoteke? Oprezno sam optimista da bi sveobuhvatna i tržišno vođena stambena politika mogla uključiti model povjereništva u zajednici (CLT), mehanizam osiguranja zemljišta u povjerenju, a zatim subvencioniranje vlasništva nad kućom na zemljištu povjerenja.

Model Community Land Trust (CLT). je inovativna strategija za prikupljanje vrijednosti zemljišta i stambenog prostora i stavljanje na raspolaganje radničkim porodicama sa niskim i umjerenim prihodima. Kupovinom zemljišta, CLT-ovi mogu pružiti priliku za kupovinu stanova ispod tržišne cijene u zamjenu za ostvarivanje manjeg povrata od cijene kuće. Vlasnik kuće potpisuje dugoročni zakup sa CLT-om koji nastavlja posjedovati zemljište uz poboljšanje kuće u vlasništvu porodice. CLT model ima efekat uklanjanja vrijednosti kuće sa tržišta, omogućavajući da cijene za kupovinu odrede porodice sa prihodima domaćinstva od 50 do 80 posto srednjeg prihoda područja (AMI). Kada se kuća proda, zakup ograničava hvatanje vrijednosti prodaje, prenoseći ušteđevinu na sljedeću porodicu.

Višestruke su prednosti CLT stanovanja za porodice i širu stambenu ekonomiju.

• Mogućnost vlasništva za ljude koji rade, ali zarađuju manje – Ljudi mogu godinama raditi kako bi izgradili finansijski zamah za kupovinu kuće, a i dalje im nedostaje; CLT-ovi pomažu da se dodatno podstakne vlasništvo.
• Građevinski kredit – Kredit je i dalje važna mjera finansijske oštrine; CLT-ovi mogu pomoći domaćinstvu da izgradi i proširi mogućnost mudrog zaduživanja.
• stabilnost – Posjedovanje kuće može omogućiti djeci da pohađaju iste škole kroz diplomiranje i podstakne angažman i uključivanje u zajednicu.
• Prednost povećanja kapitala – Kako se njihova kućna imovina vremenom povećava, porodice mogu uhvatiti tu vrijednost za budućnost.
• Sprečava špekulativne pritiske na vlasnike – Kada CLT kuća nije na tržištu, nema pritiska da se proda kada se vrijednost imovine poveća.
• Iako je povrat ulaganja ograničen, oni stvaraju generacijsko bogatstvo – Iako su koristi od prodaje ograničene, postoji podsticaj za porodicu da dobro upravlja svojom investicijom do kraja kredita ili prodaje.
• Omogućava porodicama sa ograničenim prihodima mogućnost štednje – Kada su troškovi stanovanja manji, porodica može prikupiti uštede za druge svrhe, uključujući brigu o djeci, obrazovanje i izgradnju novčanih rezervi.

Korist za šire za ekonomiju je da porodice koje bi inače ostale u jeftinijim višeporodičnim jedinicama mogu preći u vlasništvo, oslobađajući te jedinice za druge porodice. Postoji potencijal da CLT-ovi pomognu u izgradnji stambenih ljestvica, možda počevši od vaučera i direktne pomoći, do jedinice za iznajmljivanje i na kraju vlasništva. Vlasništvo kroz CLT omogućava porodicama da više ulažu u svoje lokalno susjedstvo i zajednice, te da te zajednice i susjedstva ulažu u njih. Mogućnost posjedovanja kuće stvorena CLT modelom može omogućiti porodicama da puste korijene i postanu utjecajni ekonomski i politički.

A ovaj model može olakšati i višeporodično stanovanje. u Sijetlu, Homestead Community Land Trust se gradi 38 etažnih jedinica na dvije različite lokacije, jedna donirana, a druga na višku gradskog zemljišta. Model vlasništva je isti kao i kod obiteljskih kuća. Na neki način, etažni posjedi su najlogičnija upotreba modela jer su stanovi sa tržišnom stopom ugrađeni u imovinu koja se uobičajeno drži. Donacija viška gradskog zemljišta je posebno važna jer je to uobičajeno u cijeloj zemlji; gradovi i druge lokalne samouprave često imaju komade zemljišta koji se ne mogu koristiti za prvobitnu namjenu, ali se mogu aktivirati kao stambeni objekti.

Postoje i druge mogućnosti za primjenu CLT modela. Mnoge zajednice dopuštaju vikendice u dvorištu, podjele i stambene objekte koji „nedostaju u sredini“ i mogućnosti za proširenje ponude stanova za iznajmljivanje uz dodatnu gustinu. Problem sa ovom liberalizacijom zoniranja je nedostatak finansiranja za većinu porodica da iskoriste prednosti povećane gustine u jednoporodičnim naseljima. CLT bi mogao kupiti podijeljenu parcelu, sagraditi dvije kuće na njoj i prodati kuće po nižoj cijeni. Ovo bi koristilo prvobitnom vlasniku kuće i stvorilo dva nova vlasnika kuće na nekadašnjoj jednoj parceli. Kalifornija je nedavno usvojila zakon to neće rezultirati velikom gustoćom u zonama za jednu porodicu, ali CLT model bi mogao pomoći u postizanju tog cilja.

Većina porodica, posebno porodica koje možda posjeduju kuću, ali još uvijek plaćaju hipoteku, jednostavno nemaju novca za ovakvu vrstu građevinskog projekta. Banke su bile krhke kada su u pitanju finansiranje ovih projekata samo nudeći kreditne linije Home Equity (HELOC), instrument koji je zastrašujući i često neizvodljiv za porodice. Zajednica zemljišnih fondova mogla bi prekinuti ovaj ćorsokak sa testiranim modelom finansiranja.

Neki zastupnici su pozvali politike na podršku sticanje imovine pod zakup zakupcem. Opet, ovdje je problem finansiranje. Na primjer, gdje stanari u maloprodajnoj imovini kojoj je potrebno održavanje i koja je suočena sa prodajom mogu dobiti novac za kupovinu svoje zgrade ili kuće za iznajmljivanje? Većina kreatora politike pozitivno gleda na CLT model, a korištenje prednosti ovog modela za rješavanje nekih od ovih izazova je zanimljiva prilika.

Jedna ideja bi mogla biti kupovina male nekretnine na nižim tržištima, a zatim korištenje CLT modela za stvaranje stanova po sniženoj cijeni koje bi postojeći zakupci mogli kupiti uz povoljno financiranje dok CLT posjeduje zemljište i daje u zakup Udruženju vlasnika kuća . Ovo bi omogućilo zakupcima da ostanu na mjestu, a da im omogući put do vlasništva.

U čemu je kvaka sa CLT-ovima? Još uvijek razmišljam o tome. Ali zemlji bi bilo daleko bolje kada bi dolari subvencija išli na kupovinu zemljišta za CLT-e nego skupi projekti kredita za porez na stambene objekte (LIHTC) koji sada rastu u cijenu 1 milion dolara po jedinici za iznajmljivanje. Zamislite da sav taj novac dovodi ljude na održivi put ka vlasništvu. Ima li problema sa vlasništvom? Da, i Raspravljao sam o tome.

Ali CLT je drugačiji. Model omogućava ljudima koji rade i koji se bore priliku da kupe postojeće stambeno tržište na finansijski održiv način. Možda bi se ideja mogla iskoristiti za tranziciju iznajmljivača u neprofitnim LIHTC jedinicama za iznajmljivanje u vlasništvo. Vidit ćemo. Ono što mi se sviđa je ideja da CLT trči prema stvarnosti ponude i potražnje, a ne prema njoj; model priznaje spekulacije sa zemljištem i ne žali se na njih, već umjesto toga stvara sigurnu luku od toga i stvara put za ljude s manje novca. Siguran sam da ću pronaći fatalnu manu, ali dok to ne učinim, slaviću model kao još jedan pozitivan korak za stanovanje.