3 klika do 12.7% prinosa

Nekretnine postaju sve na udaru, što znači da su fondovi za ulaganja u nekretnine (REIT) ponovo jeftino.

Konačno! Prinosi na REIT su se vratili tamo gdje bi trebali biti—(zemlji)vladaju nad vanili S&P 500!

Mi protivnici, naravno, možemo i bolje od popularnih Vanguard nekretnine ETF (VNQ). Iako 3.5% nije loše, bledi u poređenju sa 12.7% “glavnog prinosa” o kojem ćemo sada raspravljati.

Zašto su REIT ponovo jeftini? Jednostavno: Fed.

Kao što sam spomenuo prije nekoliko mjeseci, više kamatne stope znače ne samo veće troškove kapitala za REIT-ove (i sve druge kompanije, u tom smislu), već i veću konkurenciju za prihod kako prinosi na obveznice postaju sve konkurentniji.

REIT-ovi su se, zaista, ponašali upravo onako kako smo očekivali…

Opšta slika, međutim, osvrćemo se na ovaj period kao na jedno od najboljih vremena za kupovinu REIT-a po nižim cenama i mnogo većim prinosima od proseka.

Gdje da počnemo? Hajde da razgovaramo o tom trostrukom paketu REIT-a, koji daje prinos od 11.4% do 13.5%.

Necessity Retail REIT (RTL)

Prinos dividende: 13.5%

Imam malo meke za to Getty Realty (GTY), specijalista za jednog stanara koji se uklapa u kalup „dosadno je lijepo“ izdajući svoje nekretnine u zakup, kako bih ja nazvao, „nužnim“ trgovcima: benzinske pumpe, prodavnice, prodavnice auto-dijelova, shvatite.

S obzirom na to, ja bih imati voljeti kompaniju za nekretnine koja sebe zove Necessity Retail REIT (RTL), zar ne?

Necessity Retail posjeduje više od 1,000 pojedinačnih zakupaca i „otvorenih energetskih, usidrenih i prehrambenih centara“ u 48 država koji su pod neto zakupom prvenstveno na dugoročnim poslovima. Njegovi zakupci dolaze iz 44 različite industrije – uključujući gas/udobnost, zdravstvenu njegu i restorane brze usluge – pri čemu nijedna industrija ne čini više od 8% pravolinijskih zakupnina.

Zašto tako veliki REIT zvuči tako nepoznato? Pa, prije samo godinu dana promijenio je ime American Finance Trust (AFIN)—ime Istraživao sam 2020. Napomenuo sam da je njegova velika izloženost restoranima, zabavi, trgovačkim društvima i uredskim objektima „odgovornost“ usred COVID-a, ali da bi na kraju mogao izgledati kao povoljna kupovina zbog potencijala brzog oporavka od COVID-a.

Premotamo naprijed do danas i RTL ima mnogo drugačiji problem – naime dug.

Krajem 2021. godine najavila je kupovinu 1.3 maloprodajne imovine od CIM Real Estate Finance Trust-a od 81 milijarde dolara, kao i prodaju tri neosnovna poslovna sredstva.

Dobre vijesti? RTL je smanjio koncentraciju među 10 najboljih zakupaca i smanjio izloženost poslovnom prostoru sa 7% na 1%. Loša strana? Veliki teret duga samo je bio veći. Ovaj REIT sada ima 2.8 milijardi dolara neto duga, što je skoro 10 puta više od prilagođene EBITDA i više od tri puta veće tržišne kapitalizacije!

Za ono što vrijedi, pokrivenost dividende ovdje nije očigledna briga, s tim da dividenda predstavlja samo 83% zaostalih 12-mjesečnih prilagođenih sredstava iz poslovanja (FFO). Ali veliki teret duga i nedostatak očiglednih katalizatora daju mi ​​malu pauzu oko RTL-a.

Globalni neto najam (GNL)

Prinos dividende: 11.4%

Globalni neto najam (GNL) je komercijalni REIT koji, kao što bi "Global" iz njegovog imena impliciralo, ne posluje samo ovdje u SAD-u, već u 10 drugih zemalja, uključujući Veliku Britaniju, Holandiju, Finsku i Francusku. Posjeduje 311 nekretnina datih u zakup 140 zakupaca u 50 industrija, iako je koncentracija industrije malo veća – finansijske usluge (13%) i proizvodnja automobila (12%) su dvocifreni dio kolača portfelja.

Drugi dio njegovog imena je “Net Lease”, što je, kao i kod RTL-a, razlog da se dopadne. Podsećanja radi, neto lizing je „neto“ osiguranja, održavanja i poreza, što znači da samo naplaćuje stanarinu, a sve ostalo ostavlja stanarima da shvate. To znači manje varijabli o kojima bi GNL investitori trebali brinuti; profiti su predvidljiviji i pouzdaniji nego što bi bili kod tradicionalnih zakupa.

Dakle, šta je pogrešno sa GNL-om?

Za početak, Global Net Lease je bio među mnogim REIT-ovima koji su smanjili svoje dividende zbog COVID-a. Konkretno, kompanija je smanjila isplatu za 25% na 40 centi po dionici u aprilu 2020. i nije se osvrnula.

Ako postoji bilo kakva prednost smanjenja, to je da je trenutna isplata održivija. Koeficijent isplate AFFO-a je 93%, što je dovoljno sigurno, ali će medvedi pažljivo pratiti u narednim mjesecima.

Takođe, kao i Necessity Retail, GNL ima prilično visok dug od 2.2 milijarde dolara. Nije tako loše, barem u poređenju – to je 8x prilagođena EBITDA i 1.5x njena tržišna kapitalizacija. A prosječna ponderirana kamatna stopa koju plaća na taj dug (3.5%) je malo bolja od RTL-ove (4.2%).

Dakle, Global Net Lease svakako ima svoje bradavice. Ali za agresivnije investitore za dividende, GNL – što je rijetka multinacionalna igra za nekretnine koja trguje na atraktivnim nivoima u poređenju sa svojim AFFO-om i prilagođenom EBITDA-om – može odgovarati.

Povjerenje prihoda od uredskih nekretnina (OPI)

Prinos dividende: 13.2%

Ponekad čak i najgore situacije mogu uroditi isplativim plodom.

Uzeti Povjerenje prihoda od uredskih nekretnina (OPI), na primjer. Ovaj REIT posjeduje 160 nekretnina koje prvenstveno daje u zakup pojedinačnim zakupcima visokog kvaliteta - ne samo preduzećima, već i državnim subjektima. I kada sam ga pregledao u oktobru 2022, bio je zaglibljen u decenijskom padu koji se u poslednje vreme zaista ubrzao - akcije OPI-ja su skoro prepolovljene.

Ali koliko god da je teško biti vlasnik kancelarijskog prostora u ovim vremenima WFH, OPI nije bez svojih zasluga. I tada sam razmišljao da „možda tržište preprodaje OPI“.

Budimo jasni: OPI vodi tešku bitku koja je počela mnogo prije COVID-a.

Termini "WFH", "rad na daljinu" i "rad na daljinu" možda su postali popularni 2020. godine, ali korporativna Amerika se godinama više naginjala ka fleksibilnim radnim situacijama - COVID-XNUMX je samo uljudno gurnuo trend.

Ipak, klađenje protiv Dohodak od kancelarijske imovine, barem trenutno, mogao bi biti opasan. Iako je povratio skoro 20% svoje vrijednosti u proteklih nekoliko mjeseci, dionice su i dalje izuzetno jeftine, samo pet puta CAD (gotovina dostupna za distribuciju, alternativna metrika profitabilnosti za neke REIT-ove). Ako želite da koristite tradicionalniju REIT metriku, OPI trguje sa manje od 4 puta u odnosu na normalizovani FFO.

Štaviše, OPI nije neki REIT sa sjedištem u New Yorku koji krvari stanare. Više je prigradski, sa trenutnom popunjenošću od 96%. Puna trećina njegovih zakupaca su vladini subjekti ili izvođači - vrste stanara koji su zalijepljeni za svoje kancelarije. I nakon nekoliko godina pružanja fleksibilnosti bez ograničenja, mnogi poslodavci konačno počinju da se gube i zahtijevaju da radnici provedu nekoliko dana u kancelariji.

Brett Owens je glavni investicijski strateg Suprotni izgledi. Za još sjajnih ideja o prihodu, nabavite besplatni primjerak njegovog posljednjeg posebnog izvještaja: Vaš portfelj prijevremenog penzionisanja: ogromne dividende—svakog mjeseca—zauvijek.

Otkrivanje: nema