3 najbolja REIT-a koja su trenutno izuzetno jeftina

REIT-ovi su posebno teško pogođeni na tekućem medvjeđem tržištu. Dok je S&P 500 pao za 18% ove godine, SPDR ETF za nekretnine Select Sector (XLRE) je pao za 26%.

Glavni razlog lošeg učinka REIT-a je uticaj visokih kamata na trošak kamata većine REIT-ova, koji nose značajne iznose duga.

Međutim, neki REIT-ovi su postali izuzetno jeftini sa dugoročne tačke gledišta. Čim neugodnost visokih kamatnih stopa počne da jenjava, oni REIT-ovi sa jakim osnovama vjerovatno će visoko nagraditi svoje vlasnike udjela.

Uz to, hajde da razgovaramo o izgledima za tri izuzetno atraktivna REIT-a.

A Pure-Play Hospital REIT

Osnovan 2003, Medical Properties Trust (MPW) je jedina bolnica REIT za čistu igru ​​u svom sektoru.

REIT posjeduje više od 400 nekretnina koje su iznajmljene više od 30 različitih operatera. Većina imovine su bolnice za opštu akutnu negu i dobro je diverzifikovana u različitim geografskim područjima, sa nekretninama u 29 država, kako bi se ublažio rizik od neravnoteže potražnje i ponude na pojedinačnim tržištima. Osim svog portfelja u SAD, Medical Properties održava stratešku izloženost ključnim međunarodnim tržištima, uključujući Njemačku, Veliku Britaniju, Italiju i Australiju.

Medical Properties uživa neke konkurentske prednosti. Kao jedina čista bolnica REIT, sa skoro 20 godina iskustva u svom poslovanju, ima veliku stručnost u svojoj niši. Takođe uživa u ekonomiji obima.

Kao bolnički REIT, Medical Properties je otporniji na recesiju od većine REIT-a, jer većina potrošača ne smanjuje svoje zdravstvene troškove čak ni pod najnepovoljnijim ekonomskim uslovima. REIT se pokazao otpornim tokom krize izazvane koronavirusom, s rekordnim sredstvima iz operacija [FFO] po jedinici u 2020. i 2021. S druge strane, u Velikoj recesiji, trust je doživio smanjenje FFO-a po jedinici za 31% i smanjio svoje dividenda za 26%.

Medical Properties je pokazao izuzetno dosljedan rekord rasta. Povećao je FFO po jedinici u devet od posljednjih 10 godina, po prosječnoj godišnjoj stopi od 9.3%. Dosljedan učinak je dokaz čvrstog poslovnog modela REIT-a i njegovog pažljivog izvođenja. Zahvaljujući vjetru starenja stanovništva na većini svojih tržišta i obećavajućem procesu akvizicija, Medical Properties će vjerovatno ostati na svojoj putanji rasta u narednim godinama.

S druge strane, baš kao i drugi REIT-ovi za zdravstvenu zaštitu, Medical Properties se trenutno suočava s određenim preprekama, odnosno utjecajem inflacije na troškove rada, sporim oporavkom broja pacijenata nakon pandemije i slabljenjem paketa fiskalnih stimulacija. Kao rezultat toga, pretpostavljamo samo 0.4% prosječnog godišnjeg rasta FFO po jedinici u narednih pet godina, kako bismo bili sigurni.

Medical Properties je podizao svoje dividende devet uzastopnih godina i trenutno nudi prinos od 9.3% dividende. REIT ima pristojan koeficijent isplate od 64% i solidan bilans stanja, sa koeficijentom pokrića kamata od 2.6. Imajući u vidu i odbrambeni poslovni model, dividendu bi trebalo smatrati sigurnom u doglednoj budućnosti.

Medical Properties trenutno trguje po skoro 10-godišnjem niskom omjeru cijene i FFO od 6.9, što je mnogo niže od istorijskog prosjeka od 12.5 dionica. Izuzetno jeftina procena je rezultat gore pomenutih prepreka i uticaja inflacije na sadašnju vrednost budućih novčanih tokova. Čim inflacija počne da jenjava, FFO multiple će vjerovatno početi da se vraća prema svom istorijskom prosjeku. Stoga očekujemo 12.6% godišnje procjene vrijednosti u leđa u narednih pet godina. S obzirom na dividendu od 9.3% i rast FFO-a od 0.4% po jedinici, vjerujemo da dionice mogu ponuditi ukupan godišnji prinos od 18.5% u narednih pet godina.

Ovaj REIT daje u kancelariji

Povjerenstvo za prihod od uredske imovine (OPI) je REIT koji trenutno posjeduje više od 160 zgrada, koje se nalaze u 31 državi i prvenstveno se iznajmljuju pojedinačnim stanarima sa visokim kreditnim kvalitetom. Portfolio REIT-a trenutno ima stopu popunjenosti od 90.7% i prosječnu starost zgrade od 17 godina.

Office Properties ostvaruje 64% prihoda od zakupa od zakupaca investicionog nivoa. Ovo je jedan od najvećih procenata zakupnine koju plaćaju zakupci investicionog ranga u sektoru REIT-a. Takođe je značajno da zakupci američke vlade ostvaruju približno 20% prihoda od zakupa, dok nijedan drugi zakupac ne čini više od 4% godišnjeg prihoda. Sve u svemu, Office Properties ima izuzetan kreditni profil zakupaca, što rezultira pouzdanim novčanim tokovima i stoga predstavlja značajnu konkurentsku prednost.

S druge strane, Office Properties ima veliki teret duga, pri čemu troškovi kamata trenutno troše u suštini sav njegov operativni prihod. Shodno tome, trust je u procesu prodaje imovine kako bi smanjio svoju polugu. Proces razduživanja je imao svoj danak na učinak REIT-a u posljednje dvije godine.

U trećem kvartalu, stopa popunjenosti kancelarijskih nekretnina pala je sa 94.3% na 90.7%, a normalizovani FFO po jedinici opao je za 10% u odnosu na kvartal prethodne godine. Zbog prodaje imovine i isteka nekih zakupa, FFO po jedinici su ukupno smanjeni za 19% u posljednje dvije godine i spremni su da se smanje za još 3%-4% ove godine.

Štaviše, koronavirusna kriza može navesti mnoge kompanije da usvoje stalni model „rad od kuće“ kako bi smanjile svoje operativne troškove. Takav pomak bi dugoročno naštetio uredskim nekretninama, iako je prerano procijeniti učinak pandemije na ovaj trend. Zbog opterećenja visokog zaduženja na performanse kancelarijskih nekretnina i prepreka trendu „rad od kuće“, očekujemo samo 2% prosječnog godišnjeg rasta FFO-a po jedinici u narednih pet godina.

Office Properties je zamrznuo svoju dividendu četiri uzastopne godine, ali nudi izuzetno visok prinos od dividende od 15.7%. REIT ima zdrav koeficijent isplate od 47%, ali ima preveliko opterećenje duga. Kao rezultat toga, njegova dividenda može biti smanjena u slučaju recesije.

S druge strane, dionice se trenutno trguju po skoro 10-godišnjem niskom omjeru cijene i FFO od 3.0, što je daleko niže od desetogodišnjeg prosjeka od 10. Zbog visoke poluge REIT-a, radije smo konzervativni i stoga pretpostavljamo fer odnos cijene i FFO od 8.0.

Ako dionica dostigne naš nivo poštene procjene za pet godina, imat će godišnji dobitak od 15.0% u prinosu. S obzirom na dividendu od 15.7% i rast FFO-a od 2.0% po jedinici, Office Properties može ponuditi ukupan godišnji prinos od 24.7% u narednih pet godina.

Crack This Safe za prihod

Safehold (SIGURNO) je postala javna 2017. godine, sa iStarom kao menadžerom i primarnim investitorom. Do danas, iStar ostaje većinski vlasnik, iako je statutom ograničen na kontrolu samo 42% dionica s pravom glasa u svrhu korporativnog upravljanja.

Safehold je REIT zakup zemljišta, koji ima za cilj da revolucioniše industriju nekretnina pružajući kapitalno efikasniji način za preduzeća da posjeduju zgrade za svoje poslovanje. Trust se bavi dugoročnom prodajom i povratnim zakupom zemljišta ispod komercijalnih nekretnina širom SAD-a i jedini je REIT koji je fokusiran isključivo na zakup zemljišta kako bi podržao ulaganja i razvoj nekretnina.

Safehold je rani pokretač u sektoru prodaje i povratnog zakupa zemljišta. Kao rezultat toga, ima koristi od ponude inovativnih i jedinstvenih proizvoda za iznajmljivanje, koji REIT-u pružaju široke profitne marže i dovoljno prostora za budući rast. Međutim, postoji nekoliko prepreka za ulazak u ovaj posao i stoga se konkurentska prednost trusta možda neće pokazati trajnom.

Safehold trenutno uživa snažan poslovni zamah. U trećem tromjesečju, povećao je svoj prihod za 52% u odnosu na kvartal prethodne godine zahvaljujući nekoliko novih izvora i skoro utrostručio svoj FFO po jedinici, dijelom zahvaljujući jednokratnoj dobiti od prodaje zakupa zemljišta. REIT je kupio zemljište u decembru 2020. za 76.7 miliona dolara i prodao ga u trećem kvartalu za 136 miliona dolara. Zahvaljujući svom stalnom poslovnom zamahu, REIT je na putu da poveća svoj FFO po jedinici za skoro 30% ove godine, do novog rekordnog nivoa.

Safehold je lider na ogromnom ukupno adresibilnom tržištu koje se procjenjuje na 7 biliona dolara. Međutim, rastuće kamatne stope vrše pritisak na neto vrijednost imovine (NAV) REIT-a. Stoga pretpostavljamo 2.7% prosječnog godišnjeg rasta NAV-a REIT-a u narednih pet godina.

Štaviše, trust trenutno nudi prinos od dividende od 2.4%. Iako je ovaj prinos mnogo niži od prinosa Medicinske imovine i Kancelarijske imovine, dividenda Safehold-a je mnogo sigurnija od dividende druga dva REIT-a, prvenstveno zahvaljujući solidnom omjeru isplate od 35%.

Safehold trenutno trguje po skoro petogodišnjem niskom omjeru cijene i NAV od 0.62, što je mnogo niže od našeg pretpostavljenog nivoa fer vrednovanja od 1.0. Čim kamatne stope počnu da se smanjuju, očekujemo da će se REIT vratiti na nivo fer vrednovanja. Ako se dionica bude trgovala na nivou fer vrijednosti za pet godina, imat će godišnji dobitak u prinosu od 12.6%. S obzirom na dividendu od 2.4% i rast NAV-a od 2.7% po jedinici, Safehold može ponuditi ukupan godišnji prinos od 17.0% u narednih pet godina.

Final Thoughts

Navedena tri REIT-a su postala izuzetno jeftina zbog svojih rasprodaja, što je prvenstveno rezultat uticaja visoke inflacije tokom 40 godina na njihove rezultate i na njihovu procjenu.

Očekujemo da će inflacija početi da jenjava sljedeće godine zahvaljujući agresivnoj politici Fed-a, koji je dao prioritet vraćanju inflacije na dugoročni cilj od 2%. Kad god se inflacija smanji, gornja tri REIT-a mogu nagraditi investitore.