Stambeni 'pad?' Šta niže cijene znače za vlasnike kuća i pune nade.

Bez obzira da li se to sviđa budućim kupcima ili ne, malo je vjerovatno da ćemo ponoviti krah kakav je zemlja doživjela od 2008. do 2014. godine, kada su cijene kuća pale za dvocifreni postotak u odnosu na vrhunac iz 2007. godine.

“Cijene bi mogle malo pasti, ali krah smatram pad vrijednosti kuća za više od 10%, a to se trenutno čini nategnutim”, kaže Daryl Fairweather, glavni ekonomista posredničke agencije za nekretnine Redfin
RDFN,
+ 0.17%.

Neki prognostičari očekuju da će cijene kuća pasti na nacionalnom nivou za nekoliko postotnih poena u narednih godinu ili dvije i da će značajno pasti u nekoliko područja metroa. Ali malo je konsenzusa o tome koji će gradovi imati najveći pad.

Bilo da čeznete za kupovinom svog prvog doma ili ga posjedujete i razmišljate o prodaji, evo šta bi pad cijena mogao značiti za vas.

Ako cijene padnu, kupci mogu odustati

Recimo da želite kupiti kuću, a cijene u vašem gradu padaju. Bićete u iskušenju da sačekate. Uostalom, zašto kupiti kuću danas ako vjerujete da ćete za nekoliko mjeseci moći platiti manje za sličnu kuću?

Problem sa ovom gvozdenom logikom je u tome što ne možete predvideti kada će cene dostići dno. Čekajte predugo, i na kraju ćete pokušavati da kupujete kada cijene rastu i konkurencija raste. Ova strategija, koja se zove tržišni tajming, nije preporučljiva, kaže Odeta Kushi, zamjenica glavnog ekonomiste za First American Financial Corp.

“Ako možete pronaći kuću koja ispunjava vaša finansijska očekivanja uz mjesečnu uplatu i pravo je vrijeme za kupovinu, onda to i učinite”, kaže ona.

A ako čekate da cijene padnu, ali nikada ne padnu, možda ćete na teži način otkriti da je „kuća koju ste pronašli prije godinu dana i koju ste zaista voljeli, koju ste mogli priuštiti, ali ste odustali, sljedeće godine skuplja, “, kaže Kushi.

Budući da ljudska priroda jeste, verovatno ćete pokušati da odredite vreme tržišta. Ali, hej, upozoreni ste.

Nauči više: Zašto stanovanje ima 'mnogo prostora za pomicanje' u recesiji, čak i ako cijene padnu 15%

Nevolje prodavaca postavljaju donji prag ispod cena

Čekanje na pad cijena kuća moglo bi biti osujećeno nespremnošću vlasnika kuća da se odreknu onoga što su stekli — a tokom stambenog buma u eri pandemije, vlasnici kuća su dobili nekoliko stvari koje će željeti zadržati.

Prvi su naduvane kućne vrijednosti. Kushi naziva cijene kuća "naniže ljepljivim", što znači da prodavci nerado prihvate sniženja osim ako očajnički žele prodati. “Ako ne morate da prodajete, samo sjedite mirno, zar ne?” ona kaze.

Druga stvar za koju se vlasnici kuća drže: niske stope na hipoteke. Kroz refinansiranje ili blagovremenu kupovinu, 92% vlasnika kuća sa hipotekama ima stope ispod 5%, a polovina ima stope ispod 3.5%, rekla je stambena analitičarka Ivy Zelman u intervjuu za Macro Hive podcast u julu.

Mnogi od tih vlasnika kuća će se prigušiti stope hipoteke i zakleti se da nikada neće otići.

“Ako ste danas vlasnik kuće koji ima hipoteku od 2.6% ili 2.7%, koji je vaš poticaj da prodate svoj dom i kupiti kuću po višoj stopi hipoteke danas?” rekao je prvi američki glavni ekonomista, Mark Fleming, u podcastu REconomy. "Ne mnogo. Ti si stopa zaključana. "

Već postoje znaci „štrajka prodavaca“, kako ekonomski bloger Bill McBride naziva ovaj fenomen u svom biltenu Izračunati rizik. U istraživanju na 25 stambenih tržišta, McBride je zabilježio pad broja novih oglasa od 10.6% u avgustu u odnosu na godinu ranije.

Tvrdoglavost vlasnika kuća utiče na potencijalne kupce kuće na fundamentalan način: kada vlasnici drže svoje domove van tržišta, oni smanjuju broj dostupnih za kupovinu. Ograničena ponuda mogla bi obuzdati pad cijena jer se kupci nadmeću za oskudnu ponudu.

Pročitajte: Većina ekonomista vidi da će se SAD 2023. pretvoriti u tržište nekretnina za kupce. Evo gdje ćete vidjeti najveći pad vrijednosti.

Kada dugujete više nego što kuća vrijedi

Gotovo 10 miliona postojećih domova prodato je od početka 2021. godine u eri brzog rasta cijena. Pad vrijednosti kuća bi značio da bi nedavni kupci - oni koji su uplaćivali male avanse i započeli bez mnogo kapitala - mogli na kraju da duguju više nego što njihove kuće vrijede. Poznato je kao naopako. Ako se nađete u ovoj situaciji, imate nekoliko opcija.

• Čuvajte kuću, plaćajte sve hipoteke i čekajte da se cijene kuće oporave. Ovo će biti najpopularnija opcija, čak i za porodice koje prerastu svoje domove.

• Ako prodate kuću naopako, morat ćete iskoristiti ušteđevinu da biste otplatili puni iznos kredita, kao i provizije za nekretnine i druge troškove.

• Šta ako nemate dovoljno gotovine da otplatite hipoteku? Možete tražiti dozvolu zajmodavca za prodaju kuće u kratkoj prodaji. Međutim, zajmodavac bi mogao odbiti dozvolu ako si možete priuštiti mjesečne uplate za kuću. To bi vas zaključalo u opciju 1, da zadržite kuću i čekate dok ne vrijedi više nego što joj dugujete.

Pogledajte i: Kupci kuća odustaju od ugovora u Sun Beltu, posebno u Las Vegasu, Phoenixu, Tampi i Teksasu

Manje kapitala za pozajmljivanje

Konačno, tu je pitanje zajmova za vlasnički kapital i kreditnih linija za vlasnički kapital, ili HELOCs. Ovo su druge hipoteke koje vam omogućavaju da se zadužujete protiv kapitala vašeg doma. Da biste se kvalifikovali za bilo koje drugo, moraćete da imate dovoljno kapitala: najmanje 20%, ili u nekim slučajevima, 15%.

Moguće je da pad vrijednosti kuće može izbrisati dovoljno kapitala da vas spusti ispod praga od 15% ili 20%, što vas čini nepodobnim za zajam stambenog kapitala ili HELOC. Čak i ako dobijete HELOC prije nego što se to dogodi, zajmodavac bi kasnije mogao smanjiti vaš kreditni limit kako bi ga vratio u skladu s vrijednošću vašeg doma.

Tokom najtoplijeg perioda stambenog buma iz ere pandemije, kada su cijene rasle više od 15% godišnje, malo kupaca je bilo zabrinuto da će vrijednost kuća na kraju pasti. Tu bujnu, konkurentsku nepažnju sada zamjenjuje oprez - ono što ekonomista za stanovanje Ali Wolf naziva FOBATT, ili strah od kupovine na vrhu.

Više od NerdWallet-a

Holden Lewis piše za NerdWallet. Email: [email zaštićen]. Twitter: @HoldenL.