3 REIT-a sa visokim prinosom za siguran prihod od dividendi

Investicioni fondovi u nekretnine, ili REIT, općenito su odlično mjesto za traženje sigurnih i atraktivnih prihoda od dividendi. To je zato što imaju koristi od nultog oporezivanja preduzeća i po zakonu su obavezni da isplate najmanje 90% oporezivog prihoda kao dividende svojim akcionarima. Nadalje, velika većina REIT-ova ima koristi od defanzivne i stabilne prirode prihoda od ugovorenog zakupa nekretnina.

Kao rezultat toga, nije iznenađujuće da su se mnogi REIT-ovi s plavim čipovima koji postoje već decenijama sada pridružili redovima najelitnijih svjetskih kompanija za rast dividendi kao što su Dividend Aristocrats (25+ uzastopnih godina rasta dividende) i/ili Dividend Kings (50+ uzastopnih godina rasta dividendi).

Ovdje ćemo pogledati tri REIT-a s visokim prinosom koji nude sigurne dividende i koji su ili kralj dividendi ili dividendni aristokrat.

Mladi aristokrata u stanju 'useljenja'

Essex Property Trust (ESS) pridružio se Dividend Aristocrats klubu prilično nedavno pošto je svoju dividendu povećavao 28 uzastopnih godina. S obzirom na njegove vrlo atraktivne dugoročne izglede za rast, zvjezdani bilans stanja i konzervativni omjer isplate, očekujemo da će nastaviti rasti svoje dividende u godinama koje dolaze.

Njegov poslovni model se prvenstveno sastoji od razvoja, preuređenja, upravljanja, kupovine i prodaje višeporodičnih stambenih zajednica na zapadnoj obali. Trenutno posjeduje preko 60,000 stambenih jedinica raspoređenih u stotinama zajednica.

Uživa u tri glavne konkurentske prednosti ovog poslovnog modela koje stvaraju alfa.

Prvo, može razviti višeporodične nekretnine, a zatim ih prodati sa značajnom zaradom. Drugo, može iskoristiti svoju stručnost i poslovnu mrežu za kupovinu nekretnina, a zatim se uključiti u aktivnosti rekonstrukcije koje povećavaju vrijednost koje donose vrlo atraktivne povrate prilagođene riziku za dioničare. Treće, njegov geografski fokus znači da djeluje na tržištima ograničenim ponudom sa jakim ekonomskim osnovama. Kao rezultat toga, postoji mala prijetnja da će prekomjerna ponuda preplaviti tržišta, što znači da njegove nekretnine imaju jak jarak oko sebe. Uzimajući u obzir rast radnih mjesta na tržištima potaknut tehnološkom sektoru i ograničenu ponudu, zajedno sa mogućnostima razvoja i ponovnog razvoja, ESS ima svijetlu budućnost.

ESS se također pokazao prilično otpornim na recesiju jer nudi osnovnu potrepštinu, zbog čega njegov novčani tok i profil rasta dividendi izgledaju još više obećavajući u slučaju da naiđemo na ozbiljnu recesiju u bliskoj budućnosti. Na primjer, ako su sredstva iz poslovanja (FFO) po dionici zaista porasla tokom posljednje recesije, sa 5.57 dolara u 2007. na 6.14 dolara u 2008., a zatim 6.74 dolara u 2009.

Kada kombinuje svoje konkurentske prednosti i niskorizični profil sa svojim prinosom od dividende od 4% i očekivanim 5-6% FFO i CAGR-om dividende po akciji u narednih pola decenije, ESS nudi veoma atraktivan profil rizika i nagrade za investitore koji traže siguran visok prinos .

Legenda o 'O'

prihod od nekretnina (O) je legendarna dionica s rastom dividende zbog svog iskustva u smanjenju ukupnih prinosa S&P 500 od kada je izašao na berzu 1994. godine i isplate atraktivne mjesečne dividende koju je povećavao 27 uzastopnih godina.

Uživa u ogromnom obimu, sa portfeljom od 11,733 nekretnina iznajmljenih na konzervativno strukturirani trostruki neto zakup za 1,147 zakupaca. O ima ponderisani prosječni rok zakupa od 8.8 godina i generira 43% svog prihoda od najma od zakupaca investicionog razreda, što mu daje visoku vidljivost u svom budućem novčanom toku. Ovaj tok gotovine se takođe pokazao veoma dobrim tokom recesije, što dodatno doprinosi jačini njegovog profila.

Sa kreditnim rejtingom A, prosječnim ponderiranim rokom dospijeća od 6.3 godine za svoje zapise i obveznice, koeficijentom pokrića fiksne naknade od 5.5x, 95% duga nije osigurano, 88% duga po fiksnim kamatnim stopama, likvidnost preko 2.5 milijardi dolara, i neto dug prema godišnjem pro forma prilagođenom EBITDA od 5.2x, bilans stanja O je poput tvrđave.

O dionice trenutno nude atraktivan prinos od dividende od 4.5% koji je vrlo siguran i vjerovatno će nastaviti rasti još dugi niz godina s obzirom na njihov snažan poslovni model i rezultate. O takođe trguje sa značajnim popustom na svoje istorijske proseke na bazi EV/EBITDA, P/AFFO i P/NAV. U kombinaciji sa očekivanim kontinuiranim srednje-jednocifrenim godišnjim rastom AFFO po dionici i prinosom od dividende od 4.5%, ovo stvara atraktivan profil ukupnog prinosa prilagođen riziku.

Napravite federalni slučaj od ovog REIT-a

Konačno, Federal Realty Trust (FRT) je vodeći REIT fokusiran na maloprodaju koji posjeduje, razvija i obnavlja trgovačke centre na visokim prihodima, gusto naseljenim obalnim tržištima u SAD-u. .

S više od 3,100 zakupaca u preko 105 nekretnina i niti jednim zakupcem koji ne daje čak 3% svoje godišnje osnovne zakupnine, FRT je dobro izolovan od bankrota maloprodajnih objekata koji se mogu razviti kako e-trgovina nastavlja da raste i potencijalne buduće recesije uzimaju danak maloprodajama i njihovi vlasnici.

Pored svoje koncentracije na tržištima sa povoljnim prihodima i demografskim trendovima, FRT također stvara vrijednost za dioničare koristeći svoju jaku A-rated bilancu za ulaganja u svoje trenutne i nove nekretnine po atraktivnim stopama prinosa. Osim što pokreću rast prihoda od najma, ove investicije također održavaju njegovu imovinu svježom i privlačnom za stanare i kupce, dodatno jačajući njihovu konkurentsku poziciju.

Iako sigurno nije otporan na recesiju, FRT je bio prilično dobar tokom posljednje velike recesije i vjerovatno će to učiniti ponovo tokom sljedeće recesije s obzirom na njegovu diversifikaciju, snagu tržišta i kvalitet svojih zakupaca i nekretnina. U posljednjoj velikoj recesiji, njegov FFO po dionici porastao je za 6.4% u odnosu na prethodnu godinu u 2008., pao je za 8.8% u 2009., a zatim je porastao za 10.5% u 2010. Kao rezultat toga, imamo povjerenje u nastavak njegove dugoročni niz rasta dividendi.

Bottom Line

Uz ekonomsku neizvjesnost na vrlo visokom nivou, sigurne i atraktivne prihodne investicije su vrijednije nego ikad za investitore. Uz dokazane i atraktivne visokoprinosne REIT-ove kao što su ESS, O i FRT, investitori imaju pristup nekim od najboljih portfelja nekretnina, menadžerskih timova i poslovnih modela u svijetu koji bi trebali nastaviti stvarati rastuće tokove prihoda za mnoge godine koje dolaze.