REIT sa velikim ukupnim potencijalom povrata i izdašnim trenutnim prinosom

Macerich (MAC) posjeduje i upravlja tržnim centrima klase A (high-end) širom Sjedinjenih Država. Kao i svi vlasnici tržnih centara, njegovo poslovanje je bilo opustošeno tokom zatvaranja vezanog za Covid, koje je nametnula vlada 2020.

Sredstva iz operacija (FFO), preferirani metod za vrednovanje fondova za ulaganja u nekretnine, ili REIT-a, značajno su opala. Dividende su smanjene. Dionice su pale sa oko 27 dolara početkom 2020. na trenutni najniži nivo južno od 5 dolara.

Hrabre duše koje su kupovale blizu te niske cijene dobile su kratak rok za isplatu blizu 26 dolara početkom 2021. godine kada je gomila koja trguje memima to pokupila u sobama za ćaskanje.

Nakon toga brzo je pao na $10.30 prije nego što je ponovo porastao. Kada je šire tržište doseglo vrhunac u novembru prošle godine, Macerich se vratio na sjever od 22 dolara.

Kakva je razlika u proteklih sedam mjeseci. Macerich se stalno povlačio na novi najniži nivo za 2021-2022 od 8.42 dolara, unutar dana 30. juna.

Šta je tako nevjerovatno u ekstremnoj volatilnosti dionica? Knjigovodstvena vrijednost i FFO su na poboljšanju u odnosu na 2021. Daljnji dobici u obje kategorije očekuju se u 2023. i kasnije.

Uprava je bila razborita u smanjenju stope dividende zbog Covid perioda. Omjer isplate se kretao od 67% do 84.7% tokom devet godina prije Covida. Tokom posljednje dvije godine, dividende su predstavljale manje od 30% FFO-a, što je pomoglo da se učvrsti Macerich-ov bilans stanja.

Aplaudiram im na tome. Value Line smatra da će Macerich ponovo povećati tromjesečna plaćanja tokom 2023.

Šta Macerich zaista vrijedi?

U cijeloj deceniji od 2012. do 2021. Macerich-ov prosječni P/FFO je išao oko 14.9 puta. Tipičan prinos je bio oko 5.45%.

Od 1. jula ove metrike su bile 4.3 puta veće od FFO uz 6.72% prinosa. Projektujte povratak na samo 10 puta FFO tokom naredne godine i 21 dolar postaje realan, ako ne i konzervativan cilj.

Ta skromna pretpostavka sugerira potencijalni ukupan prinos od skoro 142%. Napominjemo i da je Macerich prije samo osam mjeseci daleko premašio ciljnu cijenu.

Obrnuti inženjering trenutnu stopu dividende na tipičnijih 5.45% i dobićete 11 USD. To je mnogo manje nego što mislim da Macerich vredi, ali čak i povratak tamo u narednih 12 meseci doneo bi veoma prihvatljivih 29.9% ukupnog povrata.

Pogled Yahoo Finance-a na Macericha se nalazi između moja dva izračunata cilja. Oni ga vide na 14.39 dolara u ovo vrijeme sljedećeg ljeta, predviđajući 67.8% ukupnog povrata. Međutim, čini se da je cilj Yahoo Finance nizak, jer pretpostavlja da je konačni P/FFO manji od 7 puta od vlastite procjene za 2022.

Nezavisna istraživačka kuća Morningstar prilično je raspoložena prema Macerichu. Sada nosi njihovu najvišu ocjenu za kupovinu sa 5 zvjezdica.

Još bolje, Morningstar vidi današnju fer vrijednost za Macerich kao 28.50 dolara.

Duži vremenski okviri sugeriraju sve veće osnove kako Covid kriza nestaje u normalnija vremena.

Value Line zahtijeva da Macerich dostigne između 20 i 35 dolara po dionici najkasnije do 2027. Velike projekcije ukupnog prinosa prikazane u nastavku izračunate su kada je Macerich iznosio 9.04 dolara, umjesto 8.93 dolara.

Rijetko uopće razmišljam o kupovini call opcija. U ovom slučaju, međutim, s obzirom da je cijena Macerich-a veoma depresivna i da se njegove opcije s datumom isteka 19. januara 2024. prodaju relativno jeftino, možda bi vrijedilo igrati.

Stvarne cijene za te LEAP opcije pri štrajkovima od 5 do 15 dolara, prikazane su ispod, sa Macerichom na 8.93 dolara.

Tačke rentabilnosti su se kretale od 9.30 do 15.85 dolara na relativno niskim cijenama premija od 85 centi do 4.30 dolara na osnovu raspona ponude-ask, a ne pomalo ustajale cijene posljednje trgovine za 5 i 10 dolara.

Sa 19 mjeseci do isteka roka, Macerich bi do tada mogao lako dostići 25 dolara.

Gornja grafika prikazuje minimalnu vrijednost po intrinzičnoj vrijednosti ako se drži do isteka. Potencijalni dobici mogli bi biti prilično veliki ako Macerich uradi ono što očekujem.

Kupovina poziva je opasna igra. Unaprijed postavljeni vremenski horizonti mogu vam ostaviti do 100% gubitaka na sve plaćene premije poziva ako osnovne dionice ne rade dobro. Tehnika je samo za trgovce koji su spremni da preuzmu velike rizike za potencijalno velike dobitke.

Sigurniji put je jednostavno kupiti dionice Macericha, prikupiti izdašne dividende i požnjeti nagrade kada se vrijednosti vrate u normalu.