“Gledajući unatrag u prošloj deceniji, prilike za kupovinu dionica dionica REIT-a s plavim čipovima bile su rijetke i daleko između”, kaže Brad Thomas, izvršni direktor i viši analitičar Wide Moat Researcha i autor knjige Inteligentni REIT investitor. “Trenutno je u toku rijetka rasprodaja.”
Stanovi REIT-i trenutno trguju uz popust od 21% na vrijednost svoje osnovne imovine, izračunava Green Street, analitička firma za komercijalne nekretnine. Još prije godinu dana trgovali su sa popustom od 3%.
Nije iznenađujuće da su REIT-ovi stanova pali zajedno sa dionicama i obveznicama ove godine u velikoj rasprodaji tržišta. Investicije u nekretnine su osjetljive na kamatne stope, koje povećavaju troškove zaduživanja.
To je u srijedu izvijestilo Ministarstvo rada potrošačke cijene porasle za 9.1% godišnjim tempom u junu, otvarajući put za još jedno strmo povećanje kamatnih stopa od strane Federalnih rezervi kasnije ovog mjeseca.
Ali visoke stope su zapravo dobra vijest za stanove REIT, jer otežavaju kupovinu kuće. Nakon perioda rekordno niskih hipotekarnih stopa, 30-godišnja fiksna stopa se skoro udvostručila na 5.51%. U maju je srednja prodajna cijena postojećeg doma prvi put premašila 400,000 dolara, što dodatno opterećuje dostupnost.
„Postoje neki potencijalni kupci koji su sada gurnuti u fond za iznajmljivanje“, kaže Haendel St. Juste, izvršni direktor i analitičar REIT-a u Mizuho Securities. “Dramatičan pomak u troškovima posedovanja kuće je neto korist za stranu iznajmljivanja.”
Newsletter Prijava
Barronov pregled
Dođite do kratkog pregleda glavnih priča iz magazina Barron's za vikend. Petkom navečer ET.
Analitičari kažu da je rasprodaja stanova REIT-a izgleda pretjerana, s obzirom na to da kompanije imaju zdrav bilans stanja i izgledi za potražnju za iznajmljivanjem izgledaju jaki. Najnoviji izvještaj o indeksu potrošačkih cijena pokazao je da su cijene zakupnine najviše porasle od 1986. godine—za 5.8% u odnosu na godinu ranije.
John Pawlowski, generalni direktor Green Streeta, slaže se da su cijene stanova REIT-a prenaglo pale. Postoje trenuci kada se stambeni prostori za iznajmljivanje „izbacuju sa vodom za kupanje negativnog makro stambenog narativa“, kaže on. Većina REIT-a koje pokriva ima samo 20 do 25 centi duga za svaki dolar vrijednosti imovine, i dosta gotovinskog toka za servisiranje duga.
Naravno, nekretnine su u velikoj mjeri povezane s ekonomijom. Treba se samo osvrnuti na 2020. godinu, kada su milioni Amerikanaca izgubili posao tokom krize Covida, i uticaj koji je to imao na stanarine i popunjenost.
Urbani priobalni gradovi, uključujući San Francisko, Njujork, centar Los Anđelesa i Sijetl, „doživjeli su najoštriji pad najamnine stanova i pad popunjenosti“, kaže Pawlowski. Ali u oblastima Sunbelta, uključujući Atlantu, Karolinu, Teksas, Feniks i Las Vegas, rente su blago pale, dok je popunjenost ostala dobra.
Različiti REIT-ovi stanova omogućavaju investitorima da se klade na različite dijelove zemlje, kaže St. Juste.
Camden Property Trust
(oznaka: CPT) i
Srednjeameričke stambene zajednice
(MAA) uglavnom imaju posjede Sunbelta.
Vlasnički kapital
(EQR) i
AvalonBay zajednice
(AVB) su izrazito dvoobalne.
Dohodak od stana REIT
(AIRC) i
UDR
(UDR) imaju izloženost i priobalnim i tržištima Sunbelta, dok
Essex Property Trust
(ESS) je predstava sa Zapadne obale.
Kompanija / Ticker | Najnovija cijena | Promjena cijene od god | Ukupan povrat 2021 | Tržišna vrijednost (bil) | Cijena / 2023E FFO* | Prinos dividende |
---|
BICOASTAL | | | | | | |
AvalonBay zajednice / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
Equity Residential / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
SUNBELT | | | | | | |
Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
Mid-America Apartmanske zajednice / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
Uravnotežena IZLOŽENOST NA OBA TRŽIŠTA | | | | | | |
Prihod od stana REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=procjena. FFO=sredstva iz poslovanja. *Cijena/sredstva iz poslovanja je standardna mjera vrijednosti za REIT-ove. Prosjek industrije je sada 19.2.
Izvor: Bloomberg
Pawlowski kaže da su se UDR i Equity Residential ove godine smanjili za sličan obim kao i njihovi kolege, ali da su imali teške 2020. i 2021. „Već su se namučili i tako nisu bili toliko skupi u ovoj godini , a sada su se procjene resetovale i osnove se poboljšavaju, tako da su UDR i Equity Residential dva posebno jeftina REIT-a upravo sada.” On je rekao da oni trguju sa većim prinosom na zaradu u 2022. u odnosu na stanove REIT sličnih kompanija, a njihova očekivana interna stopa prinosa je u gornjoj polovini svih sektora nekretnina.
Jedan od faktora koji dobro sluti za stanove REIT-a je da je stanovanje nediskreciona stavka, pa čak i ako ljudi izgube posao u recesiji ili dobiju smanjenje plaća, potražnja za stambenim prostorom za iznajmljivanje ne pada tako naglo kao potražnja za diskrecionim predmeti, kao što su putovanja ili luksuzna roba. „U recesiji bi rente i dalje mogle pasti“, kaže Pawlowski. „Ali budući da je potražnja manje diskreciona, potražnja će se zadržati bolje od drugih područja.”
Gina Szymanski, portfolio menadžer u grupi REIT vrijednosnih papira u AEW Capital Management, kaže da su stambeni REIT-ovi „jedna od naših omiljenih kategorija“, s obzirom na njihovu moć cijena i osnove. Ona napominje da "nisu imuni na povlačenje jer kamate utječu na sve kompanije".
Ali, dodaje ona, „bilansi stambenih imena su u najboljem stanju od svih kompanija u našem univerzumu. Zaista se dobro osjećamo što će se vratiti.”
Piši Lauren Foster at [email zaštićen]